物业真该取消？“新规”下，明年起，3个权益业主需知晓

谈起买房就绕不开物业，不少人买房时关于房子的方方面面都考虑了，就是忽视了物业这一方面，殊不知，一个好的物业会给一个小区加分很多。

很多懂行的人都这样形容物业的重要性：买房是一次性的交易，物业是一辈子的服务。现在的房价太高，很多人都买不起房子，但是房子又和结婚、孩子教育和福利待遇等等挂钩，所以现在在城市工作生活的人又不得不买房子。

因此很多人为了买房子都花光了积蓄，甚至花光了“6个钱包”，最后还背负了巨额房贷。因此，大部分人买房子都会居住一辈子。作为一个居住一辈子的房子，小区的物业公司服务好坏就显得太重要了。

本来物业和小区的业主是合作共赢的关系，不过因为物业服务中存在的一些乱象，导致很多业主感受到了极差的物业服务，极大降低的业主的居住体验。

物业属于小区服务行业，服务行业应该把服务态度放在位，但是很多时候，物业弄错了自己的定位，认为自己是小区的管理者，认为自己是高高在上的。

因此现在网络上有一些不满意物业服务的业主发出“灵魂拷问”：小区的主人到底是业主的还是物业的？

客观来说，小区肯定是属于业主的，毕竟花钱买房的是业主，业主才是小区真正的主人，但是在实际的物业管理中，物业管理者反而更像是小区的主人。

最近几年，关于小区物业公司和小区业主之间的矛盾也慢慢暴露出来。有小区业主开除物业，物业拒不离开的情况；也有小区业主拒绝缴纳物业费的情况；还有物业公司突然跑路的情况。

现如今关于小区业主和物业公司之间存在的矛盾很多，一些小区业主认为，物业公司把自己当成了小区主人，业主是他们的挣钱“工具”。

所以现在呼吁取消物业公司的呼声不绝于耳。不少业主认为，现在不少小区都实现了自治，业主自己或者让街道办事处管理小区都比物业公司强。

基于目前的物业现状，物业真的应该取消吗？

专业的人做专业的事，物业就是专门管理小区、服务业主的行业，在这一行业，物业公司更专业。所以物业公司也不是说取消就要取消，不能够“一毛切”。

其实在物业公司中，服务很差、乱收费、不作为的物业公司还是少数，大部分物业公司都负责任、有职业操守。所以解决目前物业公司和业主之间问题的方法并不是取消物业，而是要想办法去解决物业公司和业主之间的矛盾和问题，同时要加上监管和规范物业行业出现的乱象。

而在2021年实施的《民法典》中，有专门针对物业行业的新规定，业主和物业公司都需要弄清楚。对于业主来说，《民法典》中的新规定给业主带来了3个权益。

：业主拥有更换物业的权利

《民法典》第二百八十四是这样规定的：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权利依法更换。

大多数情况下，购房者在买房的时候小区的物业就已经被确定，因为开发商在建设房子的时候就已经和物业公司有合作，确定了小区的物业管理。不过这种物业也会存在一定的问题，因为物业公司并不是业主聘请的，而是开发商和物业公司存在一定的利益关系的聘请的，这类物业的服务水平可能稍微差一点。

如果购房者不幸遇到服务态度很差的物业公司，在实际居住的时候必然会体验到很差的居住体验。而《民法典》中的新规定赋予了业主更多的权利，业主有更换物业管理人的权利，只要业主能联合起来，就可以成功更换物业。

其实更换物业不仅仅是业主的权利，同时在一定程度上还可以促进物业服务企业朝着好的方向发展。当业主拥有更换物业的权利的时候，必然会有部分物业服务很差的物业被淘汰，物业之间的竞争力也会越来越大，物业公司也会想办法提高服务水平来争取自己不被淘汰。

第二：业主拥有公共部分产生的的归属

《民法典》第二百八十二条明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的公共部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

我们在乘坐电梯的时候通常会看到电梯里面有广告，这些广告会持续产生。除了电梯中的广告，小区中很多公共设施都会产生，比如小区地面停车位出租产生的，小区公共区域的店铺出租产生的等，这些在扣除合理的成本之后，剩下的钱归全体业主共有。

至于如何利用这些，相信不同的小区有不同的做法，有些小区把这些钱当做小区的维修基金，这样业主就可以在维修方面省很多钱；也有一些小区选择以现金的形式发放给业主，虽然公共区域产生的并不低，但是实际分给每一位业主的话，每个家庭分不了多少钱。

第三：占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，并且优先满足业主需求

《民法典》第二百七十五条有明确规定：占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。并且在第二百七十六条中提到，这些车位优先满足业主的需求。

小区内的车位有很多类型，比如拥有产权的产权车位，这类车位属于开发商所有，购房者可以通过购买车位获得车位的产权，产权年限和商品房年限以上都是70年。还有就是人防车位，人防车位的产权不属于开发商也不属于业主，不过业主可以进行20年长租，很多人说的20年产权车位其实就是人防车位，购买的本质也是长租。

另外就是小区的一些公共停车位，这些车位要么占用公共道路，要么占用小区的一些公共场所，而这些停车位其实是属于全体业主共有。物业虽然可以将停车位出租出去，但是出租停车位产生的归全体业主共有，并且对于这类停车位，业主拥有优先使用的权利。

可以这样说，业主在获得这3个新权益之后，在与物业的关系中不会再处于被动的地位，可以合理使用法律的手段维护自己的权益。当然这些新规定对于物业公司也有很强的规范作用。

关于《民法典》中3个物业的新权益，你有和看法呢？