全国性房企销售业绩将遇寒流 降价才刚刚开始

楼市调控相对宽松的二三城市一直被大型房企视为避风港，但10月以来，随着降价潮的蔓延，二三线楼市也逐步陷入冰点。近期，万科、保利等房企分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大力度降价促销。万科在深圳的两个项目分别推出特价房，折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也在打折促销，降幅接近20%。

业内人士指出，在房价下行的预期下，购房者持币观望的情绪将进一步加深，二三线楼市量价萎缩已是确定性事件，受此影响，性房企今年四季度的销售业绩不容乐观。

降价刚开始

中原监测数据显示，截至11月中旬，十大性房企中已有中海、保利、万科、富力等7家企业进行大规模的降价销售。10月份数据显示，十大性房企在售项目的销售价格环比下跌3%，同比下跌2.1%。其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比下跌已超过10%。

“降价潮正在由城市外围向市中心蔓延，一线城市向二三线城市辐射，目前来看，楼市降价刚开始。”中原地产分析师张大伟表示。

根据公开的销售数据统计，10月，十大性房企总成交面积为458万平方米，环比减少10%，同比减少13%。除恒大和华润外，其余8家房企的销售量同比均有不同幅度的下降。另外，性房企1-10月的销售业绩出现明显分化，其中完成年度销售目标超过九成的房企有4家企业，而绿城及金地(微博)等公司销售计划的完成率还不足60%。

另据中原地产的监测数据，10月份，35个重点城市中有30个城市商品住宅的成交量同比下降，其中9个城市的成交量降幅在50%以上。长沙商品住宅成交量同比降幅，达78.12%；其次是汕头，同比降幅达59.08%。杭州、天津、成都、北京和南京等热点城市商品住宅成交的同比跌幅也皆超过50%。

业内人士指出，在市场环境和业绩考核两方面的压力下，多数房企将采取降价策略来尽量完成销售计划。而部分中小房企受制于资金及库存等方面的压力，已经到了必须出售项目或股权来换取资金“过冬”的关口。

土地市场遇冷

楼市低迷导致土地市场遇冷。近期各地土地市场的流标率大幅攀升。

上周，广州8幅公开出让的地块中，有7幅中止出让，成为11月以来广州第三次土地流标。另外，上周南京公开出让的6幅地块中流标占3幅，上海也有1幅土地流标。中原监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。

虽然土地成交量持续缩减，但土地出让价格并未出现明显下调。据统计，在近两周来成交的地块中，尽管有个别城市的出让地块价格较前两年高位有所下跌，但总体而言，地价依然保持坚挺。上周，万科在上海闵行购得的一幅3.22公顷的商办用地，楼面地价达10375元/平方米，与2010年8月至今的该区域平均地价基本持平。

在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。面对重重压力，近期各地政府已开始通过多种“松绑”措施来推动土地出让。北京已开始下调土地竞买保证金，放宽交款时限；杭州、成都则不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。

10月以来，由于销售回款放缓和短期债务压力增加，性房企在购地方面愈发谨慎。与历年数据相比，今年性房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，性房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例已低于深处金融危机漩涡中的2008年。

降价潮蔓延二三线楼市 万科等7家开发商降价20% 经济参考报

随着房地产市场的调控与提供的楼市成交数据，10月份受监测的35个城市中，30城市楼市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上，其中长沙(期房)同比降幅，达到78.12%。其次是汕头，同比降幅达59.08%。重点城市成交量均出现同比下降，其中杭州(不含萧山余杭)跌幅，达57.17%，天津、成都、北京和南京同比跌幅亦皆超过50%。

中指院分析称“由于未来调控政策仍然难言放松，市场仍将进一步调整，而开发商也陆续推出一系列或明或暗降价促销措施，以求‘过冬’。”

中原地产市场研究部统计调查数据显示，北京市场11月成交量连续两周环比跌幅均在20%左右。该机构分析称，“预计11月全月，北京商品房住宅交易量将继续维持在5000套以下，成交量继续低迷，年底出现翘尾的可能性不大。12月楼市将依然出现成交萎缩，同时由于库存量可能接近13万套，降价项目也将继续增加。”

