百联72.6亿欲转上海三项目 曾经烂尾楼再被抛售

上海百货巨头百联集团正在对旗下零售物业进行新一轮的资产腾挪。

日前，百联集团全资控股的三个项目正在上海联合产权交易所公开挂牌出让，其中，上海兴力达商业广场有限公司（下称“兴力达公司”）100%股权及债权挂牌价格为16.5亿元，上海建配龙房地产有限公司（下称“建配龙公司”）100%股权及债权挂牌价格为31.5亿元，上海濠泉房地产有限公司（下称“濠泉公司”）100%股权及债权挂牌价格为24.6亿元。

其中，兴力达公司的资产主要是刚建好但尚未开业的酒店式公寓和写字楼，建配龙公司的主要资产也是在建的写字楼，濠泉公司的主要资产系百联集团于2012年底以12.42亿元拿下的徐汇区286B-3地块，三个项目合计挂牌价格为72.6亿元。

一些迹象表明，百联此次出售的兴力达公司和建配龙公司并非“优质资产”或许是为了推进这两个项目的出让，百联集团将位于徐汇滨江的一幅优质土地与这两个公司捆绑出售。根据出让公告，兴力达公司和建配龙公司被要求“捆绑转让”。兴力达公司受托机构的一位内部人士告诉记者：“参与受让濠泉公司的前提条件是参与另外两个项目的受让，但购买兴力达公司和建配龙公司不需要参与濠泉公司的竞买。”

曾经的烂尾楼再被抛售

转让公告显示，兴力达公司主要资产系普陀区真光路1228、1258号，曹安路163号的部分办公用房和真光路1388号、曹安路179号酒店；建配龙公司是开发位于上海市普陀区长征镇407街坊1/3丘“建配龙中环生活广场”而成立的项目公司。

从两家公司的主要资产位置看，两者应是紧邻百联中环购物中心的物业。百联集团一位不愿透露姓名的知情人士对《财经日报》记者称：“被出售公司涉及的项目历史渊源非常复杂，最终由于种种原因，百联系接盘买下，但当时并非‘心甘情愿’。百联系并非这几家公司的最原始开发商，你看‘建配龙’这个名字就可以想象到最初该公司计划主做建材，而不是商业零售业态。”

百联中环购物广场位于上海市普陀区、沪宁高速公路与真北路中环线交汇处，占地10万平方米，建筑面积43万平方米。其中商业建筑面积近25万平方米，曾是长三角地区的购物广场。

百联中环购物广场的前身为上海兴力达商业广场，一度是上海最著名的烂尾楼之一，其复杂的身世堪称一部精彩的商业大片。

2001年，四川绵阳商人张钧控制的四川兴力达集团开始和上海普陀区长征镇接触，双方计划合作建设一个大型购物中心。2002年9月，负责开发该项目的兴力达公司正式成立，资料显示，该项目由兴力达集团、上海裕都房地产有限公司、上海新长征集团有限公司共同出资组建。张钧是兴力达集团和上海裕都的法定代表人，新长征集团的背景则是普陀区长征镇政府。

但该项目因为各方面原因一直进展不顺，其间甚至几度传出停工的消息。2005年8月，兴力达集团将其持有的兴力达公司70%的股权以3.925亿元出售给新长征集团，彻底退出这个项目。

在张钧退出后，上海“神秘富豪”颜立燕很快从新长征集团手中全盘接手了兴力达公司。之后，又经过几次腾挪，百联集团100%控股的上海百联商业连锁有限公司完成了对兴力达公司的全资收购。

《百联集团2010年度期中期票据募集说明书》显示，百联集团2007年度增加合并报表范围的企业有五家，其中就包括建配龙公司（股权购入）和上海百联商业连锁有限公司。

“原本百联计划将‘建配龙’做成一个大型商业娱乐项目，且由于与百联中环购物中心很近，甚至规划过将两者通过一个街心广场相连，但之后并未做成。”知情人士表示，经过百联集团策略调整和旗下友谊股份的运作后，业绩良好的百联中环购物中心已经从兴力达公司中独立出来，因此现在的兴力达公司旗下只有刚刚建好还未开业的酒店式公寓和写字楼项目，已经没有百联中环购物中心了。

《百联集团主体信用评级报告（2013年）》显示，百联中环购物广场的建筑面积为24.37万平方米，规模居公司旗下购物中心位，是排名第二的百联又一城购物中心的两倍。物业来源为“收购”，2011年营业收入为8.62亿元，2012年为8.75亿元，2013年上半年为5.58亿元。

