房价短期内仍将亢奋 开发商还有十五年好时光
赢周刊2011/01/30 09:18
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从热点城市房屋限购令到呼吁改变购房观，从房产税改革到房产税试点，从巨额土地出让金到中国千万富豪七成涉足房地产……近一个月来，房价、房产税、现购房等房产信息可谓瞬息万变，房价问题已经不仅仅是决定用或多或少的钱购进一套房产，更与国家财政、社会稳定等息息相关。本报记者近日采访了清华大学房地产总裁班教授曾宪斌。“目前北京房价是被严重低估”、“不是要抑制房价，而是要追问每年巨额土地出让金到哪里去了”、“房价越高，对老百姓越好”、“房地产商至少还有15年的好时光”、“国人投资的狂欢节就是买房”，自诩为“房产天气预报员”的曾宪斌一连抛出五个观点。
保障房没盖够
赢周刊：近期房地产市场动向背后体现什么样的趋势？
曾宪斌：最近我注意到一条新闻《浙江萧山一楼盘开盘排号引发千人冲突》，国内房价如果照目前的情况下去，民众会越无望、越绝望。解决民众最关注的问题是用压抑房价的方式来解决呢，还是用移动保障房的方式来解决？这是我十分关心的一点。
赢周刊：中国从1998年开始实行“房改”，民众对高房价的不满情绪不是从一开始就有的？
曾宪斌：不是从一开始就有的，是随着商品房价格逐渐与市场脱节，逐渐加深，逐渐无望。其实，中国城市里50岁以上的人大部分都有自己的住房。比如北京，有数据统计北京市民72％有自己的住房，18％有两套以上的住房。现在主要是中低阶层、进城的农民和年轻人，他们的收入是完全负担不起现在的房价。
赢周刊：现在质疑高房价的声音很多。
曾宪斌：现在对于房价的声音有一些“伪民意”。其实真正有自己住房的那些人是不希望房价下跌造成自己财富缩水的。但另一方面，房价下跌其实对有钱人有好处，对于中低收入群体，目前的房价降一半他们也买不起。如果房价下跌，有钱人会乘机低价购买住房。
我认为，“居者有其屋”中的“屋”其实是有两层含义：一是指商品房，二是指遮风避雨之所，即保障房。现在“吃、穿、行”有了保障，但在“住”方面还没有保障。政府只有提供公共品，才能解决民众的愤怒。这是个问题。第二个问题是，政府有没有能力来解决这个问题？政府每年从房地产里有多少收入呢？数据很惊人。众所周知房地产开发过程中的成本，地价、税费和建安成本一般各占三分之一。光说土地出让金，去年中国土地出让金2.7万亿元。2.7万亿元能做什么？我粗略地计算了一下，建设普通多层的房子，现在平均成本1000元每平方米，可以盖2.7亿平方米，如果按60平方米一套保障房计算，能盖4500万套，如果按中国平均3.2人为一户人家来计算，可以住1.5亿人左右。也就是说，就算现在每年有1000多万的大学毕业生、1000多万的进城农民工及其他需要住房的人群，2.7万亿元完全可以解决1.5亿人的住房问题。所以，房价越高，土地出让金越多，可建的保障房也越多，对老百姓是越好的。这跟茅于轼先生说的“为防富人搭便车、赞成涨电价涨学费”是一样的道理，我非常赞同。
赢周刊：那么，现状是什么？
曾宪斌：政府从最初拿出土地出让金的3％到现在拿出10％建保障性住房，都只是历年的土地出让金的零头，况且地方政府对于建设保障性安居工程的任务指标没有一年是完成的。
赢周刊：问题出在什么地方？
曾宪斌：没有财务公开。一位山东淄博的开发商曾对我说，他所在房产公司去年销售收入的一半以上都被政府拿走了，除了土地出让金另外还有占销售总额2.5％的税、占销售总额10％的费及其他开支。一位北京的开发商告诉我，去年公司销售收入的一半以上交了政府。虽然面因区域房价不同上交比率会有差异，但去年国家从房地产获得的，除了2.7万亿的土地出让金之外，还有其他部分，超过3.5万亿是毫无疑问的。这么一大笔钱，去了哪里？每年那么大数额的土地出让金到底到哪里去了，要反复追问。
赢周刊：向谁追问？
曾宪斌：各级人大代表要代表人民追问，很多人大代表开会一提热点问题就说要抑制房价，其实方向指错了，应该是追问每年那么大数额的土地出让金到底到哪里去了。
赢周刊：为什么不多建廉租房？
曾宪斌：建廉租房无本无利。多年前我就反对建经济适用房，到现在我还是反对。经济适用房会造成国有资产的流失，因为每年每个家庭的收入会有不同，符合经济适用房条件的家庭买了房，但可能今后该家庭经济条件改善就不符合经济适用房的条件了，这是其一。其二，历史经验证明，有资格得到经济适用房的人不能得到，很容易滋生不公平。而且将来地价、房价，享有经济适用房便获利了。廉租房则不同，就算地价、房价，房子始终是国家的，而且实行年审后，可以补充新的贫困户住进来。
