楼市315新房避坑指南：如何避免买上烂尾楼？购买商品房如何避坑？

一年一度的315消费者权益日如期而至，在房地产这个高消费市场中，“维权”始终是一个热门的话题。过去的一年，房地产市场经历了风雨，开发商暴雷、延期交房、虚假宣传、房屋质量问题、车位租售纠纷、物业服务不力等问题频出，让购房者心有余悸。那么购房者该如何避坑？遇到类似问题时该如何维权呢？北京金诉律师事务所主任王玉臣律师从专业的角度，针对常见的商品房问题，为大家提出建议，帮助大家买房避坑。

如何尽量避免买上烂尾楼？

这些年，关于烂尾楼的报道铺天盖地。那么，该如何避免买上烂尾楼呢？

首先，购房时必须对开发商及开发商的关联公司，尤其是股东公司进行基本的审查。看看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房、商品房质量问题等情况。现在网络十分发达，这些核实即使不通过专业律师的配合也可以实现。比如可以在企查查等平台上查看开发商及关联公司的概况，尤其是关注法律风险及行政处罚栏。

其次，必须查看五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。五证是最基本的保证，如果五证都不具备，一定不要购买。

再次，支付房款的时候必须支付到开发商的政府监管账户。现在很多开发商收取房款会在现场刷POS机，有一部分开发商在POS机上玩猫腻，将房款直接转到了第三方名下。不论是通过POS机还是其他方式将房款转移到第三方名下或者非监管账户上，都可能会导致后期楼房烂尾。所以一旦发现存在这种问题，要及时和开发商沟通，要求必须提供政府监管的资金账户，甚至必要的时候要及时举报投诉。

第四，要求开发商及时出具房款发票。一部分开发商在收取房款的时候往往是不开具发票的，仅仅出具收据。实际上一旦开具了发票，往往代表着房款落到了政府监管账户上，有利于后期的资金监管。

第五、关注施工进度。一旦出现施工停滞，及时和开发商、施工单位进行沟通、核实。

第六、一旦发现开发商有转移房款、拖欠工程款或施工停滞等迹象，立即通过政府信息公开申请的方式向相关主管部门申请资金监管的相关信息。必要时甚至要直接请求主管部门对挪用房款的行为进行查处或投诉。

第七、开发商后续交房的时候，一定要先验房再收房，验房的时候注意开发商所交房屋是否满足法定交房条件、约定的交房条件，以及是否存在质量问题等。

购买商品房如何避坑？

现在普遍存在“交房即维权”，很多时候如果找房、买房时不注意，钱花得很痛快，但是麻烦也会接踵而来。为了避免自己踩坑，务必注意下几个问题：

一、防火防盗防虚假宣传

或许您在街边广告或者楼书上能看到过这样的宣传：千亩生态公园、珍稀濒危树种、豪华入户大堂等撩人眼球的广告语，而实际上或许千亩公园远在百里之外，濒危树种不过是路边的小树苗，入户大堂也不过是2米宽的通道……

有不少的朋友遇到过或者正在遭遇着开发商的虚假宣传，这些年有一个很残酷的现实：几乎所有的开发商都在玩虚假宣传，这甚至已经成了一种常态。而在所有的商品房纠纷中，虚假宣传这些年一直高居榜首，遥遥领先。

开发商为了谋利，在开盘销售时，极尽宣传之能。但是，在商品房买卖合同中，您是看不到开发商的绝大部分承诺的。而且恰恰相反的是，您会在合同中看到“销售人员的承诺、宣传资料、样板房等等都不是合同的组成部分，一切以合同约定及实际交付为准……”什么意思呢？从合同来看，开发商所有的宣传展示、所有的销售人员的承诺实际上都对其没有任何约束力！

开发商在合同中的这种约定显然是对自己法律风险的规避，也往往会直接导致购房者在收房时大失所望却又难以维权。所以，咱们一定要学会鉴别开发商宣传的真伪，甚至需要将这一点提升到防火防盗的等级上！

首先，把握一个基本原则，只要是合同中没有明确约定的内容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣传的伎俩，误导购房者。

