2010年一线城市商品房销售量将下降20%到30%

国家统计局公布了2009年房地产市场运行数据。2009年，完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%；完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%；2009年，商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%，办公楼销售面积增长30.8%，商业营业用房销售面积增长24.2%；2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

2009年12月份单月新开工面积继11月份后再创历史新高，排除年底统计因素影响，亦反映了房地产开发企业在2009年良好销售刺激下普遍加快开工的行为表现。不过值得关注的是，尽管新开工同步指数依然保持增长势头，但联合证券新开工领先指数已开始趋平，显示未来新开工面积增速将放缓。

2009年全年商品房销售面积年度同比涨幅42.1%，是1999年以来排名第二的涨幅，但12月月度累计增幅相比11月份则出现较大幅度下降，下降10.9个百分点。我们认为主要有两个方面的原因：1、统计原因，42.1%的同比涨幅是用2009年的初步统计数与经过调整的2008年数据进行比较的，如果同样都用初步统计数据，同比涨幅为50.93%，下降2.08个百分比，降幅并没有如此明显；2、2009年成交量是一个非常态，持续保持如此高的增幅是不现实的。我们判断随着国家各项调控措施的落实，尤其是银行信贷政策的收紧，来看，2010年销售量相对2009年会有所下降，而一线城市销售量将有20%到30%的下降。我们预计接下来销售面积累计同比涨幅将依然呈现下降趋势。

2009年12月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%。分地区来看，珠三角、长三角房价涨幅居首，深圳、金华、温州、杭州和南京新建住宅和二手住宅价格涨幅排名均进入前十，判断这些城市房价2010年将面临一定的调整压力。

2009年资金链为历年。2009年房地产资金来源合计为57128亿元，同比增长49.8%，房地产投资占资金来源的比例降至63.4%，为历年来。2009年房地产开发企业资金来源增长较快的是国内贷款和个人按揭贷款。但如按市场普遍预期的2010年新增信贷投放总额将下降至7.5万亿元测算，2010年房地产开发企业的国内贷款将紧缩至8000-8500亿元左右，较2009年下降25%左右。再考虑二套房贷的收紧对个人按揭贷款的影响，判断2010年房地产开发投资资金源将明显收紧。（上海证券报）

一线城市二手楼泡沫巨大 上海是东京的8倍

国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）发布近两周以来，尚未有实施细则出台，楼市暂时处于一个政策真空期。一线城市新楼盘继续高速增长态势，有的城市上涨幅度高达20％以上。而二手楼市则成交量大幅下滑。

统计数据显示，进入2010年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的总成交量环比下跌了20％以上，其余五个重点城市的成交总量下跌了44％，其中成都跌幅更是达到了97％。“一线城市二手楼成交量全线崩溃，市场陷入僵局”这类标题的报道频频见诸媒体。而更为耸人听闻的说法则是：国十一条导致二手房价崩溃。

然而，成交量的崩溃，并不等于二手房价崩溃。就目前的形势看，二手房价位于高点，上涨后继乏力；楼市处于销售淡季；买家观望等待；以及房龄为2－5年二手房抢在新政策实施前突击上市等综合因素，仅仅是吹来的高烧二手楼市的一股微风。

在新浪网2009年12月30日公布的一项网络调查显示，在“2010北京二手房市场如何走向”环节中，有35.7％的人认为二手房行情会继续快速上涨。选择“回到平稳状态”和“下滑”的网友分别占25％和22.6％。有超过50％的网友表示不计划在2010年购买二手房。说明二手房楼价高企虽然影响到消费者购房计划。但选择“计划购买”的仍占35.8％，楼市刚性需求依然存在。

搜狐网的一项调查显示，90％的人认为目前的二手房价格太高，只有45％的人认为调控政策会导致今年楼市下降。可见2009年一年间房价高歌猛进，现在惯性犹存，公众对楼市降温和楼价下降的期望值并不高。

新民网的一个近千网民参与投票的网络调查中，70％的人认为二手房营业税免征时限恢复为5年这一政策“调控力度太弱，很难挤掉楼市泡沫”，25％的人认为，无其他政策配合，楼价今年还将继续上涨。在另一项2353人投票的调查中显示，45％的人认为，稳定楼市的办法是对二套房和大户型征收高额物业税，34％的人认为要打击开发商抄地捂盘。该调查设计选项时，未把土地资源的供应商政府列入。

在网络民意调查数据之外，业界看好楼市前景，认为二手楼市崩溃预期，只是公众的一厢情愿。楼价将持续上涨的观点依然是主流。广东省房协会长蔡穗声最近在广州的一个公众论坛上的观点，就颇具代表性。他认为楼市既然是一个政策市，就不能只研究供求关系。他预言，未来30年房价都将是一个向上的趋势。

然而，楼市泡沫严重，投机盛行，也是事实。《福布斯》杂志将中国楼市列为全球第二大泡沫。而按房价收入比计，上海房价已经是东京房价的8倍。有评论认为，楼市已到击鼓传花游戏的尾声，只要具备以下条件，泡沫就会破灭。其一是当中央政府开始启动财政制度改革，以提高地方政府非土地财政收入的比重时，房地产价格就可能持续下行。其二，过度依赖投资的增长模式难以为继之日，就是楼市泡沫破灭之时。其三，大量炒房者找不到下家，而房价涨势最为凌厉之时，就意味着击鼓传花游戏结束，房地产泡沫破灭在即。（时代周报）