楼市期中考：量缩价稳 中高端市场表现抢眼

又到了年中“盘账”的时候，成交萎缩、降价促销成了2014年上半年市场挥之不去的阴影，个别龙头企业的业绩看起来还不错，这反而更凸显了“弱者愈弱”的趋势。

如此，上海也难以独善其身，无论是一手房市场还是二手房市场全面调整。降价的、送礼的，各种促销新招旧招迭出，只盼拉回购房者逐渐冷淡的心。

看情况，下半年买卖双方之间大概要进行一场拉锯战，人们都在琢磨究竟哪边先撑不住。

融绿上海跑得快

从账面上来看，上半年一些房企的成绩还不错。中指研究院的数据显示，截至6月30日，销售额超过50亿元的企业达53家，53家企业合计实现销售总额10258亿元，平均销售额为194亿元，较去年同期均值高出5.4%。

一些品牌房企表现出了的调整能力。万科累计实现销售金额1009.1亿元，成为历史上半年销售破千亿元的房企。而恒大也完成合约销售额693.2亿元，同比增长55.4%，创集团半年销售纪录，完成全年1100亿销售目标的63%，目标完成率为。另外，保利、绿地、富力、融创、碧桂园、雅居乐这些大型房企上半年业绩也呈现同比增长态势。

知名地产专家蔡为民指出，今年上半年很多大房企采取了降价促销策略，成功吸纳了不少购买力，在市场大环境不理想的情况下，大房企凭借品牌效应更能吸引购房者。

然而，有人喜就有人忧。现金流吃紧、营业收入缩水的企业数量更多，这中间又尤以中小型开发商为主。数据显示，前6个月销售突破500亿元的企业为7家，平均销售额692亿元，较上年同期的4家企业平均销售额增长19.5%。如果对比前述的53家企业较去年同期销售均值高出5.4%这个现实，说明大型房企在行业低迷时期领跑大市，市场份额继续提升。

另外，记者通过计算发现，排名前十的房企销售额平均数达到569.5亿元，即使算上全部前20名，其销售额平均数也达到372.1亿元，远远高于53家企业的平均销售额194亿元。

这样看来，除去前20名，大多数企业的业绩并不算好，大大拉低了平均数。上半年楼市进入调整期已是不争的事实，而在调整期当中，行业整体环境堪忧。业内人士预计，随着调控的持续进行，大型房企垄断的现象会是未来的常态。

中原地产首席分析师张大伟认为，龙头房企、中小房企的业绩分化表现得更加明显，房地产行业正向少数企业集中倾斜，市场正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。

目光转向上海市场，各房企在上海的表现与的情况相仿。在同策咨询研究部提供的上海房企销售金额排名榜单上，绿地、万科、保利、金地、融创等知名房企均位居前列。

值得注意的是，绝大多数房企在上海的排名和在的排名相差不大，唯有融创绿城在上海房企销售额榜单里排名第二，仅次于绿地集团，而在榜单里，融创以258亿元的销售额排名第十，绿城以198亿元的销售额排名第十四，即使将两者相加，整个融绿集团也只有456亿元，位于万达之后仅排名第八。

就在前不久，同策咨询发布《上海房企商品住宅网签销售排行榜》，融绿更是以69.2亿元问鼎全市商品住宅网签销售金额，远超第二名绿地的11.3亿元。

融创绿城在上海市场的大放异彩令人瞩目。业内指出，这和融绿本身的特性有关，因为资金周转有限，所以它的产品主要定位为中高端精品，以实现高。加上极强市场化能力的优势和长三角地区的良好口碑，使得该平台才成立两年便成绩斐然。

其销售价格也证明了这一论断。融绿以约49500元/平方米的整体签约均价领跑上海中高端市场。锦绣兰庭和上海御园更是占据了全市楼盘销售额的冠亚军位置。业内认为，这表明购房者对市区高品质楼盘的改善需求依旧非常大。

高端小户型“出彩”

从融绿的市场表现似乎可以找到上海上半年楼市的一个特点，即量跌价稳。据房天下统计，2014年上半年，上海楼市共成交商品住宅34458套，与去年同期相比大减30.8%，成交面积406.2万平方米，比2013年下半年直降32.9%。

然而在价格方面，今年上半年上海新建商品住宅成交均价为26393元/平方米，同比大幅提升达12.4%，创历史新高。

房价与成交量背道而驰，其背后是以融绿为代表的中高端项目逆势上扬。

上海中原统计数据显示，上半年上海中高端住宅市场（5万元/平方米以上）总计成交1745套，比去年同期的1135套，增长了53.74%。不仅如此，豪宅的市场表现同样不俗，均价前十的豪宅成交单价都超过10万元。

从供求比来看，虽然今年上半年豪宅市场供求均有所下滑，但供应面积10.5万平方米和成交面积10.7万平方米的数据至少说明其供求关系平衡，远远好于整体市场。

上海房天下分析师饶柳鹏指出，刚需房源受房贷利率上浮、市场观望情绪严重等影响，成交持续低迷，楼市成交重心向中高端项目偏移，从而拉高了市场成交均价。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于2013年年底延缓发放或停止发放高端楼盘预售证，高端楼盘成交受到抑制，但2014年随着市场逐渐低迷，预售证开始放行，去年年底部分受阻的高端楼盘开始放量。

