一线高端楼盘限价松动 首套利率折扣从二手房开始

2014年的下半场，楼市有如惊弓之鸟。当多个城市取消限购的消息接踵而至，一线城市在调控上的风吹草动，都被市场解读为决定后市起伏的力量。

《财经日报》日前调查走访发现，在上海农业银行被传出执行首套房贷款利率九五折后，北京 的首套房贷款利率折扣也先从二手房开始落实。与此同时，今年以来，北京、广州 的高端项目限价政策，也在执行过程中悄然松动。

京二手房首套利率现折扣

本周二下午，北京东三环外某中介门店经理小王站在一高档小区门口，向其客户总结刚看过的那套二手房的优点：2010年的次新房，57平方米，总价235万元，与去年接近5万元/平方米的高点相比，4.1万元/平方米的单价已十分“划算”，加之业主急售，若付全款购买还可以继续砍价。

遗憾的是，无论如何说，他面前这位来实地看过三次房子的客户仍在犹豫，要求总价降到230万元以下，否则难以下手。

意外的是，小王临别时提起的首套房贷款优惠，吸引了这位顾客的兴趣：“农行九五折，的是中信银行(601998,股吧)9折，条件是要0年保险，一年1万元。”

这位供职于某上市公司的女客户对在场的记者表示，这半年以来她一直在考察这一小区的二手房，认为最近是一个买房的窗口期，迟迟没有下决心是因为担心房价继续跌。但她说，在她的理解里，信贷的松动是未来房价止跌的一个信号。

随后，记者从另一中介人士处得知，去年二手房成交火爆之时，首套房贷款利率是在基准利率上上浮5%，而最近，北京二手房的银行首套贷款利率政策“每天都不一样”，多数银行执行基准利率。据他透露，现在多数二手房成交都选择在农业银行贷款，其次是工商银行(601398,股吧)，原因是工商银行虽然执行的是基准利率，但放贷速度较快。

尽管二手房首套房贷款利率出现优惠，新房贷款利率却未见松动。记者昨日下午在位于朝阳区北五环的亚奥金茂悦项目走访时得知，该项目五期产品下月入市，价格预计在5.2万元/平方米左右，销售人员称，目前该楼盘合作银行对首套房的贷款利率仍以基准利率为主。

如果说北京的首套房贷款利率折扣仅限于二手房，那么上海 的变化则引人注目。据媒体公开报道，农业银行上海分行决定下个月开始，无论新房还是二手房，首套房商业贷款200万元以上的，均可获得九五折优惠。

一线城市的房贷松动被业界解读为楼市企稳信号。21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰日前对本报记者分析，虽然央行和银监会分别在5月、6月表态支持首套房贷款，但商业银行没有任何实质变化，房地产信贷持续偏紧，是楼市持续调整的关键原因，在这种背景下，若有银行从一线城市开始对首套房利率实行优惠，必将对市场产生重要影响。

高端楼盘限价持续松动

除了贷款利率外，一线城市对高端项目限价的政策变化，也颇受购房者关注，今年以来，房地产项目入市价格限制在执行中松动的消息，频繁见诸报端。

近日，北京东四环朝阳公园附近泛海国际二期宣布即将入市，该项目为泛海控股(000046,股吧)开发的高端住宅，包括高层、低密度住宅以及商业产品。业内人士预计，该项目售价可能在7万元~10万元/平方米之间，均价可能突破8万元/平方米。

目前，位于该项目附近、建筑年代为2007~2009年的泛海国际一期的二手房，售价在5.5万元/平方米~6.3万元/平方米左右。该项目销售人员昨日对本报记者称，项目具体入市时间和售价还要视北京市住建委批准的时间和价格而定。

尽管如此，此类项目的入市步骤，也让业内看到了高端项目限价政策在执行层面的松动。记者随后在北五环外一高端精装项目了解到，该项目预计8月初入市，也顺利拿到了5.5万元/平方米的预售证。

2013年，北京市住建委对新开盘项目价格的调控采取“两个不高于”政策，即业内俗称的“限价”，一是取证项目价格不得高于周边楼盘价格，二是取证项目价格不得高于前一期的价格。去年年底，因为入市价格管控严格，一些高端项目无法按照预期价格取得预售许可证，无法入市。

进入2014年，昔日北京单价地王项目保利海德公园6月顺利拿证，建国门区域的中海·枫丹公馆、通州台湖区域的泰禾·拾景园及来广营区域的臻园高端项目也都顺利入市。其中，一些项目部分房源售价超过5万元/平方米，打破了去年以来业内公认的北京4万元预售限价令的红线。

限价松动，从近期北京高端项目供应量也可看出端倪。以7月14~7月20日这周为例，据亚豪机构调查数据，该周北京共有8个项目集中入市，累计新增供应1332套房源，环比之前一周增加了18%，其中，除两个刚需项目外，其余6个均为中高端改善型楼盘。另据中原地产首席分析师张大伟测算，2014年上半年，北京楼盘预售均价高达3.12万元/平方米，预售均价出现明显上涨，入市的高端项目明显增加。

不仅是北京，广州的限价政策也出现了一些微妙变化。有市场消息称，早在今年5月底，广州郊区一些楼盘就称接到国土部门的口头通知，称将取消限价；而市区部分原先难以取得网签资格的楼盘也已经不再受到限制。

限价的放开，预售证规定的报价上浮，是否意味着高端项目成交价格一路走高？对此，北京某别墅项目负责人对本报记者坦言，今年市场成交走低，及时政府对价格的限制趋松，开发商也不敢涨价，北京等一线城市与其他城市一样，面临的问题是信贷政策紧缩、客户观望带来的成交压力，在需求不旺的现实下，限价即便放开也无济于事。

