深圳地改探路追踪：试点“小产权房”确权
房天下综合整理2012/06/04 13:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
深圳新一轮土地改革的核心，就是对土地权益的确认和明晰，敏锐的业内人士立即嗅出小产权房身份合法化的可能，成为本轮深圳土地产权制度改革的看点，也将成为改变深圳楼市格局的重要转折点。
“土地分类确权及违法建筑的处理，小产权房未来面临拆迁或是转为保障房、商品房等可能，这些都将增加合法土地及房屋的供给，将间接实现调节房地产市场的效果。”深圳综合开发研究院常务副院长郭万达对记者如是说。
而深圳市规划和国土资源委员会内部人员则透露，涉及小产权房的处理措施，目前刚刚启动试点工作，具体实施细则尚处于研究阶段，但让深圳市所有小产权房全部“转正”几乎不可能。
“深圳土地改革新政实施细则或会通过补交地价等方式，让社区的统建楼绿本转红本，用来盘活社区股份公司经济。让社区厂房办证，可以让承租人办理营业执照，利于这些厂房的出租。”上述内部人员对记者透露。
影响地价房价
根据深圳土地产权制度改革的近期实施方案，深圳市将以宝安区沙井街道共和社区和龙岗区平湖街道山厦社区为试点，出台相关的配套实施文件，以推进小产权房确权处理工作，目前政府部门正在就部分统建楼编入保障性住房目录中开展工作。
小产权房是深圳土地市场目前亟待破解的难题，同时也成为制约深圳城市发展的障碍。
公开数据显示，原农村集体经济组织共占用约390平方公里的土地，约占深圳市建设用地的42%，其中仅有95平方公里为合法用地，占总用地面积的1/4。这意味着，超过全深圳用地总量1/3的原农村集体土地和违法违建占地无法进入市场流转。
截至2011年年底，在深圳1953平方公里的范围内，星罗棋布的小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%。
深圳著名地产评论人士贺承军认为，方案中多层次的产权登记，是个有技术含量的说法，人们捕捉到“这个说法意味着对政府主导城市化之外的另一种强大存在的承认”。这也就意味着深圳现有的小产权房多数将被“确权”即房产权得到确认，被合法化。
而一旦如此大量的深圳小产权房随着逐步被确认为商品房或保障性住房，这不仅将为的小产权房处置，产生路径探索的示范性效果，也将对深圳市目前的房地产市场产生重大影响。
这令不少开发商心生忧虑，若如此，深圳房地产市场价格将因此不可避免地产生结构性调整。
“虽然小产权房是不能转让和销售的，但却一直存在市场交易，且交易价格只有同样位置商品房价格的30%~50%。深圳小产权房一旦确权，相关法律顾虑将消除，当面对目前深圳市商品房每平方米1.7万元~2.5万元的高价，小产权房每平方米4000元至8000元的价格当然更具吸引力。因此，目前即将被确权的小产权房将可能出现价格上涨，而商品房将出现利空效应，对商品房价格产生向下牵引作用，这种结构性调整的结果，将使深圳市房地产平均价格产生下降。”某深圳开发商对记者分析。
“大量的农村集体建设用地进入市场，城市的地价和房价肯定会降下来，但是深圳小产权房数量庞大，不太可能全部确权，进入市场的量将非常有限。”深圳综合开发研究院旅游和地产研究中心主任宋丁亦对记者如此表示。
确权操作难度大
虽然目前发布的土地新规在针对小产权房方面尚无明晰操作细则，但所释放的信号却令深圳业界探讨得如火如荼。
业界普遍认为，由于小产权房涉及各方利益且历史遗留问题相当复杂，因而深圳小产权房的合法化过程并不简单，且难度超乎想象。深圳农村集体土地上建立起来的小产权房，无论是确权还是清理，都存在操作难度，确权标准如何设定将非常关键，标准太窄容易引发小产权房拥有者的不满，标准宽泛则会鼓励违建，甚至推高小产权房房价。
“这次土地改革是有较大突破的，但现在还有待观察，很多具体的操作细节还没出来。”有开发商认为深圳农村集体土地流转存在很大的操作难度，涉及到各方利益，如何平衡是关键。
宋丁则认为，深圳处理小产权房的工作，其中包含了各种利益的切割和重新分配，其处理过程并不简单。“若政策完全放开，恐导致更多人建设小产权房，而处理不下去，就会回到僵持状态。”
贺承军则表示，有更激进的提法是房子和土地的产权一起登记，这个难度太大。而将已经建成的房子和土地完善国有化手续分开来，目前难度还相对较小。尽管留有后续收尾，例如在资产盘活过程中，评估、转让等都是问题，但只要有登记，以深圳民间金融的活力，要突破评估、转让的困难不在话下。
