金科方明富：未来产城融合和城市更新将是主流

7月22日上午，在主题为"产业聚合：寻找城市新生力量"的年会分论坛上，参会嘉宾就城市更新下的产城融合展开探讨。金科集团联席总裁方明富出席分论坛，并带来精彩演讲，介绍了金科千亿目标背景下的产业发展历程,并详细阐述了 三圈一带、三位一体、三系一核构建美好金科的探索之路。

当一个城市发展到一个阶级后，城市更新是不可逆转的趋势，是消费需求带来的改变。在做城市更新和产城融合板块，开发商需要经历从快到慢、从个体到群体的转变。

十九大报告里面的话说得非常清晰，强化举措推进西部大开发形成新布局，发挥优势推动中部地区崛起，创新引领率先实现东部地区优化发展，以城市群为主题构建大中小城市群发展的城市群。

中国有14亿人口，一定会形成未来的四大城市群，长三角、珠三角、京津冀、中西部。以前我们说京津冀一体化，但是做起来以后发觉有一定问题，大家互相抢资源，产业互相抢，但现在提了京津冀协同发展，实现了地方的产业协同，不互相抢资源，现在做了这样的调整，城市间的高度协同。以及长三角更明显，上海很多产业向合肥转移，是一个高度协同的，行政区划的逐渐融合，在买房的时候行政区划在意识里面相对模糊，像上海、浙江嘉善，嘉善公交卡包括医保这些全部上来协同了。核心城市的高度主导，长三角城市群的上海、珠三角城市群的深圳，核心城市已经是高度主导了。

这条线从线的东边看到人口和面积与GDP占比，以东面积占了43%，人口占93.7%，GDP占了95.7%，明显表现房地产发展的重心在哪里，其实很简单。西部有些地方有些局部地区，但不会是长期持续的机会。

做产城融合的企业需要考虑的问题是产业运营能不能覆盖基本的财务成本，如果可以，项目就不是无底洞。对于自持物业来讲，尽管产业的楼宇不能销售，但是依然有估值。运营方需要把租金做高，提升它的估值。