京津新城"空城计":亚洲最大别墅区看不见一个业主
第一财经日报2014/10/23 08:32
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
新建的道路两旁，住宅一栋连着一栋比肩而立，其中有一些住宅楼的脚手架还未拆除。马路两边、住宅楼里外看不到行人，也不见工人或居民的踪影。秋风搅起地上的黄叶，让整个区域显得更加空寂。
这便是天津人口中的“温泉城”，也是早年天津宝坻区规划的京津新城所在。
事实上，从今年5月底天津市取消购房落户（即蓝印户口）政策后，楼市交易量明显下滑。在淡市背景下，身为新区的京津新城，依旧空荡荡的“空城”。
无人问津的“蓝印盘”
从北京四惠长途汽车站出发，经1.5~2大巴，可到达宝坻区，从宝坻汽车站出发，再驱车25公里左右，一条柳树掩映下的宽阔车道便出现在眼前，随处可见“温泉城”、“京津新城”字样。
在温泉城，有一个名叫泰富橄榄树的老牌项目，是当地体量较大、颇具代表性的住宅小区。按天津房地产业内的说法，该楼盘属于“蓝印盘”，即以希望通过购房获得蓝印户口的外地客群为主的楼盘。
10月21日13时过后，《财经日报》记者在此看到，小区土黄色的欧式大门气势恢宏，两旁商铺空空如也，挂着电信手机卖场招牌的店面大门紧闭，旁边仅有的一家餐馆，老板正在关闭卷闸门准备打烊。
小区入口处，一个保安坐在岗亭里打着哈欠，记者驱车进入小区，保安视若无睹。偌大的小区内，只有少部分窗户外安装了空调室外机，楼下停着少量家用车，除了远处有两个人在行走，再也没见到其他居民。
记者在小区售楼处看到，内部陈设简陋，因为没有开灯而显得很昏暗。一位保洁人员从接待台后站起说，销售人员都放假了，只留了她一人值班。她告诉记者，该小区目前还有一些房源在销售，均价在6000元/平方米左右，近期少有客户上门。
今年4月，天津宣布从5月31日起停止外省市户籍人员通过购买商品住房等途径办理“蓝印户口”，这意味着，以“买房落户”来享受当地教育资源的“蓝印客”时代终结。彼时，天津郊区县“蓝印盘”曾迎来“末班车”效应，本报记者曾到现场走访了解到，天津郊区一些刚需盘，刚达到办理户口总价要求的40万元左右的小户型成交曾经出现翻番。
“这小区90%以上的客户，都是奔着蓝印户口来的，5月是这个楼盘最火的时候，当时好几套房子一下子就卖出去了。”上述保洁人员这样回忆蓝印户口取消前的“盛况”。她说，在这里工作的三年间，感觉温泉城房子盖得很快，但买房后住在这里的人却很少。
“这里原来就是农村，房价六七千也不算便宜，本地人和宝坻城区的人根本不会买。”宝坻城区的出租车司机吴师傅说道。
“别在这里买房，晚上一个人都没有，漆黑一片。”出生在温泉城、并在附近大学城从事餐饮生意的本地人袁军（化名）对记者说，“感觉这里一直没发展起来，现在这一片也不算是重点发展区域。”
购房者的艰难抉择
虽然本地人对此的印象多为“空城”、“农村”、“盐碱地”，但宝坻区对京津新城区域一度寄予厚望。2001年，宝坻提出了“135工程”的招商引资政策，即100万、300万、500万的引资计划，500万以上项目往往由区长亲自挂帅，重视程度可见一斑。
随着有开发商敲定投资，这片位于潮白河畔、占地达2.5万亩区域的蓝图，也被大胆地描绘成“为50万人居住、生活、娱乐而设计的新城”，规划有8000座别墅、一个超大型五星级酒店、亚洲的温泉城和大型商业中心。相当于33个天安%门广场的面积，让这里被视为亚洲的别墅区。
但十余年后，这里却没有规划中的那般热闹。10月21日，记者经过一座同样为欧式风格的大拱门，看到了合生创展在此地打造的庞大别墅群。据早前媒体报道称，开着电瓶车围着这个别墅区主干道走一圈，需要45。
本报记者在院内看到，落叶铺了一地，却看不见一个业主，也没有物业人员的身影。除了一个门口停着几辆车的温泉中心、两三家餐馆，看不到其他商铺。小区内的主道旁，特产超市的纸质招牌早已褪色，大门紧闭。到处是一片破败、荒芜的气息。
在院内的凯悦酒店门口，除了一对新人正在酒店台阶下拍婚纱照，再也没有其他行人。这座欧式城堡般的酒店外立面有些旧，在灰暗的天幕下，显得暮气沉沉。
在售楼部，记者见到了68岁的钟为民（化名），他戴着眼镜、穿着中山装，正在听置业顾问介绍楼盘的情况。
钟为民告诉记者，他是天津市一家国企的退休职工，儿子在北京工作。自从老家蓟县的农家院拆迁后，他便开始为自己物色一处养老的居所。去年，他注意到温泉城的这个京津新城别墅，原因是够“清静”，于是亲自来看过一次。最近，他听说楼盘在做促销，便觉得再实地感受一趟。
