唐震宇：适应政策需求 项目类型和营销模式都要创新
搜房网2011/11/25 11:59
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
摘要：11月1日，搜房网主办，中指研究院、搜房网各城市分站承办的房地产界奥斯卡——2011第八届中国房地产网络人气榜，在314个城市同步盛大启动。11月11日，宁波榜榜单震撼上线，包括人物榜、企业榜、事件榜、博客榜、楼盘榜、社区榜等六大类别21个子榜单重磅出击。票选活动受到了主流媒体与千万购房者的强烈关注，一场中国地产界“盘点风暴”正在范围内展开。
又一年风云激荡，是谁始终站在时代潮头用智慧逐鹿江湖？是谁在沉淀中秉持理性、独占鳌头？
专访人物：荣安集团品牌营销总监唐震宇先生
真诚、专业、勤奋，是大多数业内的人对唐震宇的印象。在荣安七年，伴随了企业一路以来的成长，见证了房地产的起起伏伏，他说，“房地产市场就是要在繁华的时候抱持冷静，在低迷的时候依旧乐观。”
2011年，随着国家各项房产紧缩政策的出台，房地产市场也面临了前所未有的冲击和挑战。作为宁波家上市的纯地产类公司，荣安也走过了非比寻常艰辛的一年。今年荣安相继推出了荣安府、荣安心居和荣合公馆三个面向高端的项目，多盘齐推的企业进程也让业内对荣安产生了很多的担忧和疑虑。就在所有人把做高端项目当成是荣安品牌重心的时候，荣安将全新的楼盘展示在了大众的眼前——荣安蝶园。
迎合市场需求 拓宽产品线
从荣安心居、荣合公馆再到荣安府，荣安今年推出的三个项目，整体呈现出了阶梯式的分类，很多人称赞荣安楼盘的品牌和品质，但是大部分的购房者依旧对大面积户型的总价望而却步。唐总在采访中否认了外界对于荣安房产只面向高端购房群体的既定印象，他表示荣安的产品始终是为了满足购房者的需求打造的。即将要推出的荣安蝶园，主力户型面积会设定在整个市场比较容易接受的90方左右。
唐总表示，在年初的时候他们就预料到今年的房地产形势会非常严峻，所以今年就把产品线拉得很宽很广，做了A、B、C三类的划分：A类位于市中心或者是相对中心的地段，主要打造豪宅；B类像是类似于荣安心居这样的产品；C类主要在二三线城市推广，为刚性需求打造住宅。做这样的分类划分就是希望满足不同群体购房的需求。
现金为王 继续拿地
对于很多的房企来说，这个冬天似乎过得尤为漫长，政策调控没有任何的放松，房源的销售愈加艰难，资金链也面临着断裂的危机。提到来年的房地产市场政策问题，唐总表示，“中国是一个政策性的市场，政策不会轻易改变，对开发商的考验时间将会比较长。”但是他也认为，在危机中也能够看到很多的机会，尤其是对于像荣安这样的大型房地产企业来说，他认为限购只是一个暂时性的政策，明年可能会有一个类似于税的政策出台，而新旧两个政策交替的时候可能就是房地产一个短期复苏的好机会。
纵观现在的房地产市场，很多中小型房企房源的销售直接关系到了企业的存亡。在采访中唐总监承认了现金流对于房企的重要性，“房地产企业肯定是现金流为王。尤其是做到了一定规模的时候。有的时候为了保证现金流，亏着卖也没问题，为将来做好基础也是很正常的。”
尽管近几个月来，宁波土地市场的成交一直处于低迷的状态，很多房企对于继续拍地也产生了犹疑，唐总告诉我们未来一年荣安将不会改变继续积极拿地的战略措施，与之前只拿一线城市较高价格的土地策略不同的是，新的一年荣安将采取更加灵活的措施，把视角转向江苏、厦门这些购买力比较强、经济开放的沿海发达城市或者是一些不限购的二三线城市。
放低身段 首推“2+1”营销模式
相比较之前自营自销垄断型的营销模式，面对市场的变化，荣安在营销模式上也在不断改革和创新，在采访中唐总监特别提到了荣安新型的“2+1”的营销模式，简单点说，也就是联合销售的方式，荣安本身的销售班底加上两家代理公司一起进行销售。销售人员之间的竞争更加激烈了，但是唐总监表示从另一个角度来看，这也是一种动力，“只要对楼盘有利，对企业发展有利的方式我们都会采用。”
告购房者：“买房的人永远不会亏”
说到置业，唐总认为在年末的时候开发商肯定都想快速的回笼资金，所以很多开发商开盘的价格已经接近成本，甚至是低于成本，目前这个阶段肯定是比较好的买房时机。
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【采访实录】：
【搜房网】：关注房地产，点击搜房网，搜房网的网友大家好，由搜房网举办的2011年第八届宁波房地产网络人气榜已经进入了激烈的投票阶段，荣安房产在各大榜单上都可以看到，作为宁波家上市的地产类公司，12年来荣安经历了创业的艰辛，也拥有过无数的荣耀，今天节目中我们邀请到的是荣安集团品牌营销总监唐震宇先生。唐先生你好。
