购房知识 购买二手房规避"一房二卖"专家有招
新闻晨报2014/03/14 09:24
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对于大多数购房者而言，买房是一件“享受”辛苦过程的事情。因为涉及到的金额巨大以及一系列的法律法规和专业的操作程序，购房对于个人来说这是一个较专业且陌生的行为。而其中可能产生的风险对于大多数人来说可能都比较陌生，因此一些购房者在购房时的一时疏忽，可能引发不少房产销售纠纷。例如楼市中的“一房二卖、多卖”的行为就屡见不鲜。本期，我们将通过相关案例来提醒购房者如何规避这些风险。
案例回顾
2013年上海市青浦区人民法院就审理了一个相关案件：原告杨某某与被告王某某在2012年2月签订了《居间合同（出售）》一份，约定被告自愿向原告转让其于2010年旧房拆迁所获得的拆迁安置房一套，签合同当日，原告即付清了全部房价款，一周后被告王某某将该房屋交付原告使用，原告杨某某遂对房屋进行了装修，装修完毕，原告便搬入居住。
2012年8月，第三人季某某自称同样与被告签订了房屋买卖合同，被告已向其转让该房屋，并以此为由，强行搬入该房屋居住，遂与原告产生纠纷。
为此，原告诉至法院，请求判令：1.依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告协助原告办理系争房屋的过户手续。
对此，第三人季某某称自己与被告签订购房合同在先，并也付清了全部房价款，因此原、被告之间签订的合同是无效的，据此向法院提出如下诉请：1.依法确认第三人与被告签订的关于系争房屋的买卖协议书有效；2.被告协助第三人办理系争房屋的过户手续；3.原告立即搬离系争房屋。
法院经审理查明，本案中，原告与被告签订的《居间合同（出售）》，以及第三人与被告签订《协议书》均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，均为有效。被告存在"一房二卖"的主观恶意。其次，虽然第三人与被告签订合同在先，但原告自2012年3月即开始占有、使用了系争房屋，并对房屋进行了装修，且已支付了水、电、煤等费用。现系争房屋已由原告在先实际占有，故第三人与被告签订的合同已不具备实际履行条件。
据此最终法院判决：一、确认原告杨某某与被告王某某签订的《居间合同 （出售）》有效；二、确认第三人季某某与被告王某某签订的《协议书》有效；三、驳回原告杨某某的其余诉讼请求；四、驳回第三人季某某的其余诉讼请求。
上述案例是在现实生活中出现“一房二卖”的典型案例，因原房主的“一房二卖”致使签订合同的另一方当事人季某期待的物权落空，造成难以挽回的损失。“一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为，对于这种行为，当事人可以订立书面合同，约定违约金、定金等作为交易保障，约束对方的行为，并在权益受损时获得补偿。但不能使自己要求获得物权——房屋的所有权的利益实现。那有什么方法能够在购房时避免遭受“一房二卖”的陷阱呢？
一、进行预告登记
2007年10月实行的《物权法》中设计的预告登记制度，为防止“一房二卖”提供了有效的法律途径，房屋在进行了预告登记之后，就具有了物权的排他效力，购房人将来就可以获得所购买的房屋。预告登记是《物权法》为了保护不动产交易，提供的一种特殊的保障措施。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。而预告登记后，要在三个月内进行不动产登记。否则，预告登记失效。预告登记制度不仅可以防止开发商“一房二卖”，也可以避免开发商拿已经出售的房屋向银行抵押贷款。在二手房买卖中，预告登记也具有同样的效用。
因此，在签订房屋买卖合同的时候，暂时还不能办理过户登记手续的，消费者签订合同时要约定“预告登记”条款，并应及时向登记机构申请预告登记。在办理的同时，登记机关也会查清是否是“一房二卖”，登记后如果真发生“一房二卖”，由于消费者登记在先，购房就不存在问题了，这样即使未能办理过户登记手续，也可防止卖房人“一房二卖”。
本案中，季某如果预先办理预告登记，杨某就无法在预告登记失效前进行物权登记了，而王某处分房屋的行为也无法产生效力。此时如果王某不履行合同，季某则可以向法院起诉要求王某继续履行，从而取得房屋所有权。
二、尽快办理过户登记
根据我国《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。此条针对的是不动产物权变动的法律后果，这说明登记作为不动产物权变动的法定公示方法，它反映了不动产物权的排他性和正当性要求，是不动产物权的形式要件。没有登记的不动产物权，是不完善的物权。
同时,根据《物权法》第十五条的规定，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动。登记是不动产物权变动生效的形式要件，并不是债权合同生效的形式要件。不动产物权变动登记的效力如何，不影响双方当事人达成的不动产物权变动合同的效力。合同的生效能够产生债权法上的效果，但不一定能发生物权法的效果。要发生不动产物权的变动，还必须进行不动产物权的变动登记。
由此可以看出，在签订房屋买卖合同之后，最重要的便是尽快办理房屋过户手续，一旦将房屋过户到自己名下，房屋才真正意义上的属于了自己。
在二手房买卖过程中产生的风险还有许多，但只要购房者在购房前调取了产调，对房屋的基本信息有了一定的认识，再在看房时多留心房屋的实际状况，最后再及时办理房屋过户手续，买房的大部分风险都可以有效的避开。
楼市调控政策“国五条”出台满一年，北京的住宅需求受到抑制，二手房交易中的公积金贷款比例也降一半。近日，来自链家地产的统计数据显示，从过去一年的交易情况分析，“国五条”北京版细则收紧性明显，其中，限购、限贷升级、“20%差额个税”、新房预售监管政策对市场影响很大。yc.soufun.com
限购、限贷升级使一部分需求被挡在购房门槛之外，单身购房受到限制。但贷款政策从紧超过单身限购的影响。尤其是公积金贷款受到影响更大。根据链家地产市场研究部统计，目前，北京二手住宅公积金贷款占比从“国五条”执行前的50%以上下降到20%左右，公积金贷款已经不再成为大众主流的贷款，也导致购房者选择成本更高的商业贷款购房。yc.soufun.com
在严格执行“20%差额个税”方面，针对二手住宅市场的税费政策，个税征收从原来的全额1%变成在可核实原值情况下征收差价的20%。这项政策给二手住宅市场带来了明显变化。据统计，“国五条”落地后的2013年5月份，免税费房源成交占比接近7成，购房者选择倾向突出。yc.soufun.com
链家地产市场研究部张旭认为，“20%差额个税”虽然大幅挤压了购房者的投资空间，但是，在北京这种需求旺盛的城市，有两类现象也十分突出：一是卖房人在卖方市场中转嫁个税，致使购房成本提高；二是购房需求向免税房集中，导致免税房价格上涨。