深圳市规划和国土资源委员会内部人员向记者透露，深圳小产权房占据了深圳房产的半壁江山，全部确权转正几乎无可能。“如果小产权房全部转正上市交易流通，那么将会对深圳的房地产市场带来什么样的后果?”该内部人员称，如果小产权房的转正导致深圳房地产市场动荡，不仅地方财政会垮掉，社会秩序也会随之混乱，同时更会陷入违法建筑疯起的恶性循
环。
而贺承军则建议，“对深圳大量存在的历史遗留违法建筑的处理，应从法理和技术层面同时触及并找出解决办法，让这部分资产有活路，承认、登记、分类分层次处理，这是理性而务实的。”
宋丁也表示，小产权房在解决上无法一刀切，应该逐渐形成一种门类和规范后去慢慢转化和解决，并进一步去观察、考察，包括法规方面的进一步完善等。
28日，国土部网站公布《深圳土地管理制度改革综合试点启动》。在此之前，关于“深圳二次土改”的消息已经传出，其中如何处理“小产权房”成为关注热点。
业界普遍认为，此次深圳“新土改”核心就是土地产权，其中有两大亮点值得关注：一是作为公开拍卖土地的地方，较早面临土地使用期满问题，续期权益如何确定是重大问题；二是探索建立土地确权资源警察，专门对付违法建筑，深圳是小产权房的城市之一，如何处置小产权房也相当引人关注。
深圳实行公开拍卖土地
就土地续期问题而言，由于我国相关行政法规规定居住用地的土地出让最长年限为70年，直接导致了城镇住宅70年产权大限的出现。根据物权法第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但物权法对如何续期、续期是否收费等问题并没有规定，且至今未出台相关司法解释。
对于土地使用权续期问题如何处理，城市房地产管理法第22条有这样的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”由于物权法没有明确规定，因此该条规定现行有效，有可能成为处理土地使用权续期问题的依据。
同样，由于物权法留下的这一法律空白区，地方性法规也可能在土地使用权续期问题上“做文章”，比如上海市就在去年公布了上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》，其中关于土地使用权期满后的处理方法为：“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”。
因此，作为公开拍卖土地的深圳（始于1987年12月），土地出让权如何续期，将对的楼市都起到示范性的效应。
小产权房是否该“转正”？
至于被称为“像小三，名不正，言不顺”的小产权房该如何处置，则相当考验政策制定者的智慧。不同意小产权房“转正”的学者就认为，一直以来，我国政府对小产权房的态度都十分明确，按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。参与起草《住房保障法》的北京大学房地产法研究中心主任楼建波则建议，小产权房的清理首先要看用地是否踩“红线”、规划和施工有没有报批、是否符合国家对建筑质量的要求；如果小产权房是建设在农村集体建设用地或宅基地上的，可以通过补办规划许可等各种手续、补交土地出让金等合理的方式让其“有代价地转正合法化”。此外，如果容积率、户型、房屋面积等符合保障房标准，政府可采取收购的方式转为保障房。
与此同时，修改现行《土地管理法》，也大都被专家们认为是彻底解决小产权房问题的治本之策。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为，想要根本解决问题，必须要从政策监管入手。不管是退出还是进入市场，把小产权房纳入现有的土地管理是关键所在。另外，在清理小产权房的同时，还要避免新的小产权房的出现。
诸多迹象表明，此次小产权房清理行动一旦落实，将会对整个房地产市场乃至资本市场产生巨大影响。如何防范小产权房治理带来的房地产、土地市场波动，将是治理行动开始前，政策制定者要充分考虑的课题。记者 王荔珏
广州铺开农村集体土地登记
小产权房不在此列
日前，广州市政府发布《关于开展广州市农村集体土地登记的通告》，这标志着广州正式以土地总登记模式全面铺开农村集体土地登记工作。
通告明确了本次农村集体土地登记的对象是依法拥有集体土地所有权的农村集体经济组织、依法使用集体建设用地的单位或个人，以及依法使用宅基地的农村村民。对于小产权房会否借着农村集体土地登记之机而“转正”？市国土房管局相关人士强调，此次农村集体土地登记只对依法报批、报建得到许可的农村集体土地进行登记，并不受理小产权房的登记。该人士还透露，广州市正在进一步研究如何清理、处理小产权房，待成熟时即会对外公布。
