预测：苏城楼市上半年齐涨价 下半年会继续涨吗？

编者按：

对于当下苏州楼市集体涨价之行为,实乃众人皆知。月成交量突破2007年的最疯狂记录，上周均价每平米猛涨1000多元，而园区均价创新高，突破9000大关。一方面，专家对于当下楼市的不太寻乎平常的火热表示担忧；另一方面，开发商对楼市后势的发展态势表示出奇的自信。

然而，面对苏城楼市“涨价声”一片的火热行情，购房者“追涨”热情高涨，不少楼盘加推或开盘均获佳绩。此时，我们应该如何看待当下购房者的“追涨”心态？时隔一年，如何理解苏城楼市再现“捂盘惜售”的情形？苏州楼市下半年的行情又会怎样？影响它发展的因素又有哪些？本篇，笔者对话苏州诸多专家，为您一一解惑。

涨价直逼千元 供求关系差异化是主导

万科尚玲珑、朗诗国际街区直涨两千、雅戈尔太阳城直涨一千五……众观苏城在售楼盘，不少项目的涨价幅度直逼千元。虽然，多数业内人士对于购房者“追涨”心态并不太赞同，但是，开发商在这个“牛”年真得“牛”了起来。

供不应求，才是涨价是为根本的原因。园区某楼盘开发商就表示：其一，在多方利好政策刺激下，不少楼盘不到半年的时间就完成了全年的销售任务，所以涨价就成为了必然。其二，不少楼盘涨价还与项目低价入市密切相连。在去年量价双双下行的状态，本来就处于价格的低谷，成交量上涨之后，价格出现了明显上涨，量先价行，实属正常。

君地置业有限公司市场经理陈发光认为：上半年成交量火爆，购房者“追涨”心态盛行，由三方面因素促成。，08年压抑需求的集中性消费。苏州户籍人口230万，加上外地白领阶层、外地的购买人口，150万的户数均有购买能力。所以单纯从二套房来说，上半年还没有爆发完，压抑乐观消费肯定是要释放的。

第二，政府大量的钱投到市场去，不管是4万亿还是贷款，均有一个共同的特点，所有涨价的东西都和能贷款挂钩。比如土地，最近地王频出，只要认真看它的背景就知道这是一个非常强的国有企业，很容易贷款。从房地产来说，其实最典型的表现就是交易量的上涨，第二个因素就是资金太多。

第三，行的因素是政策，从08年松动，到银行的0.7折，再到1%的交易税，这是走在最前面的，希望刚性需求的人一步步的往前走，所以成交量好。假设这三个因素在下半年继续延续，那么是必涨无疑的。

不是想捂盘，是不得不捂盘！

对于当下开发商“捂盘惜售”，业内外人士均有耳闻。一位不愿意透露姓名的业内人士表示：园区一些楼盘已经出现捂盘现象，比如：湖北板块的小户型，总部规定了每个月卖的房子不允许超过25套。还有园区标杆性的大盘，现在买房子要通过内部人推荐才能买到。此外，新区有不少楼盘虽然已经拿到预售许可证了，但是对外公开销售的楼盘却非常少。

“年初排计划的时候没有预料到现在这么好，并不是它想捂盘，而是因为手里没货了，没办法。”对此，不少开发商却表示：绝大多数开发商不是真正的捂盘，而是成交量持续了一段时间之后，没有房子可以卖，使得短期内出现开发节奏与供应量的一个缺口。哪怕接下来的市场房价涨了之后，销售量出现萎靡，对于开发商来说也没什么影响，因为实际的产品供应量放在这里。

雅戈尔项目负责人曹经理表示：举个实例来说，目前潇邦剩下的房源加在一起总共300套，5期开发要到明年，按现在每个月60、70套的成交量的话，下半年根本是无房可卖。现在减少房源推出量还有另一方面的原因，就是维持企业的稳定性，因为明年5期要开盘，这中间还有半年的时间，企业不能没事做，没有产品对外出售。最重要的原因就是今年市场好，上半年的目标已经全部完成了，有这个资本来控制情况。

尽管如此，专家对于开发商“捂盘惜售”也表示一定的担忧：开发商对整个后市心态不一致，如果信贷收缩的话，现在“捂盘惜售”就不太合适。

下半年成交量可能萎缩 房价涨幅理10%以内

据搜房网不完全统计数据显示，下半年苏州市将有66个楼盘2万套新房源蜂拥上市，加上目前的库存量，全市可售房源的套数将达到5万套。相关专家表示：今年苏州楼市房源充足，市场供应量略大于需求量，排除出台紧缩政策以外，苏州楼市涨价幅度理应不超过10%。

虽然对于后市发展持有谨慎的态度，但是不少开发商表示：下半年，楼市必涨无疑。排除有严厉的政策和收缩，下半年房价下跌的可能性不太大，因为开发商在资金链走到边缘的时候会降价。上半年卖得这么好，下半年只有6个月的时间，哪有撑不住的道理。作为开发商的角度来讲，应该赶紧卖房子，因为今年的金融环境这么宽松才有这么好，也别渴望明年的成交量比今天好，能卖房子赶紧卖，把钱捞到口袋才行。

“在去年下半年很多楼盘的探底价格时，政府出台多方利好政策，这才使得2008年的刚性需求得以释放。”苏州新明阳投资顾问有限公司市场总监 嵘表示：目前楼市涨价应该和经济结合得紧密一点，但是无论是中国还是苏州、长三角地区，经济还没有看到明显的反弹的迹象，如果没有经济做支撑的话，涨价不会太长久。毕竟目前我们的楼市基础还不如2007年。个人对下半年楼市走势持有比较谨慎的态度，随着信贷的收缩，楼市肯定会受影响。因为房地产这个行业或者是产业就和火车一样，涨得很厉害的话要刹车不是马上能刹下来的，但是现在如果行情继续这样下去的话，政府要再重新做这个市场，会花很大的心思。

业内人士预计：今年下半年苏州房地产市场不会像今年上半年那么火热，成交量也可能会有所萎缩，但是价格不会很快回落。对于相城区等上市量较少的板块，房价基本保持平稳，自5月以来，供应量的园区市场，涨价楼盘不再是个案，而是普遍现象，个别楼盘涨价幅度已达2000元/平方，多数楼盘也在300－500元之间，而这种涨价势头愈演愈烈。业内人士分析，一旦开发商盲目大幅涨价，买房者信心受到打击，购房者将陷入新一轮观望，必将导致交易量大幅下滑，市场可能再度低迷。