【唐震宇】：你好。
【搜房网】：跟我们搜房网的网友打个招呼吧。
【唐震宇】：各位搜房网网友你们好。
【搜房网】：今年荣安主推三个品牌，荣安府、荣安心居、荣合公馆，现在已经到了年尾，可以跟广大网友做一个总结回顾吗？
【唐震宇】：今年对房地产来说是比较艰辛的一年，上半年主要推荣安府，在中旬和下旬的时候我们又推了荣合公馆和荣安心居，接下来还有一个盘叫荣安蝶园，根据市场情况我们在战略上稍微会有调整，前面三个盘面对这样的市场谁也不敢说卖得特别好，只能说在同类地段我们荣安产品和品质，相对其他楼盘还是不错的。
【搜房网】：原本今年有打算在年底推出蝶园，现在蝶园开盘时间大概定了吗？
【唐震宇】：原来预计是12月初，从营销角度来说具体还是要根据客户积累再定开盘时间。
【搜房网】：蝶园跟荣安之前推出的三个楼盘相比，你觉得大致的特色在哪里？
【唐震宇】：今年做的产品线比较全，蝶园应该说是为刚性需求打造的产品，主力面积是90方，市场上这个面积接受度比较高一点，二次置业改善性居住的可以选择荣安心居，觉得心居档次还不够的话就可以选择在鄞州区的一个大盘叫荣安府，如果对地段比较看中的可以选择荣合公馆，今年我们推的四个盘产品线非常全，从低档到高档，当然低档不代表楼盘品质差，只能户型小、总价低。从产品线来讲，大而全的产品线为所有购房群体都提供了比较好的产品。
【搜房网】：可以说是几个大盘同时推出，满足所有用户的需求。
【唐震宇】：对。
【搜房网】：之前，经历过很多房地产不好的趋势，面对这种政策，A类、B类是荣安适应政策转变而提出的方向吗？
【唐震宇】：今年的产品线从年初就定了A、B、C三种类型，A类肯定是在市中心或者是相对中心的地段、相对好的环境打造豪宅，B类是属于类似于心居产品，像以前我们的荣安和院、琴湾产品，C类是在二三线城市推广，主要为刚性需求打造的产品。年初定的方针与今年开的楼盘相符，包括产品线比较长也表现出A、B、C三类产品的特征。
【搜房网】：今年对房地产行业来讲是比较艰辛的一年，为了应对国家紧缩的房地产政策，你们有做哪些应对措施呢？
【唐震宇】：从今年年初产品线定得比较宽的角度来讲，我们已经预料到今年形势可能会比较严峻，所以在产品线上我们拉得很广很宽，希望有不同群体来购买我们荣安的房子，当然在品质上，面对这种市场，很多东西都是靠产品说话的，只有好的产品才会有客户。还是在品质的上功夫，满足不同的客户。在其他方面，就是拿地方面会考虑到往二线城市、不限购的地区拿地，面对严峻的市场，先自我调整，有种灵活的措施。
【搜房网】：我想问一下，唐总监是在荣安第几年了？
【唐震宇】：第七年。
【搜房网】：也是一路伴随着荣安的成长，今年你也入围网络人气榜的先锋人物侯选，想问一下在今年的工作中你有没有经历过比较难忘或者说比较艰辛的事情呢？
【唐震宇】：我从事这个行业来说，房地产向来都不是一帆风顺，在我的印象中，1999年以前房市是比较寒冷的冬天，1999年以后就宁波大拆迁房市开始动起来的，当中也伴随了很多阶段性调整，类似非典时期，那时候我们刚好开水尚阑珊，那时候市场也比较严峻，很多开发商开盘价格都比较低；接下来就是前几年的金融危机，当时整个市场也比较严峻，很多开发商面临着资金链断裂的风险；今年我感觉比前几年更严峻，金融危机是极跌极升，政府还是比较扶持。今年这个市场是因为政府的调控所导致的，政策不会轻易改变，对开发商的考验时间会比较长。反过来，对大型房地产企业来讲也是非常好的机会。
【搜房网】：您预测一下未来宁波楼市会有怎样的走势呢？会在年底来一个小反弹或者是平稳过渡，或者是下行的趋势？
【唐震宇】：从我个人的角度来看，房地产大的形势还是往上涨的，这是不会变的，但短期内特别是年底有大的反弹也是不现实的，中国还是一个政策市，政策没有放松的话，反弹是不现实的。但我觉得明年可能会有一个很好的机会，因为限购只是一个暂时性政策，政策面、宏观上有些口气已经变了，限购可能会放松。但可能会有另外的比如说类似于税的政策出台，新旧两个政策交替的时候就是房产的好机会，当旧的有一个预期要取消，新的政策还没有实施的时候，我个人感觉这对房产市场是一个非常好的机会。现在是属于政府调控硬把它降下来，没有让市场缓慢的下来，从市场角度来讲还是会回归的。我也是做股票的，记得当年指数冲到六千点的时候，在四千多点政府调整了一个印花税，把股市从四千点弄得连续几周跌停，然后又弹回来一直涨到六千点。房产跟股市也差不多，现在也许我们就处在四千点的位置，国家来了一次很大的调控，把它调下来，但是市场规律是不可能人为的降下来，接下来还会走一段上涨的过程，搞不好会有报复性反弹。
