借力蛇口再造 招商地产引领“城市更新”

随着城市化水平的迅速提高，城市的更新改造以空前的规模和速度展开，并日益成为我国建设的重点。然而，城市更新加速的背后却暗藏隐忧：交通堵塞、环境污染、缺乏特色等等，在这样的大背景下，作为城市更新中最重要的一环，房地产开发也面临着重重考验。业内专家表示，城市更新亟待新的样本出现。一直走在城市更新前沿阵地的招商地产(000024,股吧)，其在深圳蛇口的成功实践经验，无疑值得借鉴。

“在30多年的发展积淀基础上，当年引改革开放风气之先的蛇口要再出发”。日前广东省委常委、深圳市委书记王荣到深圳南山区调研城市更新改造工作时，对招商地产和蛇口多年来为深圳改革发展作出的重要探索与贡献表示了充分肯定,并强调要把蛇口打造成为深圳城市更新改造和转型升级的典范。

事实上，“创新”和“再造”早已是今天蛇口发展的新标签。从2009年起，招商局集团便开启了总量达600亿元的资金注入以打造蛇口新蓝图。新蓝图包括：集“海陆空铁”于一体的太子湾现代化国际邮轮母港、形成深港联动“海上门户”的新海上世界，以及华南地区规模的全新互联网电子商务产业基地蛇口网谷。

其中，新海上世界，是实现蛇口片区环境低碳化、生活和休闲方式国际化的重要一环。据了解，海上世界再造工程，总建面近百万平米，已在2010年启动。目前该工程的地标建筑招商局广场、超高端国际伍兹项目、希尔顿酒店、环船广场中的船前广场已完成封顶，船尾、船后广场也拟于近期封顶，其他项目也在快速施工推进中。

据悉，对于这一大型城市综合体，招商地产不仅对片区功能布局进行了优化，还将提升整体自然环境。“招商地产经过十多年的绿色实践，迫切需要一个超凡的里程碑作品，蛇口海上世界将承载这个责任。”招商地产董事长林少斌曾表示，将会把绿色技术系统化应用于海上世界，整个区域将全部由绿色建筑组成，同时串联南海意库、金融中心、学校、商业广场、酒店等，打造绿色示范参观通道、体验绿色低碳项目系统化集成的示范区，在此基础上，最终使海上世界成为国内绿色星级建筑密度的区域。

反思：现行开发模式亟需调整

“城市更新的实质就是完善城市功能、改善人居环境、促进城市资源的可持续和良性发展，”首届国际城市创新发展大会上，林少斌表示，要用更少的土地创造更多的价值。

而这也是招商地产多年的社区综合开发实践的精髓以及在蛇口近30年开发的深刻体会。根据介绍，社区综合开发模式，就是在一个相对独立的区域里，通过综合产业、居住、商业、交通、信息网络、教育、公用事业完善、娱乐、文化设施等，在有限的生态资源条件下，实现改善居住环境、完善城市功能、保护生态等各类目标协同，从而达到人与自然和谐共处。

业内人士表示，招商地产社区综合开发实践以及本次海上世界建设（包括再造）的经验，在为行业提供城市更新模式借鉴的同时，也将促动行业反思。

一方面，城市更新是一个涉及到经济、社会、技术、文化、心理等多个领域的复杂问题，需要多方面深入研究包括城市产业发展规律、大城市内部空间区域划分与功能定位、城市历史建筑的有机更新与合理利用方式等问题，需要开发商站在城市运营的角度进行综合考量，这些要求开发商对区域有相当深刻的了解，并具有一定的前瞻性和综合实力。同时，为更为合理的进行城市功能布局，很多城市更新都需要建设综合体项目，这对原来一些单一品类产品开发的地产商而言是新挑战，“一招鲜”已然落伍。

另一方面，从城市更新的深层次动力来看，城市过快发展时也带来了一系列城市功能性和结构性的衰退，因此，在城市更新的过程中，需要开发商进行反思：究竟是一味追求速度，还是兼顾质量？

“目前，对城市更新还存在一种误解，认为推倒重来就是更新，并且不惜以牺牲周边环境为代价，”业内专家强调，城市更新不应该是粗放的大拆大建，而是借鉴和学习更多的技巧与方法进行有机更新，充分挖掘城市特色，以绿色生态为核心，构建与城市个性相适应的生机勃勃的新生活。

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城市更新蕴含巨大机遇

“在城市人口急剧膨胀和土地资源日益枯竭的两方夹击之下，城市更新显得迫在眉睫，”有业内专家担忧，从现状来看，许多城市存在着布局混乱、房屋破旧、交通堵塞、环境污染、市政公共设施短缺等问题，不能适应经济的快速发展，因此，将城市的空间形态由以水平拓展为主的平面形态向以调整、配套、组合再开发为主的立体形态转变，以及将城市建设由外延转向内涵发展的城市更新意义也变得格外突出。

目前北京、深圳等城市已将城市更新作为重点：北京市政府在日前公布的用地计划中，明确指出“2011-2015年，本市国有建设用地供应总量将控制在28000公顷左右。其中，新增建设用地严格控制在13700公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地14300公顷左右。”北京存量建设用地超过新增建设用地，这意味着城市土地的再开发将成为北京未来一段时间的重点。同时深圳更是将城市更新纳入政府工作的重点范围。据相关统计数据显示，2010年，深圳全市城市更新涉及规划建筑面积1225万平方米。2011年，城市更新年度实施计划总拆迁用地面积为340万平方米。“从目前的发展趋势来看，对于房企来说，未来城市更新蕴含着巨大的潜力。”业内分析人士强调，而这也需要诸多房企积极以成功经验为样本，及时调整城市更新思路，以获得长远持续的发展。