今日话题:限购、限贷都松绑 楼市裸奔天机变?

编者按：8月16日，一份发自上海、名为《住房金融业务部业务通知单》（以下简称《通知单》）的文件曝光，该文件中重新定义了“首套房”概念以及首套房利率降至8折的内容，被看做是在限购政策毫不放松的市场下，一线城市松绑限贷、曲线救市的开始。

当限购政策像多米诺骨牌一样倒下，限贷这个楼市政策的最后一道防线似乎也未能幸免。倘若比限购更坚硬的限贷已听到冰裂的声音，楼市“变天”不言而喻。欢迎关注房天下今日话题：限购、限贷都松绑 楼市裸奔天机变？

限购松绑后 限贷松绑跃跃欲试

46个限购城市37个倒戈

“2014年楼市的特点是什么？房价下挫，放松限购。昨天，继南方多地相继取消或局部调整限购政策，位于我国最北的省会城市哈尔滨也宣布全面取消限购，本市户籍与非本市户籍在哈尔滨购房将不再有套数限制。至此，46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松限购。面对楼市库存不断升温，各地楼市飘摇，用行政手段限制楼市活力的方式面临着巨大压力，退出限购似乎是大势所趋……[详情]

沪重新认定"首房贷":认房不认贷

业界传闻该行放松限贷利率可享8折，目前尚无官方回应。

上周六晚间，业界疯传上海某银行下发文件，对首套房认定做出调整，认房不认贷。消息称，该银行为建设银行，且认定调整仅针对一手合作楼盘。昨日记者试图联系相关银行，却并未获得回应。

对此，昨日有业内分析称，该政策短期内在上海公开执行落地的可能性不大，上海全面限贷松绑的可能性更微乎其微，但出于计提拨备考虑，或有银行跟风放松，或能盘活楼市存量……[详情]

限贷松绑可期

张大伟认为，在地方稳增长的强烈需求下，下半年总的信贷环境即使不会很宽松，也会比上半年松一些，“四季度稳增长的压力仍然很大，到9、10月信贷有放松的可能。”

“当然，即便信贷放松，幅度也不会太大。”张大伟说，在幅度有限以及目前银行对房贷的风险管控提高的情况下，购房者的还款能力十分重要，相对而言，改善型购房者的还款能力更强，因此信贷放松将主要体现在释放改善型需求上，也就是“认房不认贷”，“认房不认贷是下半年银行最容易放松的一个方向。”……[详情]

限贷松绑影响解读

 “限贷”放开或影响楼市走向

   对眼下上海、深圳乃至北京等城市信贷渐趋松绑的现象，北京多家开发企业负责人以及中介机构相关人士表示，限购或许改变不了本轮楼市的基本走向，但限贷的放松，或将改变楼市走向。
   “从政策动向看，在住房城乡建设工作座谈会上，住建部定调下半年房地产政策倾向"千方百计消化库存"。业内预计库存压力较大的城市将出台相关政策刺激楼市，消化库存，进一步体现政策的结构性倾向。虽然46个限购城市正在不断调整政策，但要想彻底扭转局势，只有放松贷款政策，才有可能真正去库存。”一位北京知名开发企业负责人昨天如是对北青报记者表示……[详情]

影响解读：

建行上海内部文件四条措施，认房不认贷，虽然仅针对建行合作楼盘，同时作为讨论稿尚未执行，存在叫停风险（周末两天媒体和业内流传发酵，有可能迫于压力暂时取消），但其示范意义远大于事件本身对于市场的影响。

艰难突破后，其他银行或跟进。此次建行流出文件虽为内部讨论稿，暂未执行，但在上海限购短期难以放松的前提下，贷款政策调整或将成为可能。

上海放松限贷，在具有示范效应。继呼和浩特、绍兴分别成为放松限购、突破限贷的城市后，限购城市版图逐渐缩小，热点城市尤其是一线城市的未来政策走向备受关注。若上海放松限贷，对其他城市示范意义将尤为显著，特别是对于一线城市，有望找到新的政策突破口。

