四房企"熊市不熊" 调控深化力促房企战略转向
房天下综合整理2010/10/27 10:49
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[来源：国际金融报]截至目前，作为行业龙头的招、保、万、金四大房地产企业三季报已全部披露，除万科前三季度营业收入同比出现回落外，其余三家均实现营业收入及净利润较大幅度增长。
虽然年内房地产市场的调控不断加力，但龙头房企的市场表现依旧亮眼。随着调控的逐渐深化，龙头房企的应对策略走向如何，引发市场普遍关注。
四大房企“熊市不熊”
数据显示，10月18日率先披露季报的招商地产前三季实现营业收入95.85亿元，同比增长81.27%，实现营业利润23.7亿元，同比增长98.5%;金地集团前三季度实现营业收入104亿元，较去年同期增长100%，营业利润19.9亿元，较去年同期增长70.6%。
10月25日公布季报的万科虽然营业收入同比下降27%，但仍实现净利润32.7亿元，同比上升14.6%，同日，保利地产发布季报说，前三季实现营收172.9亿元，同比增长51%，实现净利润22.9亿元，同比增长28.21%。
分析人士表示，四大房地产企业在房地产调控措施接连出台、市场成交量显著回落的大背景下，依然保持不错的发展态势，可谓“熊市不熊”。
至于本年度最后一个季度四大房企的表现，业界人士保持谨慎乐观，这其中，分析人士对于万科更为看好。华泰联合房地产行业首席研究员鱼晋华分析说，万科此前营收下降原因在于竣工结算不均衡，随着更多项目竣工并转入结算，预计万科第四季度实现结算收入将超过前三季度总和。
应对资金压力各显神通
此前有业内人士分析指出，整体来看，今年房地产开发企业资金面普遍趋紧，并对土地市场形成显著影响。
不过，从四大房企披露的三季报看，这些企业资金面并没有想像中的紧，以万科为例，截至第三季度末，万科所持有货币资金较中期时大幅增长至315.4亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3亿元。
万科在其三季报中承认，今年以来开发企业资金面趋紧是主要趋势。
而金地集团则是实施保守的财务政策以应对销售减速可能带来的资金压力，数据显示，金地今年制定的土地投资计划为114亿元，而前三季度共计获取5个开发类新项目，新增土地储备107.5万平方米，需支付地价款41.1亿元，仅完成全年投资计划的36%。
国金证券房地产行业分析师曹旭特认为，9月底出台的第二轮调控政策阻止了价量齐升的态势，市场进入新一轮对峙期，即量降价平阶段，能够打破这一均衡的重要因素是开发商的资金链，由于经历了第三季度的快速销售回款，目前开发商资金链又有所缓解，所以这一对峙局面将至少持续至年底。
调控力促房企战略转向
虽然从季报本身来看，不断加力的房地产调控并没有对龙头房企产生过于显著的影响，不过仔细分析龙头房企的盈利点与未来发展方向就不难发现，房地产市场调控的逐渐深化已经促使房地产的龙头企业开始调整发展方向和市场定位。
长江证券房地产行业研究员苏雪晶表示，万科在第三季度中创出346亿元的销售记录，几乎赶上上半年的销售水平，主要是源于公司制定了较好的销售策略以及自住型需求为主的产品定位。与其他公司相比，万科比其他公司早一步吸收前期被压抑住的刚性需求。
对于今后的发展策略，万科表示，将坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，发挥战略纵深优势，控制拿地风险。
安信证券的行业分析师在对招商地产的三季报进行分析后表示，前三季度招商地产的拿地规模低于2009年的水平，反映出公司于积极中保持审慎的理性发展策略。
国信证券房地产行业分析师方炎在对金地集团的三季报进行分析时表示，面对严厉的调控政策以及行业可能出现的调整，金地集团以住宅为主，保持稳定开发节奏，通过中高端的产品线定位避开保障性住房对低端住房市场的冲击风险，通过布局城市副中心及轨道交通沿线的扩展战略，限度享受城市价值提升。