其次，需要分清开发商宣传一般着重从几个角度出发。第一，对配套设施的极力渲染是开发商最常用的手段。以云南西双版纳某度假区为例，开发商在多种媒体渠道宣传中明确表示小区配有高尔夫球场、人工湖、三甲医院、国际学校等对房屋价值有极大益处的配套。第二，学区房营销也是开发商惯用的手段，学区房往往意味着房价的大幅度提高。第三，对房屋高配置的鼓吹是精装修商品房销售的必用手段。精致的室内效果宣传图美轮美奂，天上地下人间少有。第四，地理位置的优越，交通便利，将来的发展前景等也是不少开发商吸引购房者的着力点。而针对这些不同的内容，辨别方法有所不同。

1、关于配套的宣传。

按照咱们国家的法律规定，如果小区有某些配套，这些配套必然会出现在相关的规划手续之中。所以，购房时，对于开发商宣传的配套，咱们可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实，看看小区究竟是否有这方面的规划。如果规划中都没有，将来几乎不可能实现。而且，在没有相关规划的情况下，即使建了也是违建，随时会被拆除！

2、关于学区房的宣传。

很多人买房是奔着给孩子上学用的，甚至不惜花费远远超过房屋本身价值的成本。然而，这些年开发商欺骗广大业主，谎称是学区房的事件早已屡见不鲜，在各个地方都时有发生。遇到这种情况，很多购房人心疼的可能还不是多花钱的问题，更多的恐怕是担心因此而耽误了孩子上学，耽误了孩子的前程。所以，如果开发商声称是某某重点学校的学区房，首先要看是否写入了合同中，只要没有写入合同中，说明开发商心里肯定是没有谱的。其次，可以要求开发商提供相关的政府文件，如果没有，咱们购房人还可以去教委部门进行核实。

3、关于房屋的配置。

千万千万不要只看开发商的效果图、样板房和沙盘，这些都是做出来的，并非真正建成的房子。如果想尽量避免掉进这些坑里，可以要求开发商提供咱们准备购买房屋的施工图纸进行核实。所有的房屋都应当是按图施工的，施工图纸所显示出来的才是房子真正的原貌。

4、关于地理位置、交通及将来的发展前景。

关于这方面可以要求开发商提供这一片土地的控制性详细规划，同时还可以到相关部门去核实。比如曾经比较火的某开发商伪造地铁站事件，遇到类似的宣传，咱们可以到相关的规划部门去核实。如果规划上根本就没有，那肯定是假的！千万千万不要开发商说什么就是什么，眼见为实，耳听为虚。

二、千万千万不要购买无证房

咱们国家对商品房预售和现售都有很严格的行政许可审批，原因很简单，因为商品房价值很高，开发周期很长，流程很繁琐，如果没有严格的审查和程序约束，往往会产生极大的风险。尤其是期房，本身风险就极大，毕竟买的时候往往房子还没有建起来，只是一朵“楼花”。但是房款是要预付的，而房价又极高，对于很多很多的家庭，需要穷一家之力，甚至两三代之力才能买得起一套房。

这里的无证房主要是指没有取得预售许可证或者现售许可证的商品房，取得相关许可证是能够销售的基本条件，如果连基本条件都达不到，将来很可能出问题。比如很多无证房由于不具备基本的手续，缺乏有效的监管，最后走向了烂尾，购房人房钱两失。比如还有不少的无证房最终因为手续问题，哪怕没有烂尾，最后交了房，但是房产证却迟迟办不下来。比如有的无证房实际上是被法院查封或正在被拍卖的房产，花了钱，房子却拿不到。所以咱们买房的时候一定要注意避免这些坑，注意做到以下三点：

1、学会看五证

常说的五证是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。这五证中商品房预售许可证是最后一个证，如果前4个证不具备，是无法取得最后一个商品房预售许可证的，哪怕取得了，也是违法的。咱们不仅仅要看这五证是否存在，还要看具体的内容，看下所购买的商品房到底是什么性质，究竟多少年产权，先后的手续是否一致。

2、对开发商做基本的调查了解

可以通过中国裁判文书网、中国执行信息网、企查查等方式查清开发商的相关信息，了解下这个开发商是否涉诉，以前有没有出现过质量问题、商品房纠纷问题等，是否存在被执行的信息，进而初步判断开发商的资信、资金能力、以及所购买的楼盘是否被查封或执行。

3、取得预售或现售许可证不等于一定能销售

这一点尤其需要注意，现实中，有一些楼盘虽然取得了预售许可证或现售许可证，但是因为开发商违规或者被法院执行等，已经被建委部门停办了网签。所以买房的时候要问清楚什么时候可以做网签，如果签了房但是不能及时办理网签，往往意味着这个房子是有问题的。

