土地增值税预征率从供应源头“设卡” 调整高地价
第一财经日报2010/06/07 06:21
*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积
被称为土地增值税“升级版”的调控政策,日前由国家税务总局发布。这则名为《关于加强土地增值税征管工作的通知》(下称《通知》)中,除了强调清算环节的管理必要性之外,还对预征率作出调整:除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
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“2%的预征率对于以高地价拿地的开发商来说,影响不小。”一位开发商对此忧心忡忡。根据上海市财税局公布的相关规定,在土地增值税的预征方式上,按照小区开发建设项目的每一预售合同,确定其转让收入作为计税收入。“高价拿地势必会高房价销售,基数越大,涉及缴纳的税额也越高。”
上海财经大学房地产研究中心主任丁健认为,与之前出台的信贷差别化政策指向对象有所不同,“剑指”开发商的土地增值税调控升级,是从供应源头进行的限制。“从供应源头实行的控制,相较来说更易把握。”
据悉,按照目前的实际操作步骤,土地增值税通常是实行先预缴再清算的方式。有开发商向《财经日报》记者介绍,预征部分按照实际销售额进行征收,一般以单一预售许可证作为核定范围。数据显示,在所监控的2009年房地产上市公司50强中,总体营业收入为4094亿元。假设以2%的预征率上限计算,整体预征税额约81亿元。
相较之下,清算环节则显得复杂得多,通常土地增值税实行的是超额累进制。其中的关键因素即土地增值额,实际是指转让物业获取收入与扣除项目金额之间的差额,继而再按照相应公式进行计算及对照缴纳税赋。
“如何判断增值数据,是影响土地增值税无法顺利清算的主要原因。”丁健表示,“住宅开发商前期获取的是土地价格,最终转化衡量的是住宅销售价格,这部分如何进行评定,难度较大。”
除此之外,合理规避土地增值税清算仍有空间。按照2009年国家税务总局发布的《土地增值税清算管理规程》部分规定,对于已竣工验收的房地产开发项目,出让房地产建筑面积比例达到85%以上即可进行清算。“清算税收是在整体项目完成之后进行的,如果一个项目分多期开发,只要控制比例不超过85%,一拖几年,那在最终完成征收方面就比较难了。”一位名下拥有大型项目的开发商告知记者。