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四大城市商品房价格没涨够
赢周刊：为什么说目前商品房房价没有涨够？
曾宪斌：我曾经写过两篇文章——《中国房地产市场的八个误判》和《常态需求和非常态需求与房价泡沫重估》，提出：，中国目前是人口红利时代，刚性需求太旺盛，没房的要买房，有房的要增值，自然带来非常态的房价上涨。第二，只要一个国家经济在增长，民众收入在增加，对住房的需求肯定是上升的。中国经济在未来15－20年还将继续增长，所以房价没有理由大幅下跌。第三，城市化进程，每年约有1300万左右农民进城，主要城市的价格会拉高；第四，中国最基本的国情是人多地少，在有限的土地上盖有限的房子，必然出现供不应求；第五，中国区域经济发展极度不平衡，大量的人口流向发达地区；第六，中国崛起带来商品溢价，其中就包括商品房；第七，非常态的流动性，国内钞票印太多。个人认为，中国北京、上海、广州、深圳这四大城市的房价跟国际其他重要城市相比是被低估的。
曾宪斌：当达到国际一线城市房价甚至超过时，就不是被低估了。
赢周刊：但有个问题是房价收入比，以北京为例，北京的房价与当地居民的经济承受能力一对照合理吗？
曾宪斌：北京这个城市和北京居民的收入其实没有关系，在北京的许多人不是北京市民，对于没房住的北京市民，政府要提供“公交车”，对于外地居民，北京不是他们的安身立命之处。一套北京住房是的奢侈品，“均贫富”的思想严重妨碍社会进步。
房价上涨有正常因素也有非正常因素。前者是经济学常识，价格由需求决定，还与国人的传统基因有关。不论是办小企业，还是股票、期货、银行存款、艺术品，投资什么都有风险，十多年来国人投资的狂欢节，就是买房。后者是因为流动性，另一种表述是钞票印多了。十多年来，中国货币发行量比GDP增长多出18％。去年前三季度GDP总量26.86万亿元，货币发行量68.6万亿元，接近2.6倍。目前还持有超过9000亿的美国国债，这些不断贬值的美国国债把国内老百姓的财富变相剥夺。所以房价涨不是人的主观意愿决定的。
赢周刊：你怎么看房产新政？
曾宪斌：中国社会现在到了一个关键的十字路口，可能要靠对房价的不满作为一个切入口，比如通过财务公开，公开土地出让金来改变。房产税的出台会影响房价，但从房产税的试点城市到目前所公布的部分政策来看，主要是对投资这一部分有影响，刚性需求太强烈了。
赢周刊：你预计国内房价什么时候会下跌？
曾宪斌：城市化进程放缓、中国经济增长回归个位数、老龄化社会结构改变、发生重大自然灾害或战争等诸多因素合力作用下，刚性需求下降，房价才有可能降下来。在此期间出台的一些打压政策可能会在短时间内有些效果，但房价降不下来，还是会一波三折地往上走，内地房地产商至少还有15年的好时光。
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房产税改革试点终于迈出关键性一步。最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人27日答记者问时表示，试点开始后，三部门将总结试点经验，适时研究提出逐步在推开的改革方案。
对于房产税改革试点的法律依据问题，上述负责人特别指出，《房产税暂行条例》是依据人大常委会有关授权决定，由国务院制定的。房产税制度也需要根据情况的变化进一步改革完善。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据，有利于这项改革稳步进行，并为逐步在推开这项改革，进一步完善房产税制度积累经验。
上海、重庆昨天分别宣布了各自的房产税试点方案，率先启动房产税改革。上述三部门负责人表示，条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，将在范围内对个人拥有的住房征收房产税。
在讲述房产税改革的必要性时，上述负责人再次强调，对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平，二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。
房产税收入的使用问题也得到明确，上述负责人指出，房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入，为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。
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