三、注意别让开发商转移预售房款

按照咱们国家商品房预售的规定，咱们支付的所有房款（包括定金、意向金、首付款、贷款）都必须打到这个项目的专项预售款账户上，而且在项目没有彻底完工前，必须只能用于这个项目的开发建设，不能挪作他用。然而，很多很多开发商都在转移预售房款，或者挪用预售房款。这种违法方式会大大提高楼盘烂尾的几率！虽然不是所有的转移预售房款都会导致烂尾楼的产生，但是所有的烂尾楼都和转移预收房款或挪用预售房款有关。

所以，咱们支付房款的时候，务必注意收款账户是否是合同中明确约定的这个项目的专项预售资金监管账户。绝大部分地方的商品房预售合同文本中对专项资金监管账户都有明确约定，即使没有约定，开发商也需要在现场公示，建委部门也应当给公开。

四、密切关注不利因素，务必详细查看所签署的每一份文件

有的业主在收房的时候豁然发现自己买的房子旁边竟然是一片坟场，还有的业主发现自己的房子下面是化粪池，还有的发现自己房子几米外就是高压线塔……这些都属于商品房销售时需要公开的不利因素，有的开发商会在售楼处的某个小角落放着，有的开发商会在您签署的一堆文件中夹杂着。购房的时候，几乎绝大部分的人是不会认真看自己签署的文件的。而在这些文件当中，往往会包括一些关于不利因素的告知书，一些排除购房人权利的条款。

收房时发现这些问题，向开发商提出的时候，开发商往往会拿出您亲笔签字确认的内容，“看吧，我早就告诉你了！”所以，咱们签署购房协议、签署相关所有书面文件的时候，务必注意认真查看。开发商许诺的一百个优点可能有百分之七十以上是假的，但是当以书面方式列明不利因素的时候，几乎百分之一百是真的！

五、密切关注项目施工进度

签了合同，付了款，千万不要只是坐等开发商交房，一定要密切关注自己买的房是否是在有条不紊地施工。如果停工了，是什么原因？天气原因，还是地方政府原因，还是环保问题，还是开发商资金链断了……有不少的朋友交了钱后，就满怀信心地坐等收房，等到交房的时候，一看，竟然还是一个坑！

一旦发现停工了，要及时查清楚到底是什么原因停的，要及时采取法律手段，及时维权，避免损失进一步扩大。

收房时必须注意什么？

不少业主因为不懂收房的相关知识，稀里糊涂收了房，稀里糊涂吃了哑巴亏。那么，咱们业主收房需要注意什么呢？

一、收房时必须要注意什么？

第一、收房的时候不仅仅要关注看得见的一些质量问题，更要关注三类条件。开发商交房必须满足三个基本的条件：法定的交房条件、合同约定的交房条件、现场的客观条件。

在这三个基本条件中，现场的客观条件主要指的就是房屋是否质量合格，是否存在质量问题。关于质量问题仅仅是需要关注的一部分内容，这个我们往往叫“看得见的问题”。

最容易忽视，但是又极为重要的就是法定的交房条件。作为法定的交房条件（比如通过规划验收、竣工验收备案、消防验收或消防备案等），很多购房人其实并不知道，而开发商往往也不会主动去说。

在法定的交房条件中有一个极为重要的条件就是规划验收批准文件，在有的地方叫规划核验意见，有的叫规划验收合格证等。有了这个证，才意味着所建的房子通过了规划部门的验收，在形式上符合了规划要求。而规划验收批准文件又是竣工验收备案的前提条件，没有这个文件是不能进行竣工验收备案的，而且，它还是办理不动产登记的前置性文件。很多产权证办不下来的项目，也往往是因为没有取得这个文件。

至于合同约定的交房条件，就是咱们所签署的购房合同上所载明的交房条件，收房的时候，都要一一去核实。如果开发商不具备这些合同约定交房条件，或不具备上述法定条件，咱们都是可以拒绝收房的。

第二、如果是特别小的质量问题，一般是不影响收房的，但是必须在验房单上明确载明，而且要求开发商进行维修。如果稍微大一些的质量，或者影响到了咱们收房，咱们也要做好取证，切记，必须做好取证！一方面可以通过验房单取证，另一方面还要对现场进行拍摄，并保存好拍摄的记录。对于影响收房的质量问题，咱们是可以拒绝收房的。

