2011年怎一"限"字了得 宁波楼市调控水深火热
房天下2011/12/22 06:51
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在调控中开局，在调控中收官。尽管中国楼市对调控从不陌生，然而2011年调控的全面、严厉、频繁，给楼市带来了深刻的影响，让其当之无愧地成为“史上最严厉调控年”，新国八条出台、甬八条落地、三次加息、七调存准率、房贷利率上浮……五花八门的调控政策组成了2011年楼市举足轻重的元素。
降价还是死扛？观望还是出手？“纠结”一词应该成为今年开发商与购房者最为生动的描述。现在房天下记者将带你一起盘点2011年各类调控政策，寻找今年楼市的大致轮廓。
【甬版“国八条”出台】
政策回顾：
1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。当天晚上19时许，会议内容公开，8条针对房地产市场的调控措施正式出台，1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、调整完善相关税收政策，加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、坚持和强化舆论引导。这个被称为新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了基调。
随后2月20日，新“国八条”宁波本地细则尘埃落定，在重申国家要求的基础上，结合宁波实际，对控制房价、加强住房保障、落实地方政府责任、引导合理的住房消费等方面做了进一步的拓展。规定个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
点评：
新国八条的发布，标志着2011年度楼市调控大幕正式开启，新国八条中的重要政策也成为2011年度各地楼市调控的母本并得到确切落实。可以说，新国八条奠定了2011年楼市调控的基础，其对全年房地产市场的影响不言而喻。如果说之前的调控总是难抑需求的话，此次的新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求。
据房天下数据监控中心统计，新限购令出台前一周，2月14日—2月20日宁波市六区商品住宅成交408套。限购令出台后，成交量大幅萎缩，三周成交量分别为213套、108套和176套，分别较2月14日—2月20日这一周成交量下降47.79%、73.53%和56.86%。足以体现限购令对宁波楼市的影响。
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【宁波个人住房信息系统入网】
政策回顾：
浙江省住房和城乡建设厅下发了《浙江省房地产监管分析平台建设方案》，根据规定，今年年底前，包括杭州、温州、宁波、绍兴、金华等在内的5个城市将基本实现房地产信息联网，预期2012年底前实现全省信息联网。据悉，目前宁波各县（市）区“各自为政”的个人住房信息系统，已全部实现互联互通；宁波的个人住房信息系统，也已经联入住建部设在成都的数据分析中心。
点评：
个人住房信息系统入网意味着房产调控监控系统的逐步完善，能够更好地对楼市进行调控；对方便市民、缩短房屋登记及办证等手续的时间，也大有好处。
业内认为，浙江此举对各大城市均有示范作用，如果个人住房信息短期内实现联网，将为房产税试点扩大提供现实的可能性。同时，个人住房信息的透明化，将提高房地产市场监测分析能力、行业监管能力，为楼市调控提供最基础的数据支持，从而制定更有针对性的调控措施，有望取代当前调控的短期性限购政策。
然而，对于个人住房信息联网后的实际效用，业内总体持悲观态度。有分析人士认为，当前浙江所指年底前省内5城联网，仅仅是硬件、技术方面达到联网，具体到数据完善并非易事。仅仅完全录入多年的历史数据就难以计算和耗时。同时，此举还牵涉到解决一些历史遗留问题、政务公开等一时难以逾越的障碍。
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【央行年内三次加息】
历次加息回顾：
自2011年初始开始，央行年内进行了三次加息。2月8日，央行年内次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；紧随着4月5日，金融机构人民币存贷款基准利率再次上调0.25个百分点；7月6日第三次加息。三次加息共上调金融机构人民币存贷款基准利率0.75个百分点。
点评：
持续加息一方面有利于缓解通货膨胀，另一方面，也一定程度上抬升了企业融资成本和房贷者的还款压力。自去年以来的5次加息，滞后效应与累积效应已开始显现。当前5年以上的贷款利率已突破7%，意味着贷款利息和月供都明显增加。以20年期100万元等额本息还款的商业贷款为例，每月还款额由7633.40元提高至7783.03元，相当于每月还款增加149.63元。这无论对投资需求还是自住需求，都将产生较大影响。
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【年内七调整存准率】
历次调整回顾：
除了加息外，存款准备金率的调整也是政府调整货币政策的手段之一。2011年共计调整存款准备金率7次。11月30日，存准率三年内首次下调。
点评：
存款准备金率连续上调，进一步加剧银行间市场的资金短缺情况，宏观资金面压力将进一步加大，但更为重要，不可忽略的是持续上调的“滚雪球效应”对资金面的中期影响。而随着11月30日央行宣布三年来首次下调存准率，或意味着国家对信贷政策将有所放松，希望刺激经济的发展，但对楼市来说，影响不大。
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【甬房贷利率普遍上浮】
政策回顾：
在房天下记者7月15日的调查中，宁波首套房现五成首付，利率优惠已全部取消。时隔三个月，第二次调查结果显示宁波二套房贷利率均有所上调，过半银行二套房贷利率上浮10%，而多数银行二套房贷利率则已上浮20%。在最近的第三次调查中，宁波各行房贷利率基本不变，而首套房首付已基本提升至4成。
点评：
在房价快速上行阶段，贷款成本很容易被膨胀的房价消化，但目前房价处于下行阶段，贷款成本的增加却是影响购房者置业决定的重要因素。今年以来，受到金融政策不断收紧的影响，各大银行的贷款利率均有所上浮，甚至政策较灵活的外资银行也普遍上浮了房贷利率，导致不少购房者觉得“不划算”而暂缓了购房计划。
