“金九”过半 楼市分化喜忧参半
中指研究院2015/09/21 08:11
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
9月已过半，上周监测的30个主要城市成交量整体与前一周基本持平，近半数城市环比上升，分化仍在继续。受月初假期影响，9月上旬楼市表现平淡，而月底双节将至，开发商势必将加大推盘和促销力度，配合政策利好抓紧去库存，购房者看盘积极性也将提升，金九翘尾之势值得期待。
交易：楼市成交表现平淡，积极推盘库存继续回升
CREIS中指数据显示，2015年9月13日-9月19日，30个可比城市的住宅成交面积比前一周（9月6日-9月12日）微幅下降0.3%。金九过半，上周城市间分化加剧，一线城市成交量再度下滑。
土地：成交回落收金减少，宅地交易升温
上周，40大中城市推地总量环比减增加13%，11个城市无推出，天津、杭州、苏州推出量较大；成交方面，主要城市成交量环比减少27%，17个城市无成交，武汉、海口成交量较大；出让金方面，主要城市环比减少17%，宅地出让金环比减少3%。
一线城市均有土地推出及成交，供地量回升近三成，成交环比持平，上海独揽95亿为本周收金大户。二线城市成交量继续减少，收金跌幅逾三成，武汉、杭州交易活跃。
上周，重点城市宅地交易明显增温，房企拿地竞争激烈。上海6宗地块收金95亿元，再登出让金榜首，并包揽宅地总价与单价两榜。保利地产一周内在上海、武汉连夺3地，斥资逾68亿元。
上周（9.14-9.20）十大城市共开盘64个项目，共推出近11000套房源，推盘个数较前一周大幅增加。一线城市共推出约6300套房源，北京、广州各开盘9个项目，深圳开盘8个项目，上海开盘3个项目；二线城市共推出近4700套房源，其中杭州、南京均开盘9个项目，成都、武汉各开盘7个项目，天津开盘3个项目。从单盘推出量看，广州时代春树里、深圳宏发世纪城二期、广州中海花湾壹号和武汉天纵城推出房源较多，分别推出600套、595套、592套和543套，其他项目推盘量均在500套以下。
价格方面，开盘项目整体价格平均上涨7.6%。开盘项目中超5成为老推新项目，平均价格有所上涨，涨幅为13.5%。纯新盘项目开盘价格较周边同质项目开盘价格也有所上涨，平均涨幅约为1.2%。
去化方面，开盘项目平均去化率为67%，与上周基本持平。其中南京亚泰山语湖、正荣润锦城和杭州万泰城章开盘当天去化表现非常好，推出房源均售罄。
企业：重点房企抢夺一线城市土地资源，招商地产披露千亿换股合并细节
概要：合生创展公布8月销售业绩，合生创展首八月同比大涨130%;7家企业发布融资公告，保利旭辉100%溢价率抢夺上海地块；万科拟100亿回购公司A股股份，招商地产披露千亿换股合并细节
销售业绩：合生创展公布8月销售业绩，合生创展首八月同比大涨130%
9月的第三周，合生创展发布8月份销售业绩，前8个月，合生创展的合约销售金额约为65.79亿元，较去年同期约28.63亿元同比上升129.8%，合约销售面积约为56.61万平方米，同比提升185.5%。而8月份的单月合约销售为5.62亿元，同比下降约20.5%。
投融资：7家企业发布融资公告，保利旭辉100%溢价率抢夺上海地块
本周共有7家房地产企业发布了融资或担保公告。其中，花样年30亿元境内公司债已获批，债券票面利率询价区间为5.3%至7.0%；金科地产为子公司提供56亿担保议案获得股东同意；华夏幸福称将发行规模不超过180亿元的公司债券，此次债券募集资金拟用于补充流动资金、偿还借款或项目投资等符合国家法律法规规定的用途。
土地投资方面，由于市场逐渐回暖，一级土地市场依旧十分火爆，部分重点城市土地成交溢价率高达100%以上，竞争激烈。其中，首开股份以6.4亿元、5.81亿元竞得福州晋安两旧改地块，溢价率分别达48.83%、126.07%；旭辉上海建工联合体以总价是26.16亿元竞得上海青浦赵巷宅地，折合楼板价22122元/平方米，溢价率114.9%；首创以10.98亿元拿下上海淀山湖新城今年的首幅宅地，溢价率103.87%，楼板价1.73万元/平方米；保利地产41亿摘上海大场镇商住地，溢价率达107%。
其他重大事项：万科拟100亿回购公司A股股份，招商地产披露千亿换股合并细节
万科100亿元回购：资金来源为公司自有资金
9月16日，万科发布关于100亿元额度内回购公司A股股份的报告书。万科将根据回购方案实施期间股份市场价格的变化情况，结合万科经营状况和每股净资产值，在回购资金总额不超过人民币100亿元、回购股份价格不超过人民币13.20元/股的条件下，若全额回购，预计可回购股份不少于7.58亿股，占万科目前已发行总股本的比例不低于6.86%。
招商地产披露千亿换股合并细节：150亿定增、推员工持股
9月17日晚，招商地产与招商局蛇口控股换股吸收合并，并向特定对象发行A股股份募集资金方案，在停牌数月之后得以公布。该方案分两大部分，一是以23.60元/股的价格吸收原招商地产股东股份；其次，则是向10名特定对象增发股份，募集150亿资金投向旗下多个项目。值得注意的是，在换股吸收部分，招商局蛇口控股直接及间接持有的招商地产股票不参与换股、也不行使现金选择权，并且该等股票将在本次换股吸收合并完成后予以注销。
政策：资本金制度调整缓解房企融资问题，用地政策红利释放支持创新
本周，国务院发布《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善，其中除保障性住房和普通商品住房外的房地产项目低资本金比例由30%调整为25%。国土部提出集中释放用地政策红利，从加大新供用地保障力度、鼓励盘活利用现有用地、引导新产业集聚发展、完善新产业用地监管四个方面采取措施，支持培育发展新产业、新业态。同时，国家统计局发布数据显示我国房地产开发投资增速继续下滑，1~8月份房地产开发投资增速比1~7月份回落0.8个百分点。而地方层面，河北印发通知力促北京周边地区房地产市场平稳健康发展，要求准确把握城市定位和功能布局，不建“睡城”和“围城”。