第三、如果拒绝收房，最好通过书面方式发函，在函上明确载明拒绝的原因；或者要求开发商提供某些法定交房文件，如果这些文件具备了，或者质量问题解决了，咱们会立即收房。

第四、遇到问题，和开发商的沟通记录要做好取证。经常会有一些物业公司的人员配合交房，这些人也会代表开发商来和咱们沟通，和这些人的沟通记录务必注意保存好。

第五、遇到质量问题，或者强迫收房或者不让验房等违规交房行为，要及时向建委部门投诉，及时行使自己的权利。必要的时候，还可以通过诉讼等方式维护自己的合法权益。

开发商交房时两个常见潜规则及如何应对？

潜规则一：交房前不让验房

开发商终于交房了，但不让验房，让先付清各种杂费，先在收房单上签字。这种场景很多的业主在收房时都遇到过，但是，这种看起来司空见惯的做法合法吗？开发商有权利这么做吗？遇到这种情况该怎么办呢？

1、收房应先验房！

反正验不验房都是我自己的房子，开发商也不太可能给我换房；开发商根本不让我验房，我不想和它浪费口舌，就先收了吧；收了房，开发商还是要给我保修的，不用担心……开发商交房的时候，有不少的业主因为这样那样的原因不验房就直接把房子收了。

但是，一旦遇到房子有问题，后面又会产生新的麻烦。而且，因为已经收了房，从某种程度上意味着认可了交房条件，后续遇到房子不能正常使用或者根本没有达到法定交房条件，再想追究延期交房责任就难了。

首先，先验房后收房是法定的，也是咱们业主的权利，开发商无权要求不验房就收房。现实生活中，一些开发商因为对自己交付的房屋不自信，故意在流程设定上要求业主先把能交的钱全交齐了，在不验房的情况下给钥匙。实际上这种做法是违法的，业主是有权拒绝的，有权要求先验房。

之所以需要先验房就是因为一旦收了房，很多风险就发生了转移，而且验房的时候发现问题比收房以后再发现能更好地维护自己的合法权益。比如当房屋根本不具备法定交房条件的时候，咱们是可以拒绝收房的，同时要求开发商承担延期交房的违约责任。但是一旦咱们收了房，再要求开发商承担违约责任，很多时候法院是不支持的。

2、收房时，开发商不让验房怎么办？

首先，如果开发商不让验房，咱们可以拒绝收房。但是光拒绝收房还不够，还要做好相关的取证，比如可以通过录音录像、发函等多种方式综合取证。

其次，可以直接向当地的住建部门进行投诉。这种违法交房行为属于住建部门管辖的范畴。最后，如果以上无果，可以直接提起相关民事诉讼，要求开发商依法依约交房。同时，还可以要求其承担延期交房的违约责任。

交房潜规则二：交房先交物业费！

终于到了交房的时间了，但要交房拿钥匙的时候，开发商却要求买房人必须先把物业费给预交了，否则不给钥匙。现实生活中，这种交房潜规则比比皆是。然而，这种做法是违法的。

首先，开发商无权要求交房先交物业费，这种做法本身就是违法违约的。所以最终法院判开发商承担延期交房违约金是公平合理合法的，也是对这种潜规则的抨击。

现实生活中为什么会普遍存在这种交房先交物业费的潜规则呢？最关键的原因在于前期物业公司往往是开发商的关联公司，如果不是关联公司，没有利害关系，恐怕开发商也不会这么积极去帮物业公司去“逼迫”购房人预交物业费。

开发商在卖房的时候，往往利用自己的作为建设单位的优势地位，选用和自己有利害关系的物业公司，继续通过物业公司去谋取更多的利益，比如小区的公共部分收益。在这个过程中，为了更好保护自己的利益，更好保护物业公司的利益，所以往往会采用“交房先交物业费”的方式提前收取物业费。

如果您也遇到了这种情况，首先，可以明确拒绝这种做法，要求开发商依约依法履行合同义务，否则就是违法违约！其次，如果自己交涉未果，开发商就是不给钥匙，咱们购房人可以向住建部门进行投诉。再次，如果以上都未果，在做好取证的基础上，可以向法院提起诉讼，要求开发商交付房屋并支付延期交房违约金。

自己的权利自己来保护，不要让自己的权利躺在那里睡觉。正是因为很多人对一些不法行为的的“纵容”，所以才会将这种违法违规变成了一种潜规则。