上海楼市新政夭折 调控下地方财政拿什么补缺
房天下2012/02/29 00:17
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2月22日，一则关于上海楼市调控政策出现微调的消息迅速传开，即“外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房”。随后上海房管局相关人士澄清称，对于外地户籍居民的这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策并没有调整，并且将继续严格执行。
但是到了28日，中国证券报记者调查发现，多家房地产交易中心接到上海市房管局通知，该政策已被叫停，通知时间为上周。短暂几天楼市新政再次成为中央调控重压下的“灵魂”。
旧政新提的“文字游戏”难掩成交和土地财政双降局面
虽然上海多次澄清此次调整并非楼市新政，但是群众的眼睛还是雪亮的。据一份搜房网调查数据显示，80%的受访者认为上海市房管局此次作出的解释意味着政策放松，逾40%的受访者认为这将使房地产成交量上升。说到底，还是成交量和土地财政惹的“祸”。
据了解，自国家出台多项调控政策以来，上海房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望情绪浓厚，市场销售量出现下降。2011年，上海商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。其中商品住宅1473.72万平方米，下降12.6%，月均123万平方米，处于历史低位。
当然楼市成交低迷直接影响到政府的土地财政收入。上海统计局数据显示，上海今年1月的土地出让收入为37.6亿元，同比下降74.9%；去年商品住宅销售面积1473.72万平方米，同比下降12.6%。
大批刚需群体涌入楼市购房意愿非常明显
随着2012传统结婚大年的到来，刚需群体大量涌入市场。上周末上海搜房网组织了今年大型看房活动，报名人数逾万，看房推出10条线33个楼盘，优惠达52万元。尽管周六小雨，但看房者热情不减，几条热门线路如浦东、嘉定、松江等，几乎爆满，看房者大多是青年人，而且其购房意愿也非常明显。
同时再加上近期楼市价格松动直接刺激了购房者的看房买房欲望。据搜房网对近5000人的调查显示，逾八成被访者打算今年出手购房，其中一二季度打算出手者达五成以上。
如此这般，2012楼市形势似乎一片大好，然而限购令的延续却成为开发商心头的痛。为了吸引大批刚需群体、激活楼市成交、提高土地财政收入，上海于是也就冠冕堂皇的“旧政新提”了。
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地方政府脱离土地财政难度很大 政策微调实为无奈之举
除上海外，多个城市都对房地产调控政策进行了调整。天津、北京、厦门、武汉等放宽普通住房价格标准，合肥、南京、厦门等提高公积金贷款额度，广东中山上调“限价令”上限。不过，海口、成都、佛山、芜湖等楼市放松的新政先后均被叫停。
虽然地方频频触碰调控“红线”，但是中央仍然再三强调加强楼市调控不放松，促进房价合理回归。其实在此前芜湖楼市新政三天便夭折的事件中，住建部就表示新政的匆匆落幕明确表达出了这样的政策意志：至少到目前，楼市调控和变相救市之间，没有缓冲区，没有灰色地带，既定调控政策迄今没有软化或微调的可能。这个回答不仅是针对芜湖的，其实更是针对其他一些处在观望期的地方的。
当然在肯定中央楼市调控力度的同时，我们也清楚的看到地方政府脱离土地财政的难度有很大。如果不是因为土地为地方政府财政提供了价值，就用不着出什么新政。而地方政府离不了土地财政的事实本身，也提醒着坚持楼市调控的难度有多大。如果地方政府拥有稳定的、可培育的财税来源，那么就犯不着在土地财政上这么焦虑和执着。上海新政夭折不代表所谓“救市”冲动的夭折。当认真执行调控的答案浮现的同时，另一个问题又随之而生，政策调控之下，地方政府又将拿什么来补缺？
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沪取消居住证满三年购二套房政策 或遏制楼市升温
2月28日消息，上海持居住证满三年居民可购二套房的政策今日画上句号。上海各区房产交易中心今日确认已经正式取消此政策。北京中原市场研究部总监张大伟认为这一政策的叫停很可能使得近期楼市成交量复苏的趋势被遏制。
而上海房管局相关负责人今日再次通过新浪财经重申：上海执行住房限售政策没有变化。
根据上海媒体此前援引上海市房管局有关负责人的话报道，"在上海的外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。"这一官方明确表态，无疑扩大了二套房的购买资格范围。
"上海房管局表态本市居住证满三年可买二套房啦！近期成交量大涨！回暖了你还不出手？"上周五旭辉集团发出这样的促销短信。而这股政策春风还未吹拂就偃旗息鼓。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，从层面来看，限购限贷的大趋势已经严格执行。最近复苏的市场可能再受打击，因为上海的政策解读变化，使得最近部分城市出现了成交量复苏，但是上海政策的叫停很可能使得这一升温的趋势被遏制。特别是京沪广深等一线城市，调控力度不会放松。
他表示，明确松动楼市调控力度的政策已经全部被搁浅，从这一点来看，上半年继续有城市跟进的可能性不大，但是预计在不放松对投资购房压制的前提下，出台针对首套房刚需的政策微调的可能性非常大，包括最近2次存款准备金的下调也可能会出现银行针对刚需贷款的利率优惠。
北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年来，约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策。而其中又可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都等城市的松动政策，政策出台几天后就被搁浅；另一类是北京、天津、武汉、厦门、上海等几个城市严格限购城市，购房者绝大部分为自住需求，保障自住需求的调控政策执行的时间可能会更长。
截止2月28日，报告显示，46个限购城市全部延续限购，的首套房贷款基本也是继续执行基准利率，在这种情况下，部分城市的刚需因为利息过高也无法享受到调控带来的价格下调。
张大伟预测，最近市场难以再现调控松动迹象，市场调控力度继续，降价将继续明显。据中原地产报告，预期在6-12个月内房价还有可能有10-20%的下调，而且一线城市对的示范作用非常大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响。
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