中海的千亿追兵 整合中建与舍弃区域化体系？

编者按：过去的一年，新改革时代开局，在新城镇化号角声中，在调控与市场化交织的声浪中，中国房地产行业稳步前进。但这只是起点，中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧，去适应全新形势，并取得更大的发展。

新的一年，角逐市场的版图与新增长边界，谁将是卓越100的领军企业，中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。

2014年3月11-13日，观点地产新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业，展望2014年度机会与变化，推出“模式与革新”特别报道。

2013年，中海完成千亿销售并没有太大悬念。但随着销售过千亿的企业增至7家之时，中海与后面追赶者之间的差距似乎也越来越小。

中海或许也感受到了这样的竞争压力，于是近日有消息传出，称在目前万科等房企均纷纷依靠实行区域化管理而扩大规模的同时，善于成本控制的中海或正反其道而行，舍弃已实行多年的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理体系。

1081亿销售之后缓兵之计

1月9日，中海发布的2013年12月销售显示，其12月份仅实现合约房地产销售额67.6亿港元，实现合约销售面积48.7万平方米，其中含中海宏洋合约销售额13.8亿港元及合约销售面积14.6万平方米。

中海方面称，12月份，长三角地区为合约销售额及合约销售面积的地区，其中合约销售额达19.20亿港元，合约销售面积达12.89万平方米。

2013年1至12月份，中海累计合约销售额1385.2亿港元及累计合约销售面积923.4万平方米，其中含中海宏洋集合约销售额172.2亿港元及合约销售面积163.8万平方米。截至12月底，累计认购未签约额185.4亿港元及认购未签约面积79.4万平方米。

2013年年中，中海将销售目标由年初制定的1000亿港元提至1200亿港元，如今看来，中海也并未超额太多。按照当前汇率折算，中海的销售额约为人民币1081.4亿元，这个数字只险胜2013年销售大涨的碧桂园20亿元左右。

至于土地储备方面，中海方面透露，12月份于福州（楼盘）市、沈阳市、无锡（楼盘）市、佛山（楼盘）市及长春（楼盘）市新增项目5个，总权益发展面积503.45万平方米，需支付地价138亿元。此外，中海宏洋于绍兴（楼盘）市新增项目1个，总权益发展面积24.04万平方米，需支付地价4.6亿元。

2013年中海累计新增土地储备1666.5万平方米，其中新增权益土地储备1595.9万平方米。

对于中海在年末急降的单月销售，市场分析普遍认为，在即将达到上调后的全年目标之际，以稳健著称的中海并不太愿意大幅超额完成，因此提前几个月就开始放缓销售。有分析指出，在差不多完成全年目标之后，中海就将重心放在了土地市场上，趁着年末多补充土地。

不过，有声音就表示，中海现在放缓业绩增量之举或许并不是有意为之，而是在面对诸多千亿追兵之后的调整之势。

舍弃区域化体系与整合中建

近日，一深圳（楼盘）市场人士在其个人微博上透露：“在万科等实行区域化管理以扩大规模的时候，善于成本控制的中海反其道而行，舍弃已实行多年的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理，即将在集团层面组建工程、营销、财务三公司，实行纵向一体化职能管理。”

该名人士认为，大总部平台+大前线部队是最难也是效的组织架构，做好了可以充分发挥规模优势、调动前线作战积极性，也符合建立创新型组织的要求。

查询以往的报道可以了解到，加上前几年中海刚刚成立的中西部大区，中海在一共有五个大区。而按照实时的说法，这五个大区可能都将不存在了。

对此，观点地产新媒体也特意向中海相关人士进行求证。该人士对此并没有直接否认，仅表示中海内部一直都在进行调整，目前并没有成熟的情况可以对外公布。

然而，和深圳人士对中海可能的内部调整极为看好不同，辉立证券地产分析师陈耕表示，如果情况属实，这对中海应该不会是积极作用。其认为，如果将工程、财务等都收回集团层面统一管理，这将大大降低一线项目上的灵活度。

不过，更多的市场人士认为，这只是中海面对着当前千亿房企激烈竞争在管理上尝试的一次革新而已。因为从2013年的销售情况来看，中海后面的追兵们似乎已经有随时超越取代其之势。

其实，为了保持自己的竞争优势，中海早已寻求多种方式应对。而此前公布的可能与中建地产的整合也是其中之一。

在2013年8月的中期业绩会上，中海宣布其控股股东中建集团，拟将现时中国建筑(601668,股吧)房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海。

彼时，市场普遍认为，如果这部分超过500亿元的资产注入，中海将即刻超越万科坐上房企老大的位置。

日前，有接近中建的人士向观点地产新媒体透露，中海面对万科、保利的快速发展很着急，因为受限于港资企业的身份及资产总额不能快速做大，中海的发展受到了极大的制约。因此，如果将中建地产的资产顺利并入，中海的资产包将扩大不少，届时整个中海系也会有新的动力高速前行。

据悉，中建集团对此整合给予了一年时间，不过在中海的计划中，或许并不需要这么久。