另外，中原地产统计数据显示，一线房企前十个月销售业绩出现明显分化，其中完成年度目标超过9成的有4家企业，绿城及金地完成不足6成。前三季度报显示，在上市的房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。该机构分析称，“开发商整体现金流趋紧，已是不争的事实。”

中原地产市场研究部张大伟告诉《经济参考报》记者，“一线房企在10月份继续出现萎缩，而中小房企受到的影响更加剧烈。很多企业受制于资金及库存的双重压力，已经到了必须出售项目或用股权换取资金，以度过冬天的关口。”

据中原统计，上周万科和保利分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大幅度降价，如万科在深圳的两个项目分别推出特价房，折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也传出打折促销的消息，降幅接近20%。

根据中原地产提供的数据，截至目前，大型房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。10月，大型房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%，其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过1至2成的下降。

分析人士黄丹告诉记者，“降价队伍正在扩大，先期高调降价企业多发生在中海、保利、龙湖、恒大等梯队，目前金科、金融街等二三级梯队，以及城市本地企业加入降价队伍，以争夺市场有限客源。”

“另外，降价潮正在由城市外围向市中心蔓延，一线城市向楼市发达的二三线城市辐射。”黄丹表示。

分析师告诉《经济参考报》记者，根据日前国家统计局数据，“10月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为99.86，也即新建商品住宅价格比9月份下降了0.14%，新建商品住宅价格首次出现环比下降，房价拐点确立。”

分析师进一步分析指出，预计未来半年左右，房价下跌城市的数量还将持续增加。“10月环比价格出现下降的34个城市中，包括全部4个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江、宜昌、无锡等共16个三线城市。10月份环比价格下降的城市个数比9月份翻了一倍，房价环比下降的趋势已经在范围内确立。”

 房企行业加速洗牌 调控之下谁能挺过楼市大考?

成交量的持续走低和房价的触顶回落已使房地产市场明显感到了冬天的寒意。在一年多来房地产调控政策的步步紧逼下，房地产开发企业同样走入了考验生存的时刻。

临近年底，不少中小房企无奈之下卖掉项目或公司退出行业，而抗寒能力稍强的大型房企则加快战略调整，“以价换量”来回笼资金，做好御寒过冬准备。业内人士分析，今年底和明年初，房企业绩继续两极分化将在所难免，行业内外的破产、兼并与收购将成为常态。这种变化将加速房价的下行趋势，从而挤掉楼市泡沫，使房价回归合理水平。

最近几天，武汉某小型房地产企业负责人刘杰心情很舒畅，曾经因为资金链断裂而停工了一个多月的项目又开工了。

刘杰所在的公司几年前在武汉三环线野芷湖附近拿了块地。工程眼看快封顶，一系列房地产调控政策不断出台，在限购、限贷的紧逼之下，企业的资金链骤然收紧。于是他四处找“投资商”合作。不仅找了其他地产公司，还拜访了多家投资公司、信托公司。最后，武汉本地一家知名开发商同意购买该公司51%的股权正式入主这个项目。

刘杰告诉记者，近段时间，像这种“项目合作”在武汉房地产企业之间已经不少。武汉个别楼盘甚至出现5个开发商共同开发的局面，在广告上同时印上开发商、投资商、发展商等名目各异的企业名字，让购房者实在看不明白谁才是这个项目的“主人”?