亚豪机构市场总监郭毅也表示，当前市场形势已经发生根本性转变，开发商即便能申请到较高的预售价格，但购房者不埋单，无法形成实际成交，再高的价格也是空中楼阁。

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着眼“去库存”有消息称海口中止限购令

最近市场实时热门门的话题要么是A股不涨、要么是楼市松绑。昨日，上海对豪宅预售证松绑，而海口官员也向媒体证实中止楼市限购令。

有分析认为，在中央去库存导向下，未来至少还有30个城市或会调整限购令，楼市政策或出现拐点。

值得注意的是，同此前相比，本轮火热的楼市松绑令中，着急的似乎是地方政府，开发商则显得淡定很多，“楼市总体还是比2008年好很多。”

记者昨日从网上房地产查阅发现，上海苏河湾华侨城广场已经在7月6日获批销售的新一批房源，总共95套住宅，单价不超过29.8万元/平方米，成为上海目前单价的房源。而这也意味着，上海已经在松绑对豪宅的限价。同日，海口官员也向媒体证实中止楼市限购令。

上海高端盘陆续获预售证

上海是在去年年底收紧对一些楼盘预售证的发放的。对一些高端盘，去年11月8日上海房管局发布七条关于进一步加强房地产调控措施的政策（俗称“沪七条”）后没多久，一些准备在年底上市的楼盘纷纷被卡住拿不到预售证。

家住浦东的孙小姐就告诉记者，她当时在关注一个叫“绿城上海御园”的项目，原本去年10月底要开盘的，后来销售员说由于单价超过一定水平，预售证暂不批了。

当时坊间有传闻称，如果申请预售证的项目报价超过了所在区域的成交均价，那么该项目的预售证有可能就会被卡住，主要目的是控制年底的房价。

直到今年春节过后，一些单价超过4万的高端盘陆续获得预售证得以上市，上述的“绿城上海御园”今年2月18日拿到预售证。

而华侨城苏河湾的项目获得预售证，意味着，上海对豪宅的上市审批在进一步松绑。

除了该项目之外，近期获得预售证的、预售单价在10万元以上的项目还有4月26日获得预售证的华润外滩九里苑，报价15万元/平方米。有媒体援引拒绝透露姓名的开发商话语称，“我们被允许提价……没有正式文件，但口头上有通知。我们都知道政策放松了。”

高价盘能否高价成交存疑

不过，有开发商认为，华侨城该项目最终能否以20多万元/平方米的单价成交还是未知数，29.8万元的单价只是网上的报价，不仅有20%的可下浮幅度，而且报价也只有8.6万元。记者昨日查阅发现，该项目在去年8月6日也有一批房源入市，最终成交单价大多在10万元/平方米左右。

同策咨询研究部数据显示，2014年1~5月上海市均价为4万元/平方米以上的高端住宅成交面积占全市比例持续高企，月度占比基本维持在18%~19%。同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，今年以来，高端楼盘面临较大的去化压力，未来几个月上海高端楼盘势必还会采取20%~30%的大幅降价策略激活市场成交量。

一线城市短期难全面放开

地方政府为楼市松绑的消息渐增。近日，有网友贴出由海口市人民政府厅下发、标号为海府办“2014”148号的文件照片。照片显示：“从即日起，我市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。”

海口市住房与城乡建设局市场处负责人23日向媒体证实，海口已于18日发文中止执行商品房限购政策。资料显示，海口此轮限购政策始于2011年2月，其间多次有“解除限购”传闻出现。今年以来海南（楼盘）房地产持续低迷，6月份海口新建住宅价格指数环比下降了0.60%，同比也仅仅上涨1.2%。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者，截至2014年7月23日，有超过20个城市限购调整，有明文取消或调整限购，也有无明文取消但实际放松的。加上部分传言仍未被证实的，有调整限购令消息的城市有31个。

“现在取消对大面积和高价房的一些限制，很明显就是去库存。从目前来看，中央对地方政府适当放松限购采取默许的态度，未来可能还有更多的地方政府加速进入松绑限购令队伍。”一位券商房地产行业分析师告诉记者。

“未调整的二、三线城市限购政策将在下半年全面放开，北上广深限购政策不排除区域调整，但全面放开至少要到2015年上半年。”谢逸枫表示。

焦点关注

开发商更淡定：

“总体比2008年好很多”

记者走访发现，各个地方政府纷纷为楼市松绑，很多开发商则显得淡定很多，“我们的很多项目并不愁卖，限购确实对楼市有比较大的杀伤力，但总体上没有2008年那么悲观。”一位开发商告诉记者。

根据国家统计局每月发布的统计数据，自今年2月末商品房待售面积突破5亿平方米以来，这一数据呈现逐月递增的态势，截至6月末已超过5.4亿平方米，较2013年年底增加5133万平方米。住房和城乡建设部部长陈政高明确要千方百计地消化库存。

“在高库存和房价大范围下滑的背景下，地方政府对限购进行"松绑"的冲动不断加剧。”谢逸枫认为。中信建投分析师苏雪晶指出，从目前情况看，限购政策拐点已现。

值得注意的是，相比地方政府，很多开发商却没有那么着急。广州 一位开发商负责人昨日对本报记者表示，这一轮调整的力度确实很大，给不少项目带来影响，一些开发商销售机会也因此出现调整，“但总体而言，现在市场比较平稳，房价并没有出现大面积下降，部分开发商打出降价的口号，也可能只针对特别少的单位，或者是刚刚开始。但总体还是比2008年好很多。”

有多位业内人士指出，之所以地方政府比开发商更积极，主要是土地财政占比太大，收入放缓，但财政支出却快速攀升，不得不再次从房地产上想办法。