关于首付那点事 1成首付暗藏中国版"美国次贷"
北京青年报2008/12/17 09:50
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
超低首付在一些地区楼市开始出现。
昨天(12月16日)，深圳知名开发商招商地产“依山郡”项目3期爆出了“深圳事业单位或部分公司员工可享受一成首付贷款购房”的消息。而据了解，事实上，随着楼市低迷加剧，不只是深圳，杭州、长春、上海等地都已经出现了各种形式的“一成首付”。对此，昨天，包括建设部政策研究中心住宅专家在内的多位专家表示，“‘一成首付’就是开发商把风险转嫁给银行，银行把风险转嫁给未来，美国的次贷危机应引以为戒，谨防楼市低迷下低首付引发‘中国次贷危机’。”
“实际上，招商·依山郡3期开盘的时候就已经开始搞一成首付了。”昨天，深圳某业内人士告诉记者，“他们打出的广告——‘60-84平方米精装，4万-6万即可入住’就是告诉购房人可以‘一成首付’”。记者昨天以购房人的名义致电该楼盘售楼处，当记者表示能否购买首付一成的房子时，接电话的销售人员告诉记者，“我们推出的200多套精装可以一成首付。但是这一优惠需要看对象，只有深圳市事业单位或部分公司员工才能享受这一政策。”而关于“一成首付”，她解释，具体而言是“比如一套总价45万元的两房，购房者可以只付4.5万元。另外一成首付不是由开发商垫付，而是由合作银行为符合条件的人提供九成贷款。”
而据了解，深圳招商地产绝不是个可进行“一成首付”的楼盘。从深圳到上海，从杭州到长春，楼市的低迷让形式各异的“一成首付”逐渐风起云涌。
而纵观目前各地冒出的“一成首付”，形式各异，有的楼盘首付“一成首付”，另一成则是由开发商垫付，入住时还清，如深圳梅林关口的“书香门第·上河坊”，售楼人员介绍，“如果已经在该楼盘购买了三套房，第四套房才可以享受首付一成的待遇，另外一成首付开发商先垫付给银行，等楼盘入住时买家再向开发商支付已垫付的一成首付”；有的是开发商垫付，但需要在两年内还清，如上海浦东新区张江高科技园区附近的一个楼盘，购房人在与开发商签订合同时支付一成首付后，剩余部分由开发商垫付，但购房人需要在随后的两年内分8次还清，即每个季度还一次款；而长春市位于高新技术开发区、号称专为70、80人群打造的某楼盘，称“首付款只需1万元”；杭州富阳，某楼盘甚至出现了“菩萨心肠的人士愿意出资350万元援助60位大学毕业三年内无房的新创业青年首付购房”的故事。
专家观点
谨防引发中国式“次贷危机”
记者调查发现，无论是哪种形式的“一成首付”，这些楼盘贷款合作银行对购房人首付款的来源并不作调查。“低首付悄然盛行的结果是，对买房人而言确实降低了购房门槛，对开发商而言，实现了资金回笼，但实际上，开发商却把风险转给了银行，银行又把风险转给了未来。在目前经济形势不是很明朗的背景下，这是很危险的。”昨天，包括建设部政策研究中心住宅专家在内的多位业内人士一致认为。
据了解，按现行的有关规定，居民贷款购买首套房产，首付不低于20%，即二成；而购买二套以上，首付则要至少30%、40%。只有政策性住房申请公积金贷款时，首付才能达到10%，即一成。也正因如此，早在今年4月份，深圳楼盘航程国际打出了“2万元一个家”的宣传语——购买该盘单身的购房人只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，剩余部分由开发商先期垫付；龙翔花园挂出了“送五成首期装修款”的条幅——购房人只需支付一半的首付款，另一半则由开发商以送装修款的名义赠送时，深圳市国土房管局很快紧急叫停了他们，并发文全面禁止分期首付。
而让人困惑的是，对眼下越来越多的各种形式的“一成首付”或者“低首付楼盘”，当地主管部门或者金融机构似乎没有采取控制措施。“如果这些行为不加以限制，各式各样的低首付将会越来越多，今天规定‘必须是事业单位员工’，明天就什么人都行了；而一旦房价再次出现下跌，这些低首付楼盘，势必会因‘负资产’的出现而引发大规模断供现象。”昨天，多位业内人士分析，“而美国次贷危机，就是从贷款给信用等级不合格的人开始的，中国楼市应该谨防出现中国式‘次贷危机’。”
新闻链接
住房贷款首付相关规定的变迁
1998年，贷款首付不能低于购房款的20%
央行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》明文规定，借款人应以不低于所购住房全部价款的20%作为首期付款。
2001年6月，叫停“零首付”
2000年前后，各地楼市都出现了各式各样的“零首付”。也正是如此，2001年 6月 26日，中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，正式叫停住房贷款“零首付”。
在该《通知》中，央行要求商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例不得超过 80%。严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。
而此次叫停“零首付”也被业内看作是防范我国房地产市场信贷风险的得力举措：一是能在一定程度上证明购房者的支付能力，检验其资信状况；二是能约束购房者的交易行为，使其慎重作出购房决策并履行还款义务。
2006年6月，首付不得低于30%
2006年楼市出现房价快速上涨，为抑制房价过快上涨，建设部等9部门联合出台《关于稳定住房价格通知》，明确：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，其中90平方米以下的自用商品房也要首付两成。
2008年11月，首套和改善型普通住宅首付下调到20%
2008年，楼市进入调整期，出现价量齐跌现象，2008年10月22日，财政部出台规定，从2008年11月1日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，首付款比例调整为20%。