除了刘杰的公司，在武汉，房地产企业间的股权出让、兼并收购在最近一段时间可谓风起云涌：嘉凯城以2.85亿元收购巴登城51%的股权。远洋地产[简介动态](远洋万和公馆[消息价格户型点评]远洋一方[消息价格户型点评])收购了武汉弘福置业有限公司55%的股份。卧龙地产[简介动态]出资3.4亿元购耀江神马武汉公司75%的股权。在武汉光谷产权交易所，目前共有9家武汉房地产公司的11份股权挂牌转让，其中广电国博房地产有限公司等都是转让全部股权。

这种情形在一线城市同样普遍：10月14日，万通地产[简介动态](万通龙山逸墅万通新界·紫藤堡[消息价格户型点评])作价2.84亿元，将其持有万通时尚项目的49%股权以及8860万元的债券转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业;11月2日，上海证大发出通告，宣布已于10月28日将旗下全资附属公司证大置业作价95.7亿元出售。这意味着，证大持有近两年的上海外滩地王最终易主……

根据中原地产在对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行的不完全统计显示，截至10月份，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数已经超过600宗，超过去年同期的一倍。

调控“紧咬不放”　房企“步步惊心”

房地产企业所面临的尴尬处境，是一年多来房地产调控不断升级的直接结果。从去年的“国十条”到年初的“国八条”，调控政策层层推进，房地产企业则使出浑身招数以求应对化解。

年初“国八条”出台，首次明确要求各城市确定新建住房的价格控制目标，调整了个人转让住房营业税政策，将二套房贷首付提高到六成。还提出将限购措施扩容到所有“一、二线城市”以及部分三线、四线城市。以此为号角，2011年房地产调控的步伐不断加快：

1月28日，上海和重庆两市正式启动对个人住房征收房产税的改革试点。5月1日起，商品房销售正式实行“一房一价”制。同时，杭州、南昌、石家庄、广州、深圳等多地相继提高了首套房的首付比例或者贷款利率。7月12日，国务院常务会议再次研究部署继续加强调控工作，提出了扩大限购范围，抑制二、三线城市房价过快上涨，抑制租金过快上涨等新的调控方向……

在调控不断发力，销量、库存、资金等压力不断加大的情况下，8月，70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐。10月，房价环比指数首现负增长。

随着调控步伐的推进，房地产企业的状况也在发生着微妙的变化。从上市房企的季报、中报及其披露的各项数据来看。随着市场热度的不断降温，上市房企从年初明确表示“不差钱”，到年中纷纷表态要“布局二、三线城市”，再到9月、10月业绩纷纷出现下滑、库存创下天量新高……走出了一段明显的下行曲线。

链家地产首席分析师张月认为，今年房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变，渐趋普遍化、深度化。三季度末房地产行业面临的巨额债务，极有可能在主观上抑制房企来年的扩大融资的意愿，以避免高负债、高风险的资金危机重演。

谁能在大考中得以过关?

面对如此严峻的市场形势，一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示，前三季度房地产企业并购案例同比增长120%。不少资金实力不济的中小开发商批倒下。

鄢峰表示，从目前的情形看，开发商才刚刚进入步履维艰的时代，“预计从今年第四季度到明年上半年才是开发商最艰难的时候。”

在鄢峰看来，未来能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企;一类是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，为了应对大考，大多数房企将加快布局三、四线城市，并抽离部分产业资本。一些上市企业则会在金融资本与产业资本的互动下开始退市或私有化。定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。

不过，要对抗市场大考的考验，最根本的策略仍然是“降价”。根据链家地产市场研究部统计，10月份降价潮的持续蔓延同时，除少数直降项目销售回暖外，其余项目的滞销潮仍在加剧，10月底仅北上广深一线城市的库存住宅面积就达3109.3万平方米，市值逾6000亿元。

张月认为，高位库存不仅使巨额资金丧失流动，还将抢占明年新项目的销售空间，使同区域同质化项目的增多，加剧来自于房企内部的销售竞争。

在这种情况下，降价才是企业活下去最直接也是最有效的方法，只有降价才能缓解资金链日益紧绷的压力，只有降价才能消化日益积累的库存。同样，也只有降价才能使房价回归到正常合理的水平，进而让中国的房地产行业进入更加稳定健康的“微利时代”。

在中指研究院华中研究副总监李国政看来，无论是小企业的退市，还是大企业的破产。房企数量的减少和资源向优质企业的集中，都会促使楼市加速挤掉泡沫，促使房价回归到合理水平，最终得实惠的还是购房者。

（新华网）