与此同时，在拿地的方向上，房地产龙头企业开始纷纷将目光转向二、三线城市。万科在2010年第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20个;招商地产三季度则在漳州、佛山、厦门进行了土地市场的布局;金地集团则在大连、宁波、烟台、珠海等地购得了土地或是收购了相关项目的股权。随着调控政策的逐渐深化，仍有很大发展空间和潜力的二、三线城市将成为未来房地产企业竞争的主要战场。
[来源：证券时报]“‘限购’打压投资性购房需求，加息则遏制自住型需求的释放；可以预见，未来三个月，各地楼市的成交量将迅速萎缩，房价也将随之松动。”中指研究院院长莫天全对中国证券报记者表示。
截至目前，已有14座城市出台了楼市“限购令”。虽然各城市限购措施的宽严程度不一，但是观望、退房、降价的声浪在各地涌现。正在限购潮的影响逐步扩散之际，加息突如其来。华远地产董事长任志强坦言，如果加息至4%，楼市将“窒息”。 （中国证券报）
加息成两股大涨助推器
央行意外加息对于市场本来是一个大"利空"，未料反而成为两市股指大涨的助推器。我国宏观经济近期未出现明显变化，政策面亦没有明确的方向指引，目前A股强势的支撑基本可以确定主要系资金所为。不确定的是，以炒房资金为主的国内游资以及人民币汇率走高引来的国外热钱，其规模几何，影响多大？这也成为眼下市场各方最为关注的疑点问题。
种种迹象显示，在房地产调控密集出台的大环境下，炒房客们心照不宣，从楼市"搬运"大量资金转战股市。在巨额资金的支持下，近段时间沪深股市走势强劲。即便是央行意外加息，对两市的影响也很微弱，甚至还有"利空出尽"的味道。
尽管分析人士不能明确具体进入股市的资金数量，但据了解"在百亿元以上是肯定的"。
目前，活跃在股市的国内游资应首推受调控政策挤压而退出房地产市场的炒房资金；而炒房资金则先看民间资本雄厚的温州。
温州中小企业促进会会长周德文表示，楼市与股市是两个不同的领域，不能简单画上等号。但他也坦承，"限购、限贷、限外"等二次调控政策的出台，确实对温州人投资楼市产生影响，投资楼市资金的数量在减少。
同时，目前看涨股市的人偏多，据周德文估算，温州投资客进入股市资金约在100到200亿元。
有报道称，仅在深圳的券商营业部，来自楼市的新增资金超过100亿。
是否有百亿级炒楼资金转战股市，尚还是疑点。
中国金通基金公司执行董事吴米佳说，早在今年4月出台房地产调控政策后，炒房资金就开始缓慢流入股市。而国庆节后的暴涨行情加速了这个过程。
据其了解，浙江一带的民营老板在今年上半年就投入部分资金到股市，最近又追加了更多资金到股票账户。
国信证券分析师也认为房地产调控是炒楼资金进入股市的直接原因。房地产调控政策的密集下达，对房地产市场产生了不良影响，大多数投资者开始选择观望。他还表示，进入新的加息周期的可能性和房产税等长期房地产市场利空因素，也使得房地产投资资金逐步撤离这一投资市场。
某证券营业部主管还认为，人民币汇改重启后，人民币汇率持续走高，这也给了觊觎人民币这块"沃土"的国外热钱进入中国市场一个合理解释。
我国此轮房地产调控自4月份的"国十条"开始趋严，9月30日，国家有关部委出台了遏制部分城市房价过快上涨的"五项措施"。"五项措施"的出台，被普遍认为是房地产二轮调控开始的标志。"十一"长假后，证监会又明确，房地产企业再融资需要征求国土资源部的意见。央行19日突然宣布加息0.25个百分点后，住建部更进一步通知称，个人住房公积金贷款利率五年期以下上调0.17个百分点至3.50%，五年期以上上调0.18个百分点至4.05%，房贷收紧得到进一步细化。
房地产调控至此全面收紧，而此轮房地产调控重点推行的限购、加息等调控政策反而成了股市"利好"。以温州炒房团为例，这个在范围内知名的房地产投资投机客，房地产调控频繁出台后，曾经"紧密团结坚守阵线"的炒房团开始有人撤出，转战股市。
