3月北京楼市成交跌六成 细分市场行情现分化

与历年3月北京（楼盘）楼市均呈现供需两旺局面不同，2014年3月，北京商品住宅成交量虽相较于2月有所回暖，但是仍处于历史低位。据亚豪机构统计数据显示，截至3月24日，2014年3月北京商品住宅成交5821套，成交面积59.82万平方米，与2013年3月同期相比，成交套数、成交面积分别下跌64%、61%，基本回落到两年前也就是2012年同期、加强版限购令出台后的市场成交水平。预计2014年3月全月，商品住宅的成交量将不超过8000套，恐将创下近3年来同期的。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，购房者预期的分化是造成3月份北京楼市成交平平的原因。首先，人民币的持续贬值，将会阻碍房地产资产价格的上涨，致使流入楼市的民间资本减缓；其次，热钱外流、房企海外融资成本的提高，令开发商资金链面临压力，房企为了加速去库存平价推盘，引发购房者看淡后市的预期；第三，今年以来三、四线楼市频频曝出降价，也令购房者对市场走势心存疑虑。因此，虽然一线城市房地产市场的基本面并未发生变化，价格水平也保持稳健，部分购房者仍然看涨后市，但涨跌互现的市场行情也令一些购房者预期悲观，在楼市预期出现分化的大局面下，北京收紧信贷及自住型商品房的加速供应，则进一步加深了购房者的观望，造成3月楼市反弹无力，同比大幅下挫。

在成交量上涨动力不足的直接影响下，3月份北京商品住宅存量压力有所缓解。数据显示，3月24日，北京商品住宅存量为60427套，相比1月末的55708套及2月末的57145套，已经明显回升。

3月刚需盘价格停涨或微涨跑量，中高端项目定价仍保持稳定上扬

据亚豪机构统计数据显示，截至3月24日，3月份北京共有20个项目开盘，比起去年同期的31个项目，开盘项目个数减少了三成左右。今年春节以后，市场成交迟迟未回暖，计划开盘项目的蓄客周期被迫拉长，房企也需要一定时间根据市场现状调整营销策略，导致楼盘开盘入市的节点整体迟滞。

与此同时，市场供需博弈也开始出现妥协的一方。3月份，在1、2月份鲜见的刚需项目开始集中发力，截至24日，北京共有9个售价在2.5万/平方米以下的中低价位项目开盘，占了20个总推盘量的一半左右。其中，包括大兴区的金融街(000402,股吧)•融汇、众美城、住总万科橙，以及房山区的首创·新悦都、通州区的珠江四季悦城等项目在内，多个项目出现了低预期甚至平价开盘的现象。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，在购房者观望情绪加深、成交平平的市场表现面前，房企对未来市场的预判也开始转向谨慎态度，为了保持高周转，快速回笼资金，加速出货成为2014年房企的普遍选择。而在这其中，刚需项目为了避开下半年大量自住型商品房集中上市的冲击、实现销量，只得在价格上做出让步和妥协，因此，价格停涨或微涨入市的刚需项目开始增多。

但与刚需盘的市场变化不同，3月中高端住宅市场的表现更为乐观。据亚豪机构统计数据显示，3月1日至3月24日，在北京累计20个推盘项目中，售价在40000元/平米以上的中高端住宅及别墅项目就高达8个，占比高达40%，远高于今年前2个月25%的占比。同时，中高端项目的开盘价格与上期开盘相比普遍上扬，平均涨幅为13%，而刚需盘的平均涨幅仅为5%。

任启鑫认为，高端物业核心的竞争力在于对优质土地及城市资源的占有，在北京这种人口、优质配套资源过度集中的超大型城市，城市核心区的土地资源因其稀缺性而会长期，地价上涨推动房价，因而占据城市资源的中高端物业具备稳定的增值保值功能，成为财富阶层资产配置的重要一环，中高端项目的销量也相对稳定。相比与自住型商品房竞争同一类客群的普通住宅项目来说，中高端项目的竞争压力也并不急迫，反而由于房企开发刚需盘的利润率下降，中高端项目成为房企实现高利润的产品，因此更不会平价抛售，这将造成中高端项目的市场价格在2014年稳中有升。

任启鑫预计，虽然因为刚需盘的价格止涨或微涨，对整体市场的房价水平起到向下拉动作用，但高端盘的稳定上涨也在同时拉升楼市的平均价格水平，预计二季度，商品住宅市场在成交结构的作用之下，均价还将保持上涨，但涨幅将会有所回落，随着下半年自住型商品房的大量上市、集中签约，与上半年相比，商品住宅整体市场的均价水平将会出现下滑。