调控背景下渐进的房地产资本时代

随着房地产调控深入，房地产行业面临"银根"紧缩压力，加上土地增值税的征收，利润也呈现逐渐减少趋势。此刻，企业融资渠道和能力，资金成本和运作管理水平就日益凸现出重要意义。随着中国证券市场尤其是股市的繁荣，使得上市融资日益成为众多房地产企业的,而关于这方面的研究也成为企业决策的重要参考.2007年6月6日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的"北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组"，在北京正式发布了"2007中国房地产上市公司研究成果发布会",这份研究报告的背后,体现了当前房地产龙头企业的发展思路，也预示了未来房地产企业在资本时代的发展趋势.

一、强者恒强趋势明显

2007年沪深房地产上市公司综合实力10。以万科、保利地产、招商地产、金地集团为代表--凭借优良的持续增长能力、有序的跨区域扩张和合理的土地储备，为短期内的高估值提供了可靠的长期消化能力；仅仅在武汉市场，也可以感受到资本运作带来的强大影响，万科、保利、金地等企业2006年以来，加速土地储备，屡屡创出土地拍卖新高，对于本地市场发展都起到了极大的推动作用。

与沪深上市公司相比，在港上市房地产公司财富创造能力表现更为突出，增长来源更为多样。中国海外发展再次名列榜首，新上市企业世茂房地产位居第二，其次是合生创展、富力地产、绿城中国（新上市）、雅居乐地产、瑞安房地产（新上市）、百仕达控股、上海置业、华润置地。

从资本市场看，行业和区域龙头受到市场重点关注，新上市企业表现突出，资产注入和重组成上市公司综合实力上升的重要手段。上市公司强大的融资能力也使得企业发展后劲十足，加快了在境内的发展步伐。以华润置地为例，4月在武汉一连串的大手笔，接连创出武昌、汉阳两个楼面价格纪录，体现了资本对于二线城市的青睐，也充分体现了房地产巨头在资本时代的发展策略。

二、地产绩优股回报超出预期

万科再次位列绩优股榜首，新上市企业保利地产位居第二，其次是招商地产、金地集团、金融街、北辰实业、北京城建、上实发展、苏州高新、福星科技。

值得一提是，绩优股10经营业绩良好，现金红利支付率高于行业平均水平。但其估值水平依然低于地产板块平均水平。2006年，绩优股10平均每股（EPS）和净资产率（ROE）分别为0.55元和10.5%，而沪深地产股平均水平分别为0.19元和7.4%，其中保利地产和福星科技的EPS分别为1.2元和0.97元，ROE分别为16.4%和14.3%，位列绩优股10前两位。

另外，绩优股10股价波动小于市场整体，投资风险较低，但其却高于市场平均水平。从股价全年涨幅来看，绩优股10 2006年的平均股价涨幅达171.8%，高于沪深地产股整体平均涨幅近30个百分点。进入2007年后，绩优股继续保持稳步上升态势。截至5月28日，绩优股10平均累计上涨93.9%，其中北京城建、苏州高新、福星科技涨幅分别为157.9%、154.2%、127.7%，在10企业中位居前列。

以市盈率衡量，绩优股股价依然低于行业平均水平。2006年最后一个交易日，绩优股10平均市盈率为40，平均市净率为3.5，而沪深房地产股整体市盈率达50（剔除亏损和市盈率超过200的企业），平均市净率为3.2。苏州高新和福星科技的市盈率更是仅为17和15，远低于行业平均水平。

三、地产行业的资本时代到来

随着房地产开发成本的提高，企业资金运作成为项目成败的一个关键因素,而这反过来又促进了企业本身的成长。

以武汉本地企业福星惠誉房地产有限公司为例，作为湖北福星科技股份有限公司的控股子公司,具备较强的资金优势，2005、2006年两度被北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组评为"中国房地产地方公司品牌价值10"，品牌价值高达（人民币）5.06亿元。截至2006年年末，福星惠誉总资产达23.7亿元，净资产为8.38亿元，是武汉市目前成长最快，具有巨大发展潜力的房地产企业之一。2005年起，连续三年跨入中国房地产百强行列，同时被评为"成长性10"。

2006年，福星科技房地产业务收入占公司总收入的45.8%，同比增长39.05%；房地产业务利润高达公司主营业务利润的62.5%。结合福星科技房地产业务的经营业绩研究，公司成为"2007中国房地产上市公司综合实力第十六位"，"地产绩优股10"。从实际发展来看，福星惠誉的快速增长对于福星科技股东也带来了可观的回报。

如果说一个企业的范本不能说明全部问题，那么通过本次上市公司的研究，无疑可以看出未来房地产行业发展的几个主要趋势。

1、行业利好和流动性过剩的大环境下，地产板块拥有双重利好

今年一季度，70个大中城市房屋价格指数同比上涨5.6%，涨幅比上季度提高0.3个百分点，其中深圳、北京、广州分别为12.6%、9.0%、8.0%。开发建设数据显示，一季度房地产开发投资同比增长26.9%，同比提高3.9个百分点，但新开工面积增幅比2006年降低6个百点，意味着未来市场供应减少，房价走势仍将趋强，为上市公司业绩带来巨大行业利好。

资本市场方面，利率偏低、人民币、经济快速增长等环境短期内不会改变，流动性过剩将成为近期主题。一季度GDP、CPI、新增贷款等宏观指标增幅依然较高、对外贸易顺差持续上升、人民币预期长期存在，流动性过剩问题在短期内很难发生改变。行业利好与流动性过剩的大环境下，土地和房产的价格上涨预期将长期存在，地产股将同时拥有资本市场和房地产市场的双重利好。

2、10企业经营业绩良好，绩优股可望为投资者继续带来可靠

2006年，综合实力10综合实力继续上升，经济增加值（EVA）10财富创造能力显著提高。数据显示，沪深综合实力10企业2006年主营业务收入和利润总额分别为430亿元和98.9亿元，平均增速分别为53.5%和76.6%。中国大陆在港上市综合实力10企业2006年主营业务收入和利润总额分别为607亿港元和213亿港元，平均增速分别为95.1%和124.5%。财富创造能力方面，沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）10共实现经济增加值36.78亿元，平均增幅达71.9%。中国大陆在港上市房地产公司经济增加值（EVA）10共实现经济增加值122.78亿港元，与上届10企业相比增长91.7%。

通过经营特征、资本市场特征、财务特征等指标综合评价产生的绩优股10，具有业绩良好、更高现金分红比例、经营风险相对较低等特点，可望为投资者继续带来可靠。

3、投资者大量进入，市场投机气氛较为浓厚，风险与同在

随着财富效应的逐步显现，证券市场得到了投资者广泛关注。2007年5月28日，沪深两市帐户总数更是突破1亿大关。随着普通投资者的日益增多，交易量和换手率大幅上升，小盘股、亏损股表现突出，市场投机气氛较为浓厚。此次研究发现，新上市企业和资产注入、重组题材过去一年来得到投资者广泛关注。保利地产、北辰实业、世茂房地产、绿城中国等新上市企业利润与股价涨幅均大幅高过地产板块平均水平。资产注入重组企业中宝股份、泛海建设的股价上涨超过3倍，市值增长更在10倍以上。但2007年至今，新上市的鸿隆控股（01383.HK）、中国地产（01838.HK）、碧桂园（02007.HK）等企业，股价走势不甚理想，中国地产发行首日即跌破发行价，A股上市的广宇集团上市后股价走势也弱于同期大盘。资产注入、重组题材同样蕴藏着普通投资者无法察觉的风险，如法律风险、政策审批风险、内部人操纵等。