房贷利率又见松动！最低上浮5%发出什么信号？

先说消息：近期，北京的媒体纷纷在报道关于房贷利率下调的消息，其中包括了北京日报等官方媒体，看看怎么说的。

北京日报：北京地区越来越多的银行将首套房贷款利率从基准利率上浮10%下调到上浮5%，审批和放款速度也有所加快，二套房贷款利率仍维持基准利率上浮20%。市场人士预测，在降准利好的影响下，今年房贷利率将呈现稳中有降的局面。

在实际咨询银行和业内同行了解后，上浮5%的利率确实有银行在做，但大部分还是保持在10%左右，不过央行降准的事情还是让一些银行在悄悄做准备，大概率会大规模的推行。

降准必然会带来信贷环境的宽松，在保持了长期的高利率后，银行的优质产品房贷大幅缩减，一旦有机会，放松的意愿肯定是比较大的。

不过，我知道你最关心的问题是，利率放松，房价会不会涨？

咱们就说说这个事。

首先，近期文章被删有点敏感，所以有些话不会说的太多，看完了可以加群聊。

先算一下，上浮5%和20%利率，贷款会差多少钱？咱们以300万举例，这是一线城市普遍的贷款额度。

按照按揭时间30年，等额本息的还款方式来算：

贷款300万，上浮20%利率为5.88%，月供为17755，利息约为339万。

贷款300万，上浮5%利率为5.15%，月供为16371，利息约为289万。

同等贷款额度不同利率，月供差1384，一年差额约1.6万，利息差约50万。

很明显，利率下降带来的好处不言而喻，两个字：省钱。

那这么看来，北京的这次利率下调大概率会导致房价开启上涨周期？

我的看法是，不会。

虽然说起来房贷利率和房价的涨跌是有关系，但更重要的是大的形势走向，局部的个别变化并不能改变大形势。

大形势是什么？

宏观上经济形势依旧下行周期，谈判仍然正在一直在进行中并可能持续很久，即便谈判顺利，也需要付出一定的代价。而近期提到要刺激汽车和家电领域的消费，反向证明消费不振，宏观数据也有太多可以佐证的。

微观上你的工资并没有翻翻，老板也并没有告诉你明年要涨工资，老家的农民工提前返乡，在外务工人员也提前放年假，你一年到底剩下了多少钱在手里，这才是身边的现实。

说到底，过去两年通过透支所产生的购买力，至少也需要再过几年补回来才行。

购买力不上去，房价上涨的基础不在，任凭你天大本事，也不能直接往居民银行卡里直接打钱，这是基础逻辑。

当然，像北上广深这样的一线城市，有的购买力支撑另当别论。但长期限购这个事实，打消了未来预期和信心，不能流动的资产就是无效资产，纸面黄金。

第二

一线城市提供的房屋种类越来越多，越来越深入。公租房、保障房、经适房、共有产权住房等多类型保障性住房越来越多地进入市场。

另外，北京在去年还有一则消息：2018年12月27日，北京市规划和自然资源委员会挂出《集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块使用权出让》等三则公告。公告显示，本次出让的三幅土地面积约20万平方米集体建设用地，指定用途是建共有产权房。

集体土地入市的共有产权房，价格自然会更便宜。

多元化的房屋供给机制，多角度解决了一线城市的底层刚需住房需求，同样也变相的减少了二手商品房接盘的人群总量，这对一线房价来讲长期是很大的利空因素。

在置换为主的一线，没有最底层的接盘侠，就不会有层层向上传导的购房资金，整个二手房市场的资金总量必然会受到影响，急于卖掉的只能低于市场价出售。

第三

说回利率，虽然利率下调看上去会刺激刚需入场，但没必要担心房价会涨。

18年12月底，杭州的银行就开始悄悄下调利率，根据媒体爆料，部分银行也开始批准上浮5%的利率。

但房价也没因此就开始上涨，依旧稳定，为什么？

之前房贷利率上调的主要原因是银行的贷款资金余额不足，必须以上浮利率抬高门槛收紧现金流，不然会发生没钱可贷的状况。

而现在利率下调的最主要原因是，2018年的4次降准，2019年又1次降准，银行的流动性资金处于宽裕状态，在这种情况下，银行没必要设置高门槛把贷款者拦在门外。

而且房贷和房产抵押贷款业务是银行最赚钱、风险的业务之一，所以银行自然会对房贷利率进行下调来增加贷款，这是正常的业务板块调节。

虽然央行的这几次降准给银行带来了足够的资金，但这并不意味着就是要对楼市进行大灌水，因为央行这几次的降准主要还是为了解决中小企业融资难的问题。

大部分的资金都是流向了实体企业，房地产根本就不会迎来大量的资金。

虽然哪怕是银行稍微的对房贷利率进行了下调，但实际上楼市的资金并不会变多，在这样的情况下房价也就不可能大幅度的涨起来了。

还有，调控政策依旧没有任何本质变化，更为关键的是，如果购买力没有增加，即便有政策和利好也没用。

最后还是常说的那句话：握紧手里的钱，做好自己的事。剩下的就交给时间。