开发商陷阱防不胜防？贷款方式傻傻分不清楚？实操老司机这回全讲明白了！

4月1日，房天下《天下房谈》栏目邀请《小元说房》、《通弟说房》两位全媒体平台创始人，就最近楼市热点以及购房人面临的种种买房困惑进行了直播交流。

点击看直播回放

买房必需选五证齐全楼盘

对于大家关心的如何辨别开发商的套路问题，《小元说房》创始人霍元结合自己的职业经验建议到，买房一定要选五证齐全的楼盘，且必须有预售证，资金在监管下可避免遇到烂尾楼。此外无论是买新房还是二手房，在办理贷款交定金之前，一定要先查询个人征信和银行流水。

《通弟说房》创始人郭浩通也表示，如果楼盘五证不全，可能会存在一房两卖或者一房多卖。而对于置业顾问所说的情况，郭浩通建议一定要问清相关内容是否体现在合同中，因为存在置业顾问所言都是口头承诺的情况。

郭浩通特别提醒在二手房交易时，一定要更加谨慎，因为不同性质、不同属性的二手房，交易所需的费用是完全不同的。

硬绑变软绑，热盘更常见

近期长沙、三亚等地针对楼市违法违规行为进行排查整治，严查房地产市场中广告违法、擅自发布房源、合同违法等行为。捆绑销售作为最常见的开发商套路也在排查内容之列。

对于捆绑销售霍元表示，捆绑在一定程度上代表的是楼盘的热度。库存量比较低、去化率比较高的热点楼盘，捆绑销售更加常见，对此此类楼盘，购房者争取的可能性比较小。但在相反情况下的楼盘，开发商在高负债压力下可能会妥协。

郭浩通结合自己的实践经验指出，在明知捆绑违法的背景下，开发商已经从以前的硬绑转变为软绑。所谓的软绑就是指不同销售模式下的房价差别，比如买房的同时也买车位，房价可能是一万每平，而只买房不买车的房价可能是一万五每平。借助这种方式，开发商即避开了客户投诉，同时也达到了销售的目的。

公积金一定要用，贷款方式要结合具体情况而定

最后对于买房时是否使用公积金以及选择何种贷款方式，霍元和郭浩通也发表了各自的看法。

首先他们都认为，如果购房者有公积金，肯定建议选择公积金贷款。霍元分析到，少的东西才是的，并不是所有人都有的公积金也是如此。另外，虽然公积金缴存满半年就能使用，但不同的缴存额度和缴存年限，贷款额度是不同的。

说到贷款不得不提的就是等额本金和等额本息两种贷款方式的选择。郭浩通谈到，对于等额本金，很多购房者的直接认知是比等额本息省钱，虽然这点不假，但购房者还要了解的是，等额本金的贷款方式除了一定的申请条件外，前期的还款压力也很大。此外选则贷款方式时，通货膨胀的问题也应考虑在内，毕竟现在的300元和10年后的300元是不等值的。

霍元则以简单的三个例子，表达了自己对于贷款方式的选择建议。如果目前月收入比较稳定而且这部分钱不能产生额外效益，那么建议购房者选择等额本金；如果目前只是刚入职的小白，月收入并不客观，那么就建议这部分购房者选择等额本息；如果自己在创业投资，手中资金能产生额外效益并且高于房贷利率，那么建议这部分购房者选择等额本息。

霍元随后表示，等额本金和等额本息两种贷款方式之间，并没有哪个是的好，选择的最终依据还是要看贷款者个人的具体情况。

在讨论的最后，郭浩通总结到，买房不是一步到位的，而是不断改善的过程，与其考虑的太长远，不如在有能力的时候尽早上车。