19个商业项目"死磕"新城西 该控制还是再发展?

2011年，在苏州市城府的主导下，苏州新城西板块正式启动，经过近3年的发展、繁荣，新城西的概念已经深入人心。新城西除了拥有清乾隆皇帝南巡六次驻足的山水、人文方面的旅游资源，这片新崛起的城西板块，随着新区“北扩西进”、吴中区延伸拓展的城市化进程，木渎板块成了延伸的站，交通、商业各方面都呈现出井喷式发展的态势。

据不完全统计，新城西板块核心地段近年新增的商业地产项目（含已经交付使用、在建、待建）多达19个（不含社区商业），密集的商业项目强有力地支撑了周边住宅项目的销售，也带动了整个片区实力的提升。

双轨双环 拉来新城西商业地产井喷

交通在城市化建设中的重要性毋庸赘述。新城西板块早在2012年4月28日，借助地铁1号线的开通，先于其他板块，成功与苏州古城商圈和园区金鸡湖、湖东商圈实现对接。今年（2014年）年底，轨道交通5号线将开工建设，新城西将迎来"双轨"的晋级。

环线方面，根据苏州市环线设计方案，新城西主干道金枫路确定为中环西部重要路段，衔接新区、越溪板块，同时，南环西延也正在施工建设中。按照政府计划，两条环线均在2014底实现通车。

交通造就了地段，新城西的区域价值再也不是十年前那个低调的江南古镇，大型开发商纷至沓来，区域价值节节攀升。从2009年到2012年间，已有永新、合景、万科、方圆、吴中地产、招商等品牌房企入驻，2013年12月，红星美凯龙与木渎"联姻"，红星国际广场落户长江路；2014年1月，正荣置业以15.6亿元、16.8亿元、溢价率86%力挫众多竞争对手，摘得新城西两地块。

与新城西住宅一样让人目不暇接的，是新城西的商业。除了新拿地或签约的福建正荣地块和印象城，据不完全统计，新城近年还新增了17个商业项目。

新城西商业地产同质化严重 如何快跑

目前，新城西在售商业地产项目中，主要有三大类，一类是凯马汽车城这样的专业市场商业地产，一类是以睿峰商务广场为代表的酒店式公寓，第三类则是以浙建枫华广场为代表的地铁、环线沿线商业综合体、购物中心，这是新城西最常见，也最难销售、运营的商业地产项目。

这种商业综合体体量都不大，而且不约而同多以商铺加酒店式公寓这样的组合业态为主，同质化现象非常严重，个别项目的开发商甚至并没有非常丰富的相关商业地产开发运营经验。

以大运城、花样城和东门町这三个项目为例，三个项目均在金枫路沿线，两两相距都非常之近，后期主要客源毫无疑问绝大多数来自周边如永新大成郡、合景领峰等新建小区的及木渎居民。

大运城目前在售的为商铺和酒店式公寓，商铺面积20-50平米，均价约为25800元／平；公寓50-80平，5.6米挑高，均价约为11500元／平米；东门町在售62平左右酒店式公寓，5.7米挑高，均价均价11000元/平，商铺价格在20000元/平-40000元/平之间。花样城二期商铺面积35-500平户型，价格40000元/平起，公寓部分面积40-60㎡，目前均价11000元/平，为挑高双开门设计。

再来看这三个项目的成交数据。2014年一季度，大运城成交366套，东门町39套，花样城9套，成交以酒店式公寓为主，大运城因为面积小，单价低，销量一直遥遥领先。这是新城西在售商业项目的一个缩影。

有业内人士直言："目前在木渎，真正活起来的商业中心并不多 ，一方面分布不够集中，另一方面节奏较慢"。同时，也有业内人士认为，新城西没有特别出色的商业项目从外界吸引人流进入新城西，仅凭木渎现有人口，难以支撑庞大的商业成交和消费。

新城西部分商业地产项目信息一览（数据整理：房天下）

人均商业面积4平远超国标 红星、印象城驾到新城西可期

按照国家早年关于城市商业网点配套的指导标准，商业物业面积是宗建筑面积的4%。按人口计算的商业配比，我国一般在人民0.8-1平方米左右。如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业中心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。

同时， 根据近年来公布的数据，木渎本地人口约8万，外来人口近30万， 40万左右的人口数量与一座中等规模的县城无异。而在这个基数上，17个已经确定商用建筑面积的项目（正荣、印象城待定）将给木渎居民带来4平方米/人的商业面积，远超国家平均水平。

那么，新城西19个商业项目到底多不多？跟苏州园区相比，数量上还有很大的上升空间。最关键的是，质量上，急需更具实力的开发商和运营商来运作，才能改变新城西商业地产目前项目多但群龙无首的局面。

去年至今，红星、正荣、深国投三大重量级开发商先后进驻新城西，或将凭借自身强大的实力，"盘活"甚至在几年内将新城西商业组群、消费人气提升到一个新的高度。福建正荣地块预计10月上市，项目产品正在规划设计中。

据有关消息，深国投地块项目位于金枫路与竹园路交界处；西北临河道、南临主干道竹园路、东临主干道金枫路。深国投作为中国最强的商业地产投资、开发及运营商，截至2014年1月，已开发项目超过60个，总建筑面积逾400万平方米，与黑石、工银国际、凯雷集团、沃尔玛、华润万家、永旺、西蒙地产集团、凯德置地、摩根士丹利、太盟集团和汉威资本等国际一流商业伙伴深入合作发展，具备强大的投资、开发及运营能力。

近期动作频频的红星国际广场为红星地产旗下重点打造项目。红星地产目前累计在25座城市建设了38座红星国际广场，总规模突破2200万方，红星地产突破当下常规城市综合体单一的Shopping Mall模式，将"家居Mall+购物Mall”融为一体。苏州红星国际广场汇聚了商业MALL、商业街、BLOCK商业、SOHO办公、高端住宅、叠加别墅等6大综合体，依托红星天平洋影院、天合婚典、云尚部落高尔夫会所、儿童乐园、玫瑰天街、精品百货、星级酒店等7大自有品牌优势，购物、餐饮、娱乐、休闲全方位升级，打造苏州主城西南中心的一站式体验消费。