可别再给人送钱了，房屋买卖约定的违约金也许是个“笑话”

受政策、存量房偏多的影响，现在一线城市新开的楼盘比较少，二手房成为了香饽饽。二手房相比于新房水更加深，在二手房买卖中，买卖双方往往都会约定，一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。

对于大城市动辄几百万甚至几千万元的房价来说，总房价20%的违约金，于一般人而言简直就是一笔巨款。那么现实中，如果单方违约，导致单方面行使合同解除权的，作为另一方真的能够拿到合同约定的房屋总价款20%巨额违约金吗？

划重点，其实不然，我们来看看《民法典》合同编关于违约金的规定：

《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。（本条与原《合同法》相关条款没有本质区别）

根据上述条款的规定，法律支持当事人关于违约金的约定，但是，该条第二款又明确授予人民法院或仲裁机构的自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，要求人民法院或仲裁机构予以调整，而守约方又无法证明实际损失的情况下，人民法院或仲裁机构就会依法调整违约金的数额。

在司法实践中，这类调整违约金的案例比比皆是，完全看裁判者的心情及认知，而且调整违约金属于自由裁量权范畴，除非极不合理，否则即便上诉，二审法院一般也不改判。

本文整理了4个买方违约，卖方依法行使合同解除权的案例，看看法院判决支持违约金的具体情况。等你看完这些案例，你会觉得约定的20%高额违约金，在法官眼里只不过是个“笑话”。

案例一、买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款520万元，约定违约金20%，法院判决45万违约金。实际违约金占比为8.65%。

案件索引

案号：（2020）沪02民终10204号

徐子枫与仲雅斐、朗权利房屋买卖合同纠纷案

关于违约金标准，上海市第二中级人民法院认为：

徐子枫主张应按合同约定的20％标准支付违约金，仲雅斐、朗权利则认为违约金过高要求法院予以调整。一审法院考虑到涉案合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定仲雅斐、朗权利支付徐子枫违约金45万元，尚属合理，应予维持。

案例二、买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款308万元，合同约定违约金20%，法院判决10万违约金，实际违约金占比为3.246%

案件索引

案号：（2020）沪02民终9313号

高玉琴、宋继勇等房屋买卖合同纠纷案

关于违约金标准，上海市第二中级人民法院认为：一审法院结合合同履行情况、朱**新的过错程度及高玉琴、宋继勇、宋欢的实际损失，酌定朱**新应当承担违约金10万元，扣除双方一致同意没收的房款5万元外，朱**新还应另行偿付高玉琴、宋继勇、宋欢违约金5万元，并无不妥，本院予以认同，故对朱**新的上诉请求不予支持。高玉琴、宋继勇、宋欢上诉主张一审法院酌定朱**新承担违约金10万元过低，不足以弥补其实际损失，但高玉琴、宋继勇、宋欢提供的证据尚不足以证明其主张，故本院对其上诉理由不予采信。

案例三、买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款2120万元，约定违约金20%，法院判决40万违约金。实际违约金比例为总房价款的1.886%

案件索引：

案号：（2020）沪02民终8380号

董琦与戴岚房屋买卖合同纠纷案

关于违约责任认定及违约金，上海市第二中级人民法院认为：由于董琦既未提供其已办妥银行贷款手续的相关证据，亦未提供其在2019年11月13日已具备现金支付剩余房款能力的证据，故一审法院认定董琦违约，应按合同约定承担违约责任，于法有据。同时一审法院鉴于戴岚对于交易的停滞负有责任以及双方过错程度、实际损失等因素，对违约金金额酌情调整为40万元，并无不妥，本院予以维持。

案例四、买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款840万元，约定违约金20%，法院判决100万违约金。实际违约金比例为总房价款的11.9%

案件索引：

案号：（2020）沪01民终2755号

张雪萍与宋娇娇房屋买卖合同纠纷

本案中，一审法院依法调整违约金总金额为1,000,000元，买方仍然认为过高，上海市中级人民法院认为：双方在《上海市房地产买卖合同》中约定了违约方应支付守约方相当于总房价款20%的违约金。张雪萍在一审中提出合同约定的违约金过高。根据相关规定，违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素。故一审法院在综合考虑上述因素的情况下对违约金进行了调整，酌减后的金额亦属合理。张雪萍上诉主张酌减后的金额仍然过高，但缺乏有效证据佐证，故本院不予采纳。

从上述几个案可以看出，二手房买卖中违约金的裁判标准不是固定的，的违约金仅占合同总价款的1.89%，的为11.9%。法院在判定违约金是否过高以及调低违约金幅度是总以“违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素”为理由，然后一槌敲定违约金的具体数额。

虽然现实房屋买卖过程中，出现违约情况，另一方拿到买方20%的违约金，几乎不太可能，但是该约定高额的违约金还是要约定，起码起到一各震慑的作用，最后说一句，契约精神还是要讲的，大家要遵守。