资产价值飙升数倍

资料显示，兴力达公司和建配龙公司分别成立于2002及2003年，从评估结果看，这些资产可谓迅猛。根据评估报告，兴力达公司的账面净资产为1.84 亿元，评估价值为10.2亿元，加上部分债权，整个项目的挂牌价格为16.5亿元；建配龙公司账面净资产为-15.53亿元，评估价值为2.4亿元，加上部分债权，整个项目的挂牌价格为31.5亿元。经过十余年的折腾，兴力达公司和建配龙公司的资产均已增值数倍。

历史相对简单的濠泉公司，其资产更是在一年半内便实现。公司的主要资产是一幅至今仍未动工的地块。根据评估报告，濠泉公司的账面资产为14.22亿元，账面净资产为7.6亿元， 资产评估价值为24.33亿元，净资产评估价值为17.72亿元，加上部分债权，挂牌价格为24.6亿元。

挂牌公告显示，濠泉公司的核心资产系地处徐汇区286B-3地块的土地使用权，土地面积为48389.7平方米，土地用途为商住办；根据国有土地出让合同约定，该项目原约定应于2014年1月31日前开工，至本次股权转让基准日尚未开工，标的公司正在办理有效期延期手续。

2012年12月17日，上海市规划和国土资源管理局网站发布的一则成交公告（邀标）显示，徐汇区WS5单元286B-3地块以12.422亿元成交，折合楼板价1.17万元/平方米，竞得人是百联集团置业有限公司。由于濠泉公司的核心资产即为这幅土地，初步估算，百联集团手捂这幅土地约一年半的时间，资产价值已经实现。

“三家被出售股权的公司旗下基本都没有成熟的已开业项目，因此挂牌总价合计72.6亿元，假如业绩较好的百联中环购物中心也算在内，那就根本不止这个价格。”上述知情人士表示，百联此番出售上述几家公司股权，主要原因是这几家公司目前涉及的业态并非百联的主业，现在百联很强调商业零售主业概念，且这几家公司当年接盘时就带有种种复杂原因，目前又没有太成熟的项目在运营，所以全部出售非常符合百联的商业逻辑。

潘石屹百亿抛售上海三项目 称平衡京沪投资比重 时代周报

地产圈大明星、SOHO中国董事长潘石屹及SOHO中国总是新闻不断，最近爆出的上海“瘦身”计划再度搅动市场神经。

11月中旬，多名知情人士对时代周报记者透露，四五个月前，SOHO中国已开始寻找买家，要整体出售上海的三个项目—位于静安区曹家渡板块的静安广场，位于虹口区的海伦广场、虹口SOHO。这三个项目均为SOHO中国在2011年大肆扩张期间获得，目前均仍在基础施工阶段。在密集进驻上海设局布点之后，潘石屹为什么改弦更张，开始瘦身？

事实上，进入上海多年，SOHO中国显得与上海市场格格不入，与上海滩大佬复星国际的官司纠葛，上海的各个项目开发进展缓慢，管理团队不稳定等一系列问题考验着这家明星企业。而潘氏夫妇此时在美国收购物业，又被解读为中国富豪转移国内资产的风向标。在上海滩消化不良，是潘石屹退出的主要原因。短短4年多的时间，SOHO中国在上海的收购或拿地项目已达12个，仅有3个项目正式运营，其余的9个项目大多处于施工建设阶段。潘石屹要优化投资、增大北京的投资比重，达到两地平衡。

“丢掉不想要的牌”

SOHO中国希望年内可以把这三个项目全部出售。有上海当地商业地产中介机构负责人对时代周报记者介绍称，据他了解，目前静安广场对外报价为4.2万元/平方米左右，虹口区两个项目的对外报价均为3.2万元/平方米左右，“静安项目地段好一些，出价的人多一些，虹口项目不太顺利，买家认为价格贵了，难以谈拢。”

市场不解的同时，SOHO中国首席执行官张欣近日斥资2600万美元买下了美国曼哈顿一栋联排别墅，而此前他们夫妇联合财团花了7亿美元买下纽约通用大厦40%的股权。这也因此被解读为华人首富李嘉诚后，另一个中国富豪转移国内资产的财富故事。

“模仿李嘉诚抛售上海三个项目，这是错误的。”潘石屹对此驳斥称，开门做生意，买进卖出很正常。按照他的解释，SOHO中国是北京、上海写字楼开发商，拥有200万平方米在建和建成物业，但其在上海投资近500亿元，占SOHO总量75%，要优化投资、增大北京比重，达到两地平衡。