销售萎缩非市场全貌 商品房销售再冲10亿平高位

城市化进程带来的庞大购房需求，或许是行政手段难以阻挡的。

今年前11个月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。“限购令”影响下的热点城市，已不可避免地迎来楼市“寒冬”。

在限购、限贷等行政手段的强力打压下，今年楼市总体仍保持着较好的销售成绩，让人颇感意外。业内人士告诉《每日经济新闻》，强劲的需求将在相当长时间内支撑房地产市场，即便经过这轮调控政策的打压，房地产业的支柱地位仍难以撼动。

今年销售或再创新高

近期从媒体上报出的“销售萎缩”消息，并非市场全貌的真正表现。在11月宏观经济数据发布之前，不少机构便预测，今年前11个月，商品房销售仍将保持接近10%的增幅，并可能实现接近9亿平方米的销售面积。

这与楼市今年以来的走势一脉相承。从年初开始，商品房销售在限购、限贷的政策背景下仍然“逆势走高”，让不少人感到意外。

并非所有的限购政策都会阻碍成交。中国房地产学会副会长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，广大非限购的二、三线城市，贡献了销售增幅的大部分；而一些限购力度不够严厉的城市，同样实现了销售的增加。

陈国强向记者提供了一组数据：今年前三季度，46个限购城市商品房销售略涨1%，而其余的非限购城市，商品房销售量增长了20%。

按照陈国强的观点，北京、上海等热点城市受限购政策的影响较大，而不少限购的二线城市，本身外来人口较少，投资需求比例低，几乎没有受到这一政策的影响。

另有业内人士也向记者表示，在国家统计局的统计中，“商品房”的概念还包括了部分产权式保障房，这部分成交量弥补了纯商品房萎缩造成的空缺。

无论成交结构如何变化，今年商品房销售实现“丰收”几无悬念。陈国强认为，由于今年四季度市场相对冷淡，预计全年成交量可能与去年持平。杨先生则乐观地认为，今年的商品房成交仍将有5%左右的增幅。

根据国家统计局的数据，去年商品房销售面积首次冲破10亿平方米大关，达到10.43亿平方米，为历史。

供需反转引发政策疑问

调控的“深水区”目前仍在一线城市和热点城市。在“降价销售”的背后，开发商面临的是资金和库存压力。

根据链家地产市场研究部的统计，截至12月7日，北京商品住宅存量达到130049套，仅用了20天就实现了1万套的增长。该机构还表示，随着销售的萎缩，这样的库存高压将会持续到明年。

热点城市的情况大抵相似。上海发布的报告显示，截至2011年11月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，比去年同期新增1276万平方米，增幅约38.44%。

按照该机构的推测，8个典型城市新建商品住宅存销比为12.9，也就是说，以最近6个月的销售速度计算，这8个城市的库存至少需要一年的时间才能完全消化。

杨先生向《每日经济新闻》记者表示，典型城市新建商品住宅存销比已步入过大区间，房价下行压力将进一步增大。

事实上，以“限购令”为代表的行政调控手段出台的目的，便是暂时抑制需求，为保障房和普通商品房的供应争取时间。在如今供需关系已经反转的情况下，“限购令”等政策是否存在退出的可能？

杨先生认为，明年热点城市的供需关系仍将维持在高位，这也决定了调控政策已有松动的基础。但由于政策效果存在滞后期，即便如此，房价也未必实现反弹。

根据北京中原地产的统计，目前已经执行限购的46个城市中，有11个城市将在今年年底和明年初到期，但到目前为止，除海口表态“限购持续”，北京明确将限购纳入基本住房制度外，其余城市均未有所表态。

陈国强认为，短期内限购政策不会松动，但在一些重要的时间节点上——如明年“两会”后、明年下半年——类似的调控政策仍存在调整的可能。

房地产支柱地位难改变

成交量的多寡是反映市场热度的重要指标。尽管今年利空消息不断，销售成绩保持高位已经没有悬念。以房地产业“领头羊”万科为例，今年前11个月，万科累计实现销售面积1015.3万平方米，销售金额1157.2亿元，超过了去年全年。

除万科外，恒大、中海、华润等房企均提前完成年度销售目标，龙湖、碧桂园等企业也已接近全年销售任务。

事实上，尽管个别房企已深陷资金漩涡，但在不少业内人士看来，房地产投资持续维持高位本身说明了行业的吸引力仍然较大。

陈国强表示，城市化进程带来的庞大住房需求是房地产市场的主要支撑力。杨先生也认为，房地产业未来的10~15年都将看好，除城镇化因素外，人口红利效应、人均GDP和人均可支配收入的快速增长都是重要的利好因素。

与一些人的预期不同，不少受访者都向记者表示，经过本轮调控，房地产市场将从爆发式增长阶段回归到稳定增长阶段，而并非迎来可怕的衰退期。

杨先生表示，即使商品房市场受到挤压，在保障房建设的拉松下，房地产投资、建设仍将保持一个较高的水平，从而保证其对国民经济的贡献。

数据显示，今年1~10月，房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，高出固定资产投资增幅6.2个百分点。“房地产业增加值对GDP的贡献仍将在5%以上，其支柱地位事实上不会改变。”杨先生说。

(每日经济新闻)