扬州新政暂获默许 楼市调控再度引发见底猜测
北京商报2012/05/24 07:55
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5月18日-20日，国务院总理温家宝在武汉召开六省经济形势座谈会时，做出了中央关于地产调控的表态。细心而敏感的地产界人士发现，以往通常政策表态的“坚持房地产调控不动摇”，被“稳定房地产调控政策”所取代。
温总理在六省经济形势座谈会上表示，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
有业内人士敏感地发觉，高层此次表态与以往有些许不同之处，从“坚持房地产调控不动摇”，到“稳定房地产调控政策”，口吻相对温和了不少。
据统计，过去几年房价平均涨幅均在10%以上，2009年更是上涨超20%。本轮调控之后，从2011年10月起已连续7个月环比下降，调控的目的似乎已阶段性地达到。在中国宏观经济保增长的压力下，业内人士普遍认为调控出现微调在所难免。
地方柔性微调获准
不久前，扬州颁布楼市新政，表示将对新购买的成品住房的个人给予所购房屋合同价款4％。-6％。的奖励，被各界指责为公开“救市”。
与“扬州新政”饱受非议相对应的是，住建部相关人士首次对扬州新政进行表态。住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青认为扬州新政奖励现金的做法实际上是一种减税政策，对推广全装修房是积极有益的探索，应当予以支持和肯定。
无独有偶，住建部政策研究中心主任秦虹也表示，住宅精装修一直是住建部重点扶持和鼓励的方向，扬州新政符合这一方向。
业内评价，从相关人士的表态已不难看出住建部对这一事件的态度。扬州新政极有可能被各地所效仿。
中指研究院分析认为，中央对楼市调控的导向依然“强硬”。今年楼市政策将“有保有压”。一方面，抑制投资投机需求；另一方面，支持刚需，鼓励自住性购房。
北京科技大学经济与管理学院教授赵晓表示，“政府不会再出台新一轮打压房价的政策，并且目前已经出台了不少暖市政策，如开放刚需市场，买房利率或将下调等，均显现出回暖趋势。
调控政策见底？
事实上，除了5个城市对调控政策的微调被叫停外，目前有近30个城市从各个领域对调控政策进行了尝试性的微调。
据统计，对公积金政策松绑的有13个城市，正在成为地方政府政策微调主流。专家预测，未来但凡支持自住、首套的微调政策过关率会很高。如北京和苏州等地调整首套房贷款利率等。
但类似上海放宽限制人群、佛山上调限价等被叫停均表明，地方政策微调绝不能越过限购及抑制房价上涨的红线。
工商联房地产商会会长聂梅生表示，适度、适量、预调、微调将成为未来房地产政策的主要调控思路。
但也有专家指出，不能因措辞的微小变化就判断政策会出现松动。温总理此次讲话，对限购依然保持了“严格实施”的措辞。目前房价的降幅只有3%左右，远没有回落到合理的区间。
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在一片“救市”的质疑声音中，5月上旬出台的“扬州新政”已满两周。近日，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青在南京接受媒体采访时指出，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定，这是住建部相关人士首次对扬州新政进行表态。（5月22日新华网）
“扬州新政”自高调出台后，受到舆论的强烈质疑，普遍认为中央会很快叫停这项有悖宏观调控的“土政策”。可是，半个月过去了，不但没有丝毫被叫停的迹象，反而住建部领导首度肯定“扬州新政”，这不仅出乎常人意料，有点丈二和尚摸不着头脑，更是让人浮想联翩，对今后房地产走势产生深深忧虑和不安。
对于“扬州新政”，这位梁副主任认为，从2002年开始，住建部就发文倡导全装修房，但是全装修房在推进中缺乏政策支持，进展缓慢。而“扬州新政”奖励现金的做法实际上是一种减税政策，对推广全装修房是积极有益的探索，应当予以支持和肯定。的确，从某种程度上讲，这种经精心包装的公共政策，又打着节能环保的大旗，不仅可以避免重蹈先前多个城市救市政策被枪毙的覆辙，又可以得到上级领导的肯定。
就政策实施对象而言，奖励的范围只能是限购政策所允许的刚需购房者。可是，动用国家财政资金，换句话讲，用纳税人的血汗钱来奖励购房者，依然是经不住仔细推敲的。既然是刚性购房者，购房的前提起码要具体一定的经济实力，而不应成为政府帮扶的对象。透过现象看本质，扬州出台的这项所谓购房新政，本质是借优惠政策的隆重出台，来推动当地房地产交易量的上升。与其他地方被中央叫停的房地产“土政策”，并无本质区别。
这一点我们似乎能从扬州房管局官网来印证，从2011年下半年以来，扬州商品房存量逐步走高，到今年4月底总量已达286.81万平方米，其中商品住宅库存量160.05万平方米，市场去库存化的压力十分大。而最近几个月，各地楼市的成交量均出现大幅度下降，截至3月底，中原监测到的标杆房企在47个城市的在售项目的库存量约为2462万平方米。大多数标杆房企的库存量与此前一月变化不大，仅招商环比增加约1成，富力、金地环比减少约1成。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加55%，库存压力仍较大。广州、沈阳、杭州、武汉、上海、佛山等地的库存量较为集中。
正是因为性的库存严重，今年以来，已有超过20个城市出台了楼市微调政策，其中以放松公积金贷款政策鼓励刚需为主。除此之外，各地政策微调的内容还涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠、购房补贴等。比如，上海、天津、厦门调整普通住宅标准、中山上调限价等。
目前我国的房地产调控已进入胶和状态，中央与地方正在暗中较劲，谁赢谁输将最终决定房市的走向。现在的问题是，住建部首肯“扬州新政”，不仅让地方更加难以领会中央房地产调控的真正意图，更会让其他地方效仿扬州，精心包装房地产优惠政策后，然后再谨慎出台。倘若这种情况真出现的话，人们不得不担心国家房地产调控政策，有再次被地方政府无情“绞杀”的潜在危险，到那时，变得前功尽弃，无功而返。
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