品牌房企拿地破千亿 八成集中一、二线城市

2. 四季度拿地规模占全年一半

据链家地产市场研究部统计显示，2012年至今，保利、融创、万科、招商和中海等5家房企的拿地金额为1090.4亿元，四季度成为了房企的主要拿地期，10月至今，这四家房企的拿地金额占比超过年内拿地金额的一半。

中原地产报告显示，从2012年拿地情况来看，标杆房企基本延续了2011年少拿地的策略，但是随着房地产销售的回暖，从2012年9月份开始，标杆房企的拿地行动又逐渐活跃起来。9至11月间，标杆房企掀起了一轮拿地高潮。假设11、12月依然保持9、10月份的拿地速度，2012年标杆房企的拿地金额或与2011年基本持平。

报告显示，分开发商来看，2012年度采取扩张政策开发商最为典型的是招商，拿地规模远大于其销售规模；保利、万科、中海则是以销定量，根据销售的规模决定拿地的规模，保持土地储备的平稳；富力、恒大、华润、金地、绿城等房企，其拿地规模明显小于其销售规模，依然处于明显的去库存周期。

链家地产报告显示，各房企的拿地情况均出现自己独特的特点，如招商地产充分运用大股东优势，在11月斥资近40亿元从大股东手中购买深圳区域地块，大股东支持力度较大。而融创定位为京津沪渝等区域的高端市场，在拿地上更多的偏向合作，如跟绿城合作共建项目，布局长三角，而在北京和上海等地的拿地中则和保利合作，以的代价获取优质土地资源。

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3. 一、二线城市占比超八成

中原地产数据显示，2012年1至10月，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比。由于三四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。

对于开发商拿地偏爱一二线城市，中指研究院相关分析人士向记者表示，年底一、二线重点城市土地市场迎来推地与成交高潮，上海、武汉、杭州等城市11月密集放量，优质稀缺地块频出，资金充裕的大型房企纷纷斥资拿地，部分城市呈现供需两旺的情况。

以中海为例，11月份，珠三角地区为销售额，以及销售额和销售面积增长幅度最快的地区，其销售额达13.93亿港元，同比增长258.1%，销售面积达9.1万平方米，同比增长262.6%；西部地区则为销售面积的地区，其销售面积达10.32万平方米。

中指研究院报告显示，11月300个城市共推出土地3949宗，推出面积15513万平方米，环比增加7%；其中住宅类用地1351宗，推出面积5934万平方米，环比增加11%海通证券报告显示，受今年一、二线城市商品房销售回暖影响，11月一、二线城市加大土地供应，而三线城市土地供应有所回落。11月，一、二、三线城市分别推地1292万、12029万、6634万平米，环比分别增长4.14％、35.62％和下降7.01%；1-11月一、二、三线城市分别推地0.99、8.46、6.04亿平方米，同比分别下降30.0％、增长15.5％和下降12.1％，增速比上月分别增长2.4、1.99百分点和下降0.21个百分点。

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4. 三、四线未来仍将去库存化

“一线城市对房企的吸引力主要表现在两个方面，一是土地的稀缺性增加，尤其是城市较为中心的地带，住宅土地的稀缺性使得其价值增加，房企在项目上的操作空间增加。另外，一线城市的需求庞大，使得房企的去化风险较小。”链家地产市场研究部张旭表示，今年来一、二线城市对于业绩的贡献，成为房企钟爱一、二线城市的主因。

中指研究院报告显示，分区域来看，1-11月东部地区商品房销售面积同比增长5.0%，增速较1-10月提高3.6个百分点，销售额同比增长10.2%，增速较1-10月提高3.5个百分点；中部地区销售面积同比增长3.8%，而1-10月下降0.5%，销售额同比增长11.3%，较1-10月提高3.7个百分点，增速为各区域且提高幅度；西部地区销售面积同比下降3.5%，是下降的区域，降幅比1-10月缩小2.8个百分点，销售额同比增长4.2%，增速较1-10月提高3.3个百分点。

财富里昂证券分析师杨艳表示，目前房价上涨主要来自于一、二线城市，而从需求端来讲，三、四线城市经济发展和收入增长都较慢，需求释放周期性明显，未来价格仍旧疲软。“现在在售楼盘中超过60%仍有后续的二三期项目将在年底和明季推出，因此未来半年可售量依旧充足，不存在供给不足带来的价格大幅上涨。而大开发商由于销量旺盛，获取土地的目的已经逐渐转化成为2013-14年备战，而中小开发商特别是在三、四线拥有大量储备的仍以消化库存为主。”

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业界和媒体的关注集中在第四季度房企上演疯狂的拿地高潮，实际上本年度的开发商拿地高潮在年中已经出现苗头，个别一线城市土地交易市场从6月下旬已经开始活跃，这也给现在的拿地高潮做了一个顺势的铺垫。也可以这样理解，现在房企一掷千金的拿地是经历了长达半年的筹备期，到最终市场的反应也是一个自然的结果，也是正常反应。因为从去年下半年至今，在调控政策的压力下，尤其是龙头房企对于后市的判断不清导致拿地的决心不强，导致了整个土地交易市场的疲软，与此同时，市场的基本面也表现出和调控相适应的内容，成交放缓，去化率低，一线城市楼价震荡起伏，房企现金为王战略收缩意图很明显。

但从今年上半年开始，房地产的整体趋势回暖明显，地方政府对于调控的放松迹象抬头，楼价回升，成交回暖，一线城市的购买力开始回归，具体表现在日光盘也再度在一线城市重现，而中西部二三线城市的楼市也呈现出回暖的趋势，购房者对于调控政策对于楼价的影响不再抱以期待，重新进入市场。

而从年中的财报来看，一线房企的销售情况都相当可观，手上储备了可观的现金流，对于房企而言，土地储备就是生命线，尤其是一些一线品牌房企，对于优质地块的需求更为强烈。虽然第四季度土地整体成交活跃，但整体上并没有出现大规模的溢价情况，多数地块的成交还是以低价或者较少的溢价成交，这也说明年底开发商大规模拿地的另外一个原因，即土地比其他时候便宜。

品牌房企对于市场的判断基于对市场的信心，年底将至，地方政府在上半年并未大规模地推售土地，土地财政受到的影响，在年底肯定会得到弥补，地方政府密集的推售地块也变相增加了土地交易活跃的因素，预计明年的房地产整体态势还是以上扬为整体基调，在不出现大的直击要害的调控政策情况下，开发商的日子依旧比较好过。（来源重庆商报12月13日报道）

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