还原房价真相！我们的房价并不高，甚至大城市的房价还低了？

我们的房价究竟高还是不高？不仅仅是大城市的房子，需要两代甚至三代人共同奋斗才能实现目标，为何网上又有专家说“我们的房价并不高，甚至大城市的房价还低了”，我们一起来看看论断是不是能站住脚。

大众的观感，几乎都是“太高了”、尤其是大城市的房价。不纠缠大众观感，直接亮观点:

1、中国的房价整体适中，并不偏高；

2、中国大城市房价太低了，小城市房价太高了。

论均价，中国平均房价刚刚破1万/平米，这对于一个中等收入国家而言，还是比较适中的。

说中国房价均值适中，估计反对和赞同的，大约5：5。

但是，针对“大城市房价太低，中小城市房价太高”的观点，估计反对我的，至少占9成，支持我的，0.5成。

还有0.5成，估计是觉得我大脑短路了。一线城市房价，几乎是中小城市的5-10倍——房价悬殊这么大，怎么大城市房价还太低了？小城市房价还太高了？

先讲一个核心逻辑，房价到底贵在哪？贵在稀缺。

稀缺的，不是设计造型，不是建筑材料，而是土地。当然，说平均，中国的土地并不稀缺，美国的土地更不稀缺。

但是，对于人多面积小的大城市，土地是稀缺的，房价自然贵；对于人少面积大的小城市，土地不稀缺，房价自然便宜。

比如，深圳人口近1400万，面积才2000平方公里，哈尔滨人口比深圳少1/3，但面积却是深圳的26倍——所以，深圳房价比哈尔滨高上5倍，这是很正常的，10年后还要高上10倍，深圳的土地太稀缺了。

还有几万元能买一套房的黑龙江鹤岗，人口不到100万，面积却超过了两个大上海，土地太过剩了，房价怎么可能高？！

土地的稀缺程度，决定了房价的高低。

所以，开发商宁可5000万/亩在一线城市拿地，也不愿意5000万在鹤岗圈上一千亩地。

所以，一线城市6-7万/平米的房价，限购、限贷、摇号，依然有人不惜假离婚去疯抢，但许多家乡小县城，房价还不到5千/平米却无人问津。

对于不同的城市，房价高低的关键，同样在于土地是否稀缺。

而对于同一个城市的不同区域，房价不同的关键，也还是土地，土地附属的产业特征、自然景观、人文环境等。

外滩的江景房，景观稀缺，房价就是上海均价的近3倍；北京金融街的实验二小和宏庙小学，就是现代意义的“人文环境”，动辄30万/平米，重点也是稀缺；南京河西的房价，就是南京均价的2倍，没别的原因，河西的定位是金融。

再说一说动态趋势。大城市房价还有较大空间。

静态的，都是合理的，不复盘了。动态的分析，事关我们当下的取舍，更值得讨论。

房价的推动力，是城市化——过去20年，我们的城市化，是增量的城市化，未来20年，我们的城市化，是分化的城市化，是大城市化。

增量的城市化，大城市和小城市整体人口都在增长，只不过幅度不同而已。

存量的城市化，整体不增，走向分化——大城市人口继续增长，小城市人口逐渐减少。

对比美国，中国的城市化，类似于美国什么时期？

中国现在的城市化，类似美国30多年前。

1985年左右，美国的城市化，开始从增量时代走向分化时代。

1985年后，美国大城市人口持续增长，中小城市人口普遍减少——这直接导致了美国房价走势的急剧分化。

1985年后的30多年，美国核心大城市，比如纽约、旧金山、3、圣地亚哥、洛杉矶、西雅图等，房价平均上涨了5倍。

同样的1985年后的30多年，美国至少有一半中小城市的房价，近乎归零了，比如曾经的汽车之城底特律，现在3000美元一套的房子可以随便挑（注意，是一套，不是一平方）。

当然，中国房价的分化，不会完全复制美国的走势，但大方向是不会改变的。

未来10年、20年的大趋势，中国重点大城市的房价，整体还要持续攀升，跑赢通胀是没有问题。

而广大中小城市的房价，整体是横盘的，绝大多数小城市的房价，将是渐进下跌的。

再对比一下国外大城市。中国大城市房价一点都不高。

先说发达国家。

比如，美国纽约，现在的房价均价3000美元/平方英尺左右，约合21万人民币/平米。

法国巴黎，目前的房价均价在10万人民币/平米左右。

当然，单纯核算房价收入比，中国大城市的房价，是有些高了。

但是，如果考虑到中国大城市化的趋势，至少还有20年，现在的溢价，本质是合理的。

再说一些人口大国。

比如，印度新德里和孟买的平均房价，1万美元/平米；越南胡志明 3000美元/平米；菲律宾马尼拉3300美元/平米；巴基斯坦卡拉奇折合人民币2万/平米。

与这些国家的大城市相比，只能说，中国大城市的房价实在太便宜了。

印度新德里的房价，与北上深相近。

胡志明、卡拉奇的房价，约等于苏州和武汉。

马尼拉的房价，居然明显高于成都。

最后，说一说调控的目的。

政策对刚需人群非常关心了。

现在，有一种不好的情绪，只要是买不到或买不起的，都要指责一下“太贵了”。这四个字，一下子就了所有奋斗的意义。当然，这种心理，也是可以理解的，现在的贫富差距确实大了。但是，即便是计划经济时代，大城市的住房，也从来不是谁都可以拥有的，那得看你出生在哪，然后慢慢排队。

现在是市场经济，同样也不可能将大城市房价，降到满足所有人都能买得起的程度——中国的重点大城市，也就那么10多个，大城市的资源也就那么多，人人买得起，医疗和教育等资源根本无法满足啊。

二是控制大城市房价的上涨节奏，让稍具经济条件的刚需人群，挤一挤能够上车，能够分享大城市化的发展红利。我们的政策，重点城市的限价、限购、不满5年征收增值税率、打击假离婚等等，2021年以来，各地各种调控手段高达100多条。

政策的用心良苦，也是要兼顾市场化的——不兼顾市场化，就更谈不上公平了。

以上的论断你支持么？觉得我们现在的房价是否合理。