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【宁波出台房价调控目标】
政策回顾：
1月26日国务院出台的“新国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。为贯彻新国八条的规定，各地政府纷纷出台限价令以防止房价过快上涨。住建部统计，“国八条”出台后，截至3月31日，共有608个城市发布了房价调控目标，公开发布的仅有121个城市。而在上述121个城市中，除了北京明确房价“稳中有降”外，其他城市的房价调控目标均结合当地的人均收入涨幅，或年度GDP涨幅。
3月25日，宁波房价调控目标出台，政策指出：2011年新建住房价格控制目标为新建住房价格全年涨幅低于2011年度市区居民人均可支配收入的增长幅度，即控制在10%以内。
点评：
“限价”政策对于遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用，但是“限价”政策也有其负面的市场作用：、“限价令”变为“促涨令”，导致楼市短期内反弹。“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格控制点，如此这样，有可能导致楼盘价格整体在限价令范围内整体上调，这样尽管控制了整体市场的成交价，但是由于中低端楼盘普遍提价，“限价令”变为“促涨令”，整体市场均价并不会因为限价令而降低，反而会促使楼市短期内量价反弹。
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【宁波实行一房一价】
政策回顾：
3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。规定同时要求对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
点评：
商品房销售明码标价指的是实行一套一标，也就是一套房每平方多少价钱，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。明码标价提高了房地产市场的透明度，限制了开发商随意定价、频繁提价的行为，对缓解房价涨幅过快有积极意义。
一房一价政策的初衷是遏制开发商“坐地起价”，实现商品房销售透明化。诚然，一房一价在促进楼市信息透明化方面取得一定成效；但是在遏制房价方面，一房一价却像一纸空文，被市场一一瓦解。若开发商会采取抬高定价的手段，即使明码标价后再降价实际上也是涨价，吃亏的还是消费者，“明码标价”虽好，还要加强执行力并配合楼市其他调控政策。
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【“商”转“公”贷款新政】
政策回顾：
财政部部长助理王保安在财政综合工作会议上透露，将进一步完善住房公积金管理政策。配合有关部门研究修订《住房公积金管理条例》，明确住房公积金缴存基数和缴存比例，加强住房公积金财务管理。出于减轻自住型购房者经济压力的考虑，10月24日，宁波市住房公积金管委会、人行市中心支行、中国银监会宁波监管局日前联合出台了房贷“商”转“公”的新政策。
点评：
以市民有商业贷款余额60万元，还款期限20年，采用等本付息法为例计算，若其恰好符合公积金贷款限额60万元贷款条件，那么这名市民目前每个月需要还本付息4669.82元（商业贷款基准利率5.875％。）；而在商转公后，每个月只需还本付息3926.66元（公积金贷款首套房贷利率4.083％。）。也就是说，商转公后，每月可少付700多元的利息。20年下来，可节省近18万元。“商”转“公”政策的出台无疑是严厉调控的一个转折点。
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【加强保障房建设】
政策回顾：
自 2008 年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。2008 年、2009 年和2010 年中央政府分别计划建设保障性住房63 万套、330 万套和580 万套。2011 年大幅提高到1000 万套，与2010 年相比增幅高达72.4%。
宁波市建委10月19日发布消息，《关于大力发展公共租赁住房进一步完善住房保障体系的若干意见》及其配套政策《宁波市市区公共租赁住房管理指导意见》已经市政府常务会议审议通过，于11月12日起正式实施。预计今年起的5年内，需要建设公租房、经适房等各类保障性房源5万套以上。其中，公租房将是的“主力”，而经适房和限价房则会逐步减少供应。
点评：
截至10月底，今年宁波市已新开工廉租住房、经适房15.5万平方米、2165套，完成目标套数的175.4%。限价房新开工34.6万平方米、3501套，完成目标套数的175.1%。加强保障房的建设，这解决了许多中低收入住房困难家庭居住问题。 然而，尽管保障房建设依序进行，但是其真正惠民的却是寥寥无几。目前宁波的保障房建设都是在拆迁房的基础上，并没有达到抑制商品房价格上涨的目的。
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【宁波率先试行“房票”质押贷款】
政策回顾：
10月31日，作为“宁波市城乡一体化综合配套改革试点单位”的江北区对外宣布，在此前小范围实践的基础上，即日起将“房票”质押贷款政策面向全区所有被拆迁农户推开。江北区由此成为个全面推行“房票”质押贷款政策的地方，而陆联军成为个“吃螃蟹”的人。
点评：
截至目前，江北区“两权一房”抵（质）押累计发放贷款1．43亿元，1609户农户因此受益。但是，近年来“两权一房”抵（质）押贷款余额开始减缓，并呈逐年下降态势。据统计，贷款总额中的78％来自农村住房抵押贷款。而现在，农村住房抵押物在急剧减少。为此，江北区推出了“集体土地房屋拆迁补偿权益质押贷款”，将有形的“农村住房”担保，深化为无形的农村集体所有土地住宅拆迁调产安置协议，即所谓的“房票”担保，由此进一步深化农村“两权一房”抵（质）押贷款范围，为城市化进程中的农民创业提供资金保障。
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