他认为，成交均价高企的原因并不是个案价格上涨，而是在总体交易量下滑的市场背景下，高端市场部分楼盘大幅降价集中放量导致的成交结构变化。

一个有趣的现象是，记者根据相关数据计算，上半年上海中高端住宅市场的成交总面积为260773平方米，比去年同期的260355平方米仅增长了0.16%，几乎可以忽略不计，与成交套数55.53%的增幅相比，显得极不相称。这意味着单套面积比去年同期降低了超过30%。

业内分析人士认为，信贷的收紧导致上半年中高端住宅市场的购买人群以普通中产阶层为主，不同于过去的富裕阶层，在住宅面积、配置等要求上势必要低一些，这也就造成了如今不匹配的状态。

“今年套数增幅较大，主要是中小套型的中高端项目成交放量导致的。”张宏伟如是说。

一、二手住宅“尽黑”

尽管上半年中高端项目的市场表现可圈可点，但“瑕”明显盖过了“瑜”。与火热的2013年上半年相比，上海房地产市场全面冷却。2014年1-6月上海商品住宅（剔除配套）供应面积为526.0万平方米，成交面积为401.8万平方米，与去年同期相比下滑32.8%，明显供求失衡。而上海一手商品住宅存量已在6月突破1100万平方米大关，创8年来新高，按照今年月均成交量仅67.7万平方米的去化速度来看，这些库存房源全部被市场消化需要15个月，市场陷入全面僵持。

市场多米诺骨牌效应发挥作用，银行信贷紧缩和商品房限购政策成为两大主因，而市场的普遍不景气导致了购房者观望气氛浓厚。上海房天下调查显示，逾五成受访者表示今年不会出手买房，近七成受访者认为房价有可能进一步下跌，这从而又进一步导致了成交低迷。

张宏伟告诉记者，部分区域、板块库存量大，产品偏高端，加上此前一些地块拿地成本较高，这些都导致市场面临巨大去化压力。

相对新房市场，二手房市场显得更为清淡。上海中原监测数据显示，截至2014年6月底，全市二手住宅挂牌量为10.6万套，环比减少4.3%，同比减少19.4%。6月份的挂牌量，达到2011年1月以来的历史点。

市场成交量也呈逐月下降趋势。21世纪不动产统计显示，今年上半年上海成交9.5万余套二手房，比2013年下半年下降32%，比去年上半年下降45%，几近腰斩。

中原地产分析师卢文曦预计，下半年初期市场走势可能依旧不太乐观，他认为，开发商迫于资金和库存的压力将采取更加积极的营销举措，但步伐不会太快。“金九银十”将会是今年房企重要的资金回笼窗口，预计会随着供应放大和姿态亲和，形成一波交易热潮。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在一次媒体节目中表示，就客观规律而言，城市尤其是一线城市的发展依旧能够保证市场基本面的信心。从当前的市场趋势来看，下半年或许可以视为购房窗口期。

各显神通促销

为了促进成交回笼资金，开发商使出浑身解数，最直接有效的就是降价。

4月浦东唐镇某中高端楼盘7.2折大甩卖，这一举动瞬间搅动了向来房价坚挺的上海市场，自此以后，徐汇滨江、浦东外高桥均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况，上海楼市大幅降价的个案越来越多。

进入6月，刚需楼盘价格也开始松动，开发商普遍选择平价入市，开盘均价与备案的价持平，部分略低于报价。例如6月14日加推的万科梦想派，该楼盘推出精装，均价为23000元/平方米，低于其网上备案的价格24000-28000元/平方米。开发商审时度势，自救意图明显。而一些供应量较大的嘉定、青浦等外围区域、板块，降价幅度普遍在10%。不过，在上海中原地产研究总监宋会雍看来，市场远没有达到恐慌的程度，他认为，虽然今年楼市遇冷，但由于去年市场火爆，开发商有所积累，因此，市场上出现的折扣甩卖，以营销噱头居多，没有引起全市范围内的降价。

一种名为“夜闪购”的促销新招成为部分开发商和电商的实时合作方式，买家只要在电商网站报名，然后到现场便可以享受“折上折”优惠。6月13日，某知名企业位于浦东的项目举办了首场“夜闪购”活动，吸引了158组客户到访，两个半销售近亿元。

还有一些开发商则采取零首付或者首付延期的办法。业内人士透露，美兰湖板块在售新盘普遍接受延迟支付首付款，大部分楼盘首付10%~20%即可签订合同，在1个月内补齐余款即可，个别情况可以申请延长至2个月。至于送车位、送装修、送家电等早就不稀奇了。

宋会雍预计，随着楼市胶着加深，为博取消费者关注，下半年开发商促销力度和方式将会越来越新颖。业内则表示，由于去年市场行情较好，开发商资金压力还不是太大，降价的动力并不是太足，所以实际降价楼盘很少而以各类促销手段试探市场，等待市场回升的愿望反而更强，不愿降价的开发商和等待降价捡便宜的购房者之间的博弈，将是未来三个月市场的主流表现。