中国房价非投机所致 去库存化效果决定楼市方向

中国城市住房商品化从上世纪80年代后期开始，城市住房价格从1987年的每平方米408.18元大幅上涨到2006年的3366.79元，年均增长4.94个百分点，扣除通货膨胀因素后，实际房价年均增长2.14个百分点。

房价的上涨成了中国政府和民众所关心的大事。有些人认为房价的上涨是由投机所引起的，政府也时常调控房地产市场。比如，新房在两年之内不允许转售，否则将会对房主征收交易金额5%的营业税作为罚金。这里我要指出，市场的供求关系是决定中国城市住房价格的主要因素。

与之前关于教育和医疗服务供求的两篇文章相同，本文假定城市的住房需求量q(以城市人均住宅建筑面积衡量)由它的实际价格p(每平方米商品房销售价格)和实际人均收入y(城镇居民人均可支配收入)决定，可用一方程表示。同时，供给量q由实际价格p和实际建筑成本c(建筑材料工业品出厂价格指数)决定，可用另一方程表示。我们在上面的方程组中采用的都是实际变量，即对名义变量扣除了通货膨胀的影响。以1978年的城镇居民消费者价格定基指数(CPI)为1，2006年该指数达到了5.1。将名义价格和收入除以该指数，即得到了以1978年的价格水平衡量的实际价格和实际收入。同样，我们使用以1986年为1的建筑材料价格定基指数除以该CPI定基指数，即得到了建材价格的相对指数。当然，建筑成本还由土地价格、建筑行业工资等因素共同决定，但限于数据不足，我们在建筑成本c中暂未考虑这些指标。

我们对上述联立方程组求解，得到决定城市住房价格p的第三方程，因素是实际人均收入y和实际建筑成本c。用1987年至2006年的年度数据来估计了这个方程，得到y和c对p的影响。

下图对实际价格p和通过第三方程估计所得的价格p*进行了比较。从图表上半部分中可以看出，供求关系是决定城市住房价格的主要因素。

进一步我们使用价格的局部调整模型对实际住房价格的变化进行分析，该模型假定实际价格p每年的变化等于通过第三方程估计所得的价格p*与上一年价格的差值的一部分。我们估计了这个决定p每年的变化的方程。图表下半部分比较了实际价格变化与该方程所估计的价格变化。结果显示，我们的理论也可以很好地预测城市住房价格的年度变化。

回到城市住房需求方程，我们用1987年至2006年的年度数据进行估计可以得到收入弹性的估计值0.705和价格弹性的估计值-0.246。根据上世纪30年代的数据，得到北京和上海的住房需求收入弹性的估计值分别是0.940和0.714，这和我们本文所得到的收入弹性非常接近(参见邹至庄《中国经济转型》，第九章)。

当前我们的研究(和王亚南经济研究院牛霖琳的合作课题)表明，尽管投机因素的影响可能存在，但是供求关系可以从整体上解释从1987年到2006年中国城市住房需求量和价格的年度变化。

如果过去中国城市住房价格的上涨主要是源于收入的增长而非投机，我们就可以得出一个结论：截至2006年我们的样本期间，没有发生性的城镇房地产市场泡沫。这一结论适用于中国城镇住房的整体层面，但并不排除一定时期内个别城市出现了房地产市场泡沫。

（来源：财经日报普林斯顿大学经济学讲座教授 朱建辉、房奕云、 翻译）

进入2009年，随着楼市的逐步回暖，受到连带影响的住宅土地交易似乎有了复苏的理由。前4个月，各地政府逐步放量推地，土地供应总量增加，住宅用地供应连续2个月呈增长态势。

据中指研究院的监测数据，虽然2009年一季度住宅用地成交面积1281.1万平方米，同比下降73%，但是从1月起，连续2个月住宅用地成交量呈上升态势，表明房地产开发企业拿地信心逐渐恢复。

从2007年“地王”价格纪录的不断刷新，到2008年下半年“面粉贵过面包”的奇怪现象，地价的快速变化比房价更让人大跌眼镜。此次各地地价的涨跌呈现不同步调，不禁让人心存疑虑，住宅用地的“第二春”真的到来了吗？

居住供地放量溢价成交抬头

据中原土地监测系统数据显示，3月份，各城市土地供应量较2月开始出现明显回升，供应面积与前12月均值基本持平，其中居住用地供应开始加速。上海近7个月以来首次大规模推出居住用地，深圳也是近5个月以来实现居住用地供应的破冰。

