资金紧张倒逼商品房降价促销 高房价或"松动"

一头是开发贷款总量下降，市场陷入僵持导致销售回款“入账”放缓；另一头是土地购置支出上升，且更多项目面临开工带来的资金压力。近期，不少房企颇有些两头“吃紧”的味道。在此情况下，开发商“不差钱”的好日子还能持续多久？银根收紧能否倒逼商品房降价促销、高房价松动？

银根收紧开发商拿钱更难

国家统计局公布的数据显示，２０１０年１－２月房地产资金来源中，国内贷款达２４８９亿元，从占比来看，国内贷款由２００９年的平均水平１９．８％上升到目前的２３．８％。“但是，与以往同期相比这个占比已经下降了２－４个百分点，２００７年为２６％，２００８年为２７％，２００９年为２８％”，长江证券房地产分析师苏雪晶告诉记者，这说明银行放贷规模虽然较大，但已明显收紧。

央行近日公布的数据显示，２月份人民币贷款增加７００１亿元，明显低于１月份１．３９万亿元的新增规模。按照今年监管层“３：３：２：２”均衡信贷季度投放比例计算，一季度新增计划投放占全年７．５万亿元信贷新增总量的３０％，即２．３万亿元。扣除１月、２月已经投放的贷款，３月所剩的２１００亿元左右新增贷款额度则更少。银监会主席刘明康日前也明确表示，对于房地产开发商贷款，银监会要求商业银行关注开发商的资质和信用，关注房地产开发商的抵押品，严格控制开发商的贷款程序。

上海某房地产研究院综合部部长杨红旭称，２０１０年新增信贷投放总额将下降至７．５万亿元左右，则２０１０年房地产开发企业的国内贷款将紧缩至８０００亿－８５００亿元，较２００９年下降２５％左右。再考虑二套房贷的收紧对个人按揭贷款的影响，则２０１０年房地产开发投资资金将明显收紧。

此外，开发商来自销售的资金支持也在减弱。中指研究院的数据显示，２月份３０个重点城市的商品住宅交易延续着今年以来的低迷态势，总成交面积环比上月下跌４８．４８％，深圳、武汉等城市的跌幅更是超过七成。

不仅如此，房地产企业在证券市场融资也已收紧。近半年来已上市房企再融资几乎无一成行，最近的获批申请是去年９月３０日，张江高科、苏州高新、新黄浦三家公司发行债券。截至目前，沪深两市提出权益类再融资计划但尚未通过审批的房企已经达到３８家，总计金额达７３０亿元。政协委员、中国证监会主席助理朱从玖“两会”期间向媒体表示，审核房地产企业融资时要征求国土资源部的意见，有关房地产企业上市的合规性问题也会同国土资源部进行研究。

政策打压 开发商花钱更快

与此同时，国土资源部的土地调控政策也越来越严厉，这等于是在挤压开发商的资金。

３月１０日，国土资源部发出的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》要求，开发商今后在拿地时一律按照底价的２０％缴纳保证金，土地出让成交后，必须在１０个工作日内签订出让合同，合同签订后１个月内必须缴纳出让价款５０％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已经签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

“这意味着房地产开发商未来土地的竞买成本和违约成本都将大幅提高。”申银万国房地产高级分析师李虹称，在目前对开发商各项信贷融资有所收紧的背景下，势必对开发商的资金链造成压力。

事实上，对开发商囤地、炒地，有关部门已经出手整顿。２月１日，北京市国土局发布公告，由于大龙地产因欠缴地价款未签订合同，取消大龙地产住宅用地资格，其缴纳的２亿元保证金也不予退还。去年，国土资源部还挂牌督办了９个省１８宗房地产开发闲置土地。

中原地产研究中心主任许芹认为，土地政策的收紧最重要的作用是让开发商花钱更快，一方面将提高开发商屯地的成本，会对地王的产生有一定的抑制作用，另一方面，可能会进一步加速行业整合，强者愈强。

此外，由于今年１－２月各地土地供应显著增加，开发商被压抑已久的“土地需求”终于释放，土地支出无疑骤然加大。中指研究院的数据显示，今年２月份７０个重点城市共成交土地６３４宗，环比减少２２％（其中含春节因素），但同比增加６３％；成交土地面积３９２５万平方米，环比、同比均有增加，分别为３％、２０１％。上海几家大型房企的负责人告诉记者，今年“终于能在一线城市拿到地了”，这也就意味着“存放已久的大量现金终于开始花出去了”。

高房价还能撑多久

截至３月１３日，已有１１５家地产公司预告或年报公布了业绩，占地产板块的一半以上，业绩平均增幅达到２０５％，业内预计２００９年行业平均增长在６０％左右。国信证券房地产分析师方焱认为，由于去年楼市销售火爆，几乎所有开发商都超额完成全年的销售任务，加大了资金回笼速度。宽松的货币信贷政策也给房企提供了方便的融资渠道。

