深圳二手房"阴阳合同"或将终结 或重创客
房天下业内论坛2010/07/13 09:11
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７月１２日，家住景田的罗先生一早就来到市房地产权登记，办理过户手续。罗先生称：“二手房交易按评估价征税的传闻让我不踏实，也传了好几波了，干脆先卖掉。”与他同行的中联地产林先生表示，自己几个客户也想把他们的房子卖掉，因为“阴阳合同”操作不下去了。
按评估价收税只是时间问题
“６月中旬传言７月１日二手房交易将按照评估价收税，现在又说将在８月１日开始。”一位业内人士日前向深圳商报记者报料。多名地产中介的高层称已听到传闻，但具体执行日期不清楚。记者以购房者身份咨询市房地产权登记，工作人员给出的答复是目前尚未接到通知，过户仍按之前规定征收税费。
房地产内参网总经理半求称，日前已经接受了相关部门的征求意见咨询。他认为，二手房交易按评估价征税在上海、湖北已经试运行了，在深圳龙岗曾经运行了几年，在全市范围内铺开只是个时间问题。
记者随后又采访了四位客，他们均表示已知道消息，认为执行的可能性较大，并表示近期不打算入场。
近期刚刚买了一套房的曹先生签了“阴阳合同”，税费加中介费花了近５万元，称自己听闻这一消息后感觉像被泼了一盆凉水：“如果当真按评估价收税，我再转手的话，岂不是的税都由我来承担？”
“阴阳合同”将无生存空间
长期以来，深圳的二手房交易几乎都不按评估价来收税，而是按照“阴阳合同”操作，即签两个合同，“阳合同”用来登记备案、过户及供官方核查，其中涉及的房产交易价一般都是房地产证上的登记价原价，而真实的房产交易价格则显示在“阴合同”里。
通过阴阳合同，卖方可规避如下税项：２０％的个人所得税、超过５％的营业税及附加税以及可能很高的土地税等。假设一名购房者现以３００万元的价格卖掉原价１００万元的一套房产，若按评估价征收税费，卖家可能要被课以至少５０万元的税费，相当于盈利减少了至少２５％。因此，很多业界人士将打击“阴阳合同”视为提高成本、打击高房价的一记重拳。
世华地产市场研究总监肖小平认为，二手房按评估来收税这一政策，可以在根本上消灭“阴阳合同”。她表示，如果二手房按市场价来评估，评估出来的价格肯定与房子本身价值相近，这样就会让那些投机分子无漏洞可钻，“阴阳合同”将无生存空间。
三级市场或将受到打击
二手房税收征管方案是否采取按评估价征收方式？有关人士对此回应，评估征收，因评估机构的选择、评估价格准确性等方面的问题，按照法定税率征收可能存在较大偏颇，不排除采用核定税率征收的方式。如部分城市对未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，规定按评估值的１％核定缴纳个税（不是采用２０％的税率）。
多名中介机构高层和业内人士表示，若按房产评估价收税，影响将大。“一旦按评估价征税，尤其是按照差价的２０％征，对于那些旧房以及香蜜湖、红树湾的豪宅来说，可以说是致命的打击。”美联物业三级市场总经理江少杰说。
半求认为，征收的方式有两种：一种是评估价乘以系数；另一种是房价差值乘以比例。而评估价因为参考了置业因素、楼层差价等，所以前一种方案对三级市场影响不大，而后一种则影响较大。
张茂荣律师认为，“强征个税、营业税将导致交易成本大增，二手房交易或将停滞，深圳二手楼市将进入冰冻期。”
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传闻一直未停
２００５年底，深圳市场传言，称２００６年始，深圳税务部门将以专业评估机构的评估价格作为二手房税费征收依据，市场哗然，但其后不了了之。
２００６年６月，龙岗开始严格执行按评估价征税。具体做法是，龙岗区地税部门与国土部门协作，委托有专业资质的评估机构进行调研，对各作出一个市场评估价，并以此作为个税征收的参考依据。诸如装修费、营业税、银行房贷的利息、买房时的税费、公证费等可以抵扣个人所得税。
２００７年９月，深圳市地税局召开新闻发布会透露，深圳市“二手房交易基准价格估算系统”已经建成，预计当年１０月份将全面展开按评估价征收税费。
２００８年底２００９年初，作为全市试运行的区域，龙岗终止了按评估价征收税费的做法，开始与其他区域一样按合同价计算税费。
２０１０年６月，中介高层曝料称，二手房评估价收税７月１日将进行。但７月１日并未如期征收，谣言不攻自破，但市场传闻仍在继续。
