1月重点城市土地流标率44% 逼近去年最高水平

在1月北京土地市场开门遇冷的同时，重点城市的土地成交情况也并不乐观，流标率飙升。来自北京中原地产的统计数据显示，2012年1月重点城市的土地供求量出现大幅缩减，13个重点城市居住用地流标率攀高至44%，逼近2011年全年的水平。

虽然1月份北京土地市场并没有出现流标情况，但土地市场冷清依旧，所有地块均底价成交。事实上，的土地市场成交均不理想。

中原监测数据显示，1月份的129个城市的土地市场成交量仅921块，环比成交量下调了50%，其中住宅类地块成交量为239块，环比下调57%。13个重点城市1月全部用地供应同比缩减29%，虽然该数值为自2009年以来的同期，但仍较2008年同期增加近七成。同时，受假期等因素影响，年初土地成交异常疲软，1月份13个重点城市全部用地成交量同比大幅缩减58%，只有广州、天津、武汉、长沙和北京有成交。

值得关注的是，土地流标率飙升，土地市场的“买主”缺席。北京中原市场研究部统计数据显示，13个重点城市1月份居住用地流标率攀高至44%，逼近2011年全年的水平，流标的居住地块分布于广州、天津、武汉及长沙，流标情况(流标幅数/到期出让幅数)分别为1/2，4/6，15/40及4/6。

房企拿地谨慎或成主因

对于目前出现的这种情况，北京中原地产三级市场研究总监张大伟指出，房企资金紧张、拿地谨慎是土地市场不景气的主要原因之一。

他表示，首先新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工也成为房产商无奈的应对。其次，资金压力大，目前开发商大部分能够利用的融资渠道几乎都已被政策堵死，楼市行业已经入冬，在这种情况下，现金为王，使得土地市场冷清。第三，土地价格并未明显降低，虽然目前市场土地成交价格出现了轻微下调，但是在部分区域房价动辄下调10%以上的市场，土地价格下调的幅度依然不大，而且部分土地的起价过高也是土地流标的原因之一。第四，政策预期依然收紧，目前执行限购的46个城市中基本确定每年依然会执行调控，这明显影响了开发商的市场预期，开发商已经逐渐减少在热点城市的投入。在开发商极度悲观的情况下，其拿地热情低迷，并导致土地市场趋冷。

北京中原市场研究部分析认为，2012年的土地出让市场，特别是上半年形势更加严峻，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

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２０１２年１月，上海土地市场维持了去年１２月的萧条景象，成交经营性地块数仅为６幅，其中仅有的２幅宅地全部为动迁安置房。据统计，１月合计出让面积２５．７８万平方米，环比下滑２９％，同比大幅下滑８３％。

受“大虹桥”辐射，以及中心区商务地块的日益稀缺，莘庄、七宝商务区越来越受到市场关注，２０１４年轨交１２号线的建成以及人口的密集流动性，都会给项目本身带来巨大的利益。上月成交的４幅商办用地中３幅位于闵行莘庄、七宝商务区，这些地块的楼板价均在６５００元／平方米左右，且全部以底价成交。而在去年２月莘庄商务区内也有１幅地块出让，当时起始楼板价仅为４０１０元／平方米，但最终却被上海强劲置业股份有限公司以１７８％的溢价率，１１１２９元／平方米的楼板价拿下。

业内人士表示，受房地产市场调控所影响，开发商在拿地时慎之又慎，并且已经从宅地市场蔓延到商办用地市场，所以底价成交也不足为奇。

此外，上月成交的另１幅商办用地是来自松江新城的国际生态商务区９号地块，该地块被大连万达以６．２１亿元的总价拿下，将被打造成上海第五个万达广场，该幅地块占地９．２７万平方米，可建面积２３．１７万平方米，成交楼板价仅为２６８０元／平方米。松江国际生态商务区是融文化娱乐、商业服务、生活居住等为一体的复合型综合城区，与南部新城建设并列为松江“十二五”规划中的两大重点项目。

不过，就目前而言，松江万达地块周围较为荒凉，位于轨交９号线的东北方向，步行约２０。该板块内新建商品住宅以及房龄较短的次新房项目众多，如龙湖好望山、绿地蔷薇九里、保利西子湾、三湘四季花城等，这些房源的价格目前在１５０００－２００００元／平方米左右。但商业配套相对落后，仅依靠地铁站周围的小区临街商铺撑市面，商业业态多为小餐馆、便利店、中介门面等。距离地块最近的保利西子湾风情街也未能成气候，随着轨交９号线南延伸段年底的通车运营，松江万达将会吸引泗泾向南到老城区地铁辐射区域的所有住户。市场分析人士认为，从目前２６８０元／平方米的“抄底价”来看，开发商着实有眼光。

同策咨询研究中心分析师许之静预计，短期内宅地几乎无上市可能，且商办地块推出量也不会太多，基本集中在新兴商务区。因为目前开发商资金链紧张，不可能投入很大一笔资金购入土地，所以价格较低的郊区商务区地块将是出让的重点。