在民企上海证大集团创始人、董事长戴志康看来，期待开发商主动降价促销只是一厢情愿，因为开发商短期内“不差钱”，降价动力不足。

戴志康称，开发商不缺钱也是“地王”频出的根本原因，尤其是央企、地方国企可以凭借政府信用拿到大量贷款，一些上市房企也能很容易融资。相关数据显示，招商地产、中粮地产、保利地产、荣盛发展等近２０家上市房企今年以来买地金额超过２５０亿元。“从这个意义上说，信贷收紧很难紧到这些企业头上。”

两会刚刚闭幕，１５日北京土地市场就涌现出三个新的“高地”，而且全部是“央企制造”，其中望京地块成为北京新的“单价高地”后仅仅６个，就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块刷新纪录夺走“单价高地”称号。

业内人士认为，最近中央连续出台组合拳，打击楼市投资投机，造成市场观望情绪日益浓厚。虽然目前开发商对外一致表示出“不差钱”，但如果整个市场发生变化，房企资金链将再次面临考验。在市场销售低迷的时期，当开发商没有更多的闲置资金去囤地和囤房时，降低房价回笼资金将是惟一的选择。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，房价降与不降的博弈主要看后市成交情况。目前除了宏观经济面比较乐观外，主要是新建商品住宅供应依然偏紧，在卖方市场中开发商很难会主动降价。一旦成交量萎缩，宏观调控政策打消房价过快上涨的预期，在开发商出现回款困难的情况下，必然会考虑以合适的价格出售楼盘弥补资金的不足，“不一定是降，但肯定会让房价‘跑’得更慢一些”。(新华网)

形成合力抑制高房价 需中央地方两方面入手

“两会”期间，在回答政协委员“为何房价越调越高”这个问题时，住建部副部长郭允冲叫苦说，“房价调控需要多个部门协同努力，而住建部在房价调控方面几乎没有什么手段”。他希望“大家一起来做工作，尽可能实现房地产市场价格下降”。

这是一句大实话。要解决高房价问题光靠住建部一家单打独斗是不行的，造成房价居高不下且越调越高的原因是多方面的，其中，中央政府的各个部门、中央政府和地方政府由于各自的利益不同，在对待调控问题上没有形成合力有很大的关系。

窃以为，形成合力抑制高房价需从两个方面入手。

一方面，国务院各个部门要形成合力。住建、国土、财税、金融等部门要根据中央对房地产市场宏观调控的要求，切实改变以前“九龙治水”、各唱各调的局面，做到各司其职，协同作战。譬如国土部门要增加土地的有效供给，要想办法解决土地招拍挂中容易造成“地王”频繁的问题，避免高地价助推高房价；又如目前房地产市场的税负很重，现阶段涉及房地产的税种有12项之多，各种收费多达50项，税费占房价的比例在30%—40%就不是一个正常现象，财税部门需想办法解决才是；再如央行、银监会等要在创新金融制度和改善金融要素市场的投资环境上下功夫，让老百姓手里的闲钱有好的去处，这对抑制楼市过度投机大有裨益，等等。

另一方面，地方政府要和中央政府形成合力。房地产市场的宏观调控能否取得良好的成效，关键在于各级地方政府必须以高度的政治责任感和务实严谨的工作作风，结合当地楼市的实际情况，不折不扣地把中央的精神贯彻好，落实好。

并且，要把工作重点放在依法监管好市场、确保市场的规范运作和公平交易上来，而不是从小团体、部门利益出发变着法子向开发商伸手，以各种冠冕堂皇的理由行乱收费、乱摊派之实。对开发商在开发销售过程中的不规范行为，不能“睁一只眼，闭一只眼”，要稳定市场秩序，还要杜绝住房的腐败成本。

总之，“人心齐，泰山移”，只要中央各个部门能步调一致，协同作战，加上地方政府与中央政府形成合力，劲往一处使，抑制高房价的办法总比困难多。(宁波日报)

7成居民难接受高房价

七成居民认为当前房价过高难以接受，值得注意的是高收入人群的反应更为突出。昨天，央行公布了2010年季度城镇储户问卷调查综述。今年2月中下旬，央行在50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查。

调查显示，一季度城镇居民当期收入感受指数为55.0%，连续第三个季度回升，剔除季节因素后，指数略下降，但仍处于50%以上的扩张区间。

居民对就业感受明显好于去年，就业感受指数连续第四个季度上升，本季达到38.4%。

调查显示，居民当期物价满意指数降至25.9%，比上季再降2.3个百分点。其中认为目前物价“高，难以接受”的居民比例达到51.0%，这个比例是自1999年调查以来的值。

对当前房价水平，七成以上居民认为“过高，难以接受”，选择“可以接受”的居民占比为27.6%。自2009年第二季度以来居民反映房价过高的占比逐季攀升，各收入水平持此判断的居民普遍增加了一成左右，其中中高收入人群更为突出。

预测下季物价上涨的居民比例比上季略有下降，但季节调整后的居民通胀预期仍显上涨，未来物价预期指数为65.6%。

在当前物价和利率水平下，城镇居民的消费意愿明显回落，特别是2009年第二季度至今，这一紧缩趋势尤为明显；储蓄和投资意愿则不断加强。15.3%的城镇居民愿意“更多地消费”，43.6%选择“更多地储蓄存款”，41.2%倾向于“更多地投资(包括购买债券、基金、股票等)”。(北京娱乐信报)