3月土地整体成交量保持平稳，但居住用地成交量下降明显，较前12月均值下降69%，主要原因是近期连续数月各地居住用地供应较少所致。

随着楼市“小阳春”的出现，各大房地产开发企业再将目光瞄准土地市场。3月大连万达集团以10.45亿元的总价竞得天津市河东区综合地块，并表示今年计划投资200亿元增加土地储备。世茂集团、绿地集团也纷纷表示今年是购地好时机。

在楼市成交量大幅上涨，开发商信心提升的影响下，土地流标率保持平稳，底价成交率出现下降，溢价成交再次出现在北京、上海和天津等地。3月天津罕见地出现16幅地块溢价成交，溢价幅度在300万至400元，全部位于滨海新区。北京大兴区黄村镇地块底价为5300万元，经过54轮竞价，最终被北京长信达房地产开发有限公司以6620万元竞得，地块溢价水平为25%。

但有的地产专家对此并不抱乐观态度，认为部分城市的溢价成交不具有普遍性，经济大环境前景仍不明朗，地价大跌的压力还是很大。目前各地新推地块中，就包含许多去年没有卖出的旧地。各地政府目前仍很担心土地卖不出去会造成积压，从而危及地方财政。

房价地价谁主沉浮

一般来说，房价高是由地价高引起的，因为房价的成本里包括地价。但是如果楼市低迷，房子卖不上价，并趋于下降，但开发商竞拍拿地却出了“天价”，便会出现“面粉贵过面包”的状况。

从2008年下半年以来，国家集中出台政策刺激购房者投入消费，使楼市经过了一个时期的回调后出现回暖，而地价因有一定的滞后性却在走跌，暴露出在一定程度上并非地价在主宰房价。反而是地价受制于楼市大势，住宅用地的流拍率大增。

从当前房价和地价的制约关系来看，可谓“难兄难弟”。照此下去，互相影响，可能会陷入大家所追问的先有“鸡”还是先有“蛋”的怪圈。地价高———房价就高———交易下降———要快速回笼资金便低价卖房———资金链出现问题———政府土地财政吃紧———新推土地底价成交或者流拍率高———房价下跌———开发商资金链断裂———掀起“退地”风波……这是一个循环的怪圈。

官方数据显示，去年通过招拍挂出让的土地总收入为9600亿元，相比2007年锐减20%，而全部出让土地面积同比减少30.6%。而据国土资源部和中国土地勘测规划院联合公布的报告称，2009年土地需求仍将低迷，地方的土地财政会出现困难。

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，2008年的房地产交易量大致下降了20%左右，开发商资金链出现紧张，加上对未来预期的不确定性，对住宅用地的需求量大为减少，于是土地市场流拍的情况很多，土地价格回落非常明显。而土地价格在房价中占到了1/3的比重，地价回落直接导致开发商成本下降。这些因素都有可能在未来一两年中得到体现。

思源房地产经纪公司董事长兼总经理陶红兵指出，从市场表现来看，开发企业受到销售市场影响，资金链偏紧，拿地热情减退，多宗地块以底价成交，流拍比例居高不下。开发企业未来几年的竞争将在土地成本、资源整合等方面之外，需考虑以更专业的眼光和做法来获得的增值，更贴近市场的需求。

去库存化效果决定未来方向

据国家统计局数据显示，今年一季度，商品房销售面积同比增长8.2%。尤其是一线城市住宅市场交易量开始有了起色，回暖迹象明显。

但因土地购置与开发的滞后性，开发商拿地仍然非常谨慎。1至3月，房地产开发企业的土地购置面积同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%。这反映出土地库存依然巨大，供大于求的形势依然严峻。

华远地产董事长任志强指出，目前开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷，按照这几年的开发量，每年需要竣工8亿平方米左右，才能消化完这些库存的土地。

有数据显示，截至2008年末，商品房空置面积达1.64亿平方米，达到1998年以来的历史高点。也就是说，要加大消化住宅用地库存的力度，必须先消化商品房的空置面积，使房地产的资金链得以接续。

中原地产投资顾问部总监高飞说，以天津市场为例，部分发展商经过价格调整实现了相对较快的消化，但由于过往存量较多，2009年仍将以库存作为供应的主要部分。未来市场还存在许多不确定因素，为实现快速销售，价格策略仍是关键。在过去的几年中土地储备较多的发展商，尤其是2007年拿地较多的发展商资金链仍然趋紧。

高飞建议开发商把下一阶段的营销策略着重放在价格策略、推广渠道等方面。比如对于在建项目，由于天津住宅市场的刚性需求比例较高，市场相对稳定，部分稳健的发展商会保证开发进度，以求长远发展。另外，当前已经有万达等一线发展商摘地，部分资金充裕的二线发展商也在积极寻找地块，这对于去库存化是相当的利好。（经济参考报 ）