【搜房网】：也就是说做房地产行业的，在市场低谷的时候要保持一个平稳的心态期待它再次薄发，对吗？
【唐震宇】：这是我个人观点，我们不能猜测今后会怎么样，企业肯定是现金流为王，或者是资金安排。房地产企业也像生产型企业，做到一定规模的时候就是现金流问题，荣安从09年上市到现在已经步入了一个大型房企，大型房企跟普通项目公司的区别就是，房市差的时候不会影响一个楼盘卖的好坏而影响一个企业，而是由资金流是否有问题来决定一家企业的好坏。现在这个阶段，对房企来说关键是资金流问题，如果现金流没有问题，单个楼盘为了迎合市场或者战略上做一些调整亏一点没关系，亏着卖为了保证现金流没问题，为将来做好基础也是很正常的。但一个单纯的小的项目公司，一个项目的好坏就决定了一个公司的生死，这是大小公司的区别。
【搜房网】：你刚才也讲到，对房企来讲现金流是最重要的。最近看到宁波土地成交市场包括江东核心区块已经遭遇六次流拍，荣安地产王久芳董事长接受媒体采访的也说过，在政策宽松的时候我们荣安就是要尽量的卖房，在政策紧缩的时候我们不能放松对土地的买进。不知道荣安在今年或者是明年对土地买进方面有怎样的规划呢？
【唐震宇】：其实目前我们对现金流的控制主要还是考虑到今后的发展，现在我们有些楼盘开的价格比较低，为了快速回笼资金，我们的目的是觉得今年是的拿地时间段，接下来也是我们快速扩张的阶段，那现在保有一定的资金量，在明年年初的时候快速拿一些地，比如我们还会向江苏、厦门福州方向发展，有购买力的城市，经济比较好的城市多拿地，争取跻身中国百强行列。
【搜房网】：之前看到过荣安五年规划，说要以长江三角洲为中心作为一个腹地，向江苏、杭州进军房地产市场，在这些城市的具体规划出来了吗？
【唐震宇】：规划在今年年初就已经确定了，我们轻易不会改变战略方针，还会积极的去拿地，特别是我刚才提到购买力比较强、经济比较发达的沿海城市现在是进入的时机。
【搜房网】：现在面对紧张的房地产状况，很多房地产企业也做了各种各样变相优惠措施，包括一种新兴的营销模式，比如说搜房网也推出了狂拍团网络房地产营销模式，不知道唐总监对这种营销模式有怎样的看法呢？
【唐震宇】：我觉得任何新的营销模式都是市场决定的，就像网络也是一种新的模式。原来荣安之前是自己策划、自己销售的营销模式，但现在市场变化了，我们可能会采用新的模式，荣安府现在采用了2+1的模式，就是联合销售，我们的销售然后再请两家代理公司一起进行销售，我想面对市场的话会采用不同的营销手段，我们也在不断的改革、变化中，只要对楼盘有利，对企业发展有利的方式我们都会采用。
【搜房网】：临近年关降至，有很多购房者依旧对楼市保持观望的态度，唐总监作为资深业内人士给广大购房者出一个建议，觉得现在是不是购房房子时机呢？
【唐震宇】：每个专业人士也不是神，很难预测到点和点，我也是购房者，包括很多亲朋好友都问现在是不是的购房良机，历史上已经证明了一点，买房的人永远是不会亏的，不管怎样调整，可能只是一个时间的问题，近几年刚好有打算购房，目前这个阶段肯定是的时机，很多开发商开盘价格已经接近成本甚至是低于成本在开，市场上出现二手房和新房倒挂的现象。二手房为什么高于目前的新房价格呢，很简单，因为二手房房东的心态，他的支撑力比较强，因为他的成本也是比较高买来的，所以会支撑这个市场。开发商从资金链考虑或者是经营方面考虑会降低房价来销售，所以在年末的时候往往是购房时机，因为每家企业都想回笼资金。作为一个购房者，购房的时候不要在像前几年涨得特别疯狂的时候购房，现在这个市场大家都在观望或者是看跌的时候，我觉得反而该出手就出手，现在我觉得是比较好的机会。每个小区或者每个城市总有一两个楼盘，这些楼盘是你心目中感觉的楼盘，在这个楼盘里总有30%的房子是的房子，这些房子如果大家去买而且是为了居住去买，这样更不用去考虑今后的风险，因为这个房子是自己住的。每个城市和每个小区的房子总有30%房子是最经典，我觉得也是价值存在的房源，所以我觉得该出手就出手。巴非特有一句话说的很好：大家疯狂的时候要冷静，在大家看淡它的价值的时候趋向就开始了。目前的房产大家就可以看到它的价值所在，所以我觉得该出手就应该出手了。
【搜房网】：今天我们的节目也接近尾声，最后也再次感谢唐总监接受我们的采访，与广大网友一起分享业内资深信息，再次感谢唐总监。谢谢。
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