认房不认贷有助于纠偏对于改善需求的误伤，但不能用力过猛，支持自住和合理改善需求的初衷不能变。2010年以来调控不断升级，限贷的力度逐渐加大，而“认房又认贷”原则对于置换等改善性需求造成误伤，建行上海此次政策调整若落实，将有助于部分改善性需求的释放。

房企走量 或迎降价狂潮

购房者麻木面对政府救市 房企继续大幅降价走量

实际上，只有杭州和宁波，在限购正式放松后市场表现良好，成交量较此前有三成增长。但由于限购放松时间不足一个月，其长期效果有待观察。

张大伟表示，他们调研的13个典型城市中，限购放开对7月份成交量有实际影响的仅有5个城市，其余8个城市的成交量没有回升，甚至还有下降。而在上述5个城市中，限购放开对成交量实际刺激大多在10%左右……[详情]

一线城市房价实降 “金九银十“或迎降价狂潮

“一线城市库存压力异常大，房价开始‘扛’不住了。”有上海业内表示，今年7月份，一线城市新建商品住宅成交均价环比下降2.4%，每平方米下跌了540元，房企降价让利的力度在加大。

无独有偶，同策咨询研究部总监张宏伟也认为，开发商将在“金九银十”期间加大推盘力度，而年报业绩压顶，适度调整价格策略仍将是大多数房企的选择……[详情]

 中央不会再强力救市 明年将是房价底部

估计随着中央层面继续施压及定向宽松，商业银行必然越来越多的支持首套房贷，利率有望从平均上浮10%逐步回落至以基准为主、以九折左右为次的格局。另外，置换性购房贷款、二套普通住房贷款等，也有望略趋宽松。“认房又认贷”将转变为“认房不认贷”，这将使更多的人（尤其是置换需求）有资格享受首套房贷优惠。房贷政策对住宅市场的作用，将显著大于取消限购。

在上述政策变化态势之下，笔者预计下半年将出现住宅成交量的底部，明年将出现房价的底部。量在价先，成交量先企稳，价格后企稳。这轮房地产调整，仍将是短周期性质的调整，量缩明显，价跌不深。

不过，有一点需要客观面对，由于本轮住宅库存量远超2008年和2011年，且中央层面不再会强力救市，所以市场调整的时长将超过前面两轮。对此，无论开发商，还是购房者，都应理性认知……[详情]

撤销限贷令就是让楼市裸奔？

朱大鸣：撤销限贷令就是让楼市裸奔

限购令限制了投机性需求，成为个被清除的障碍。各地从悄悄取消，到明目张胆地取消，甚至出现了“救市”的刺激措施。消息称，合肥限购解禁一周，市区备案量环比暴涨40%，还有些地方房地产投机行为重新被点燃。房价一年暴涨20%人们心里才算安定，一旦出现稍微低于去年的房价情况，就被视为楼市低迷。

无良经济学家祸害中国房地产的逻辑是因为限购令与限贷令不符合“市场经济”的逻辑，他们忽略的前提是这个“市场手段”背后却是纸币时代货币超发的现实。自从1970年代世界进入了纯粹纸币时代之后，全球每个几年就发生一次大危机，危机的根源就是货币超发对百姓财富的掠夺，超发的货币变成资产泡沫，从而不断摧残着全球经济。

限购与限贷令其核心是阻止房地产投机行为，阻止房地产泡沫继续吹大，伤害实体经济以及房地产产业本身。限购令摧毁的是那些期望以房作为摇钱树的投机者，限贷令摧毁的是以信贷资金作为杠杆的投机者。这两类投机行为往往构成了过往房价泡沫生成的最核心力量。

当前中国房地产市场的底线就是限贷令。在房地产税收尚未完善难以遏制投机行为的背景下，撤销限贷令就是让楼市裸奔，让杠杆性操作投机继续放大，成为货币超发与百姓储蓄贬值的工具，从而让房地产泡沫继续吹大，从奔向那无解的深渊里。春江水暖鸭先知，现在很多开发商已经意识到了让房价泡沫继续吹大的危险，多次发出了警告，反倒是很多非开发商继续鼓吹那些祸害房地产政策，这种现象值得警惕……[详情]