“是不是看了网上的广告所以过来的？做活动的是191平方米、总价85万元到100万元的联排，总共有80多套，很多人排号，已经买不到了。”置业顾问王青（化名）告诉钟为民，他此前考虑过的特价房源已售完，目前项目五期即将开盘，四期还有不到20套房源，面积从320到430平方米，均价1.3万元／平方米。
尽管王青强调，该小区是低密度高档住宅、精装交房，距离天津市区开车仅需20，但钟为民还是有些犹豫。他告诉记者，他早晨9点从天津市区的家里出发，等待开往宝坻的公交车等了1个，乘坐1公交车在离小区最近的宝坻大学城下车后，步行到小区售楼部，花了40。
“开车来的话很快，可我不会开车，儿子又不在身边。而且我一路看，发现没有银行和菜场。”钟为民说，据他观察，附近看不到银行，他担心将来取退休金不方便。此外，他还考察过附近的医院，结论是“很小，输个液可能还行，治病估计得去大医院”。
记者从王青口中了解到，该小区2004年开盘的一期，有4000套房源。她给出的数字是，目前有3000多套已经售出，平时业主入住率在30％左右。
虽然位于北京东南，在北京和天津之间，但温泉城目前与北京之间并无轨道交通。从北京东三环国贸出发，行驶114公里才到达该小区，小区目前没有班车与公交接驳。据王青说，附近只有一家农业银行和天津农商行，去最近的菜场买菜也骑电动车。
“平时一起锻炼的同学都让我别买，说这里是‘鬼城’。”临别，钟为民对记者说，他目前的心态是四个字“犹豫不决”，买还是不买，还需跟儿子好好商量。
开发商的“伤疤”
令老钟“犹豫不决”的这处别墅小区，其实还关联着另外一位老者的事业。他是合生创展朱孟依。对于处世低调的朱孟依而言，天津宝坻被认为是他想放手一搏、同时又备受诟病的商业决策。
2003年，朱孟依正式开始参与宝坻别墅区的蓝图。彼时，他获得宝坻大面积土地，开始打造京津新城。据媒体报道，一开始朱孟依就大手笔投资了6亿元，建了超过900个房间的凯悦酒店。2005年秋，由合生创展与珠江投资计划投资过百亿元的京津国际商贸港也尘埃落定，两家同属于朱孟依的企业，合作的目的，也是为了在包括宝坻部分土地在内的天津至北京地带圈地202平方公里，建设庞大的京津新城。
根据媒体的统计，从2005年到2009年年底，合生创展在京津新城投资逾60亿元，但京津新城实现的销售额约为30亿港币。另有媒体数据显示，2003年至2013年的十年间，朱孟依在京津新城上累计投入200亿元，建起上述钟为民看到的数千套别墅，却随着“空城”的名号，宣告折戟。
这一笔巨大的投资，被认为使合生创展错过在其他城市布局的机会，从而丢失了做大规模的时机，牵制了合生创展的发展。
“天津郊区土地多滩涂、盐碱地，因为土壤盐碱度影响植被，原来的土都要埋起来，土壤都要外面运进来，不然树都没法长，工程浩大。”一位不愿透露姓名的业内人士对本报记者分析称，在天津远郊打造超大型项目，比想象中复杂很多，需要当地政府配合，在规划设计等方面有周密的方案，不然很难实现。这也许是一些开发商此前没有预估到的。
随着近年天津各区县密集造城，远郊超级大盘在淡市下，更是面临着供过于求的现实。今年第三季度，天津远郊区县商品住宅成交套数降幅，在天津四大区域（市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县）中居首，达67.33%。
DTZ戴德梁行天津及山东总经理高炬对记者分析表示，天津多个高端楼盘在市场转冷、开发商资金紧缺局面下，纷纷推出特惠房来拉动成交，与此同时，在市场需求持续减弱背景下，远郊区县销售速度下降明显。
造城运动的“京津新城”样本
提起“京津新城”，北京和天津的人们并不陌生。十年前，这块由房地产开发商参与打造的天津西北远郊区域，就以数千套别墅的宏伟规划、上百亿投资额的蓝图，冲击着两地居民的视听。随后的几年间，它又频繁以“鬼城”、“空城”的形象见诸报端，成为一个略显分裂的存在。
这一位于京津唐腹地的天津市宝坻区的地块，在宝坻人眼中是“盐碱地”、“偏远的农村”，但与被塘沽人唤作“坨地”的响螺湾一样，充满着“麻雀变凤凰”的可能。
2006年，京津新城成为国务院批准建设的天津市11个新城之一。按照天津市政府2009年1月批准的《天津市城乡总体规划》，到2020年新城规划面积为53平方公里。
与响螺湾类似，京津新城满是密密麻麻的住宅楼，却难见超市、医院和学校，很多地方甚至难见行人。
“一规划就是一百多平方公里，面积很大，对学校、交通、就医等配套要求很高，一下子增加很多人口不现实。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，他受邀参观天津几大新城时发现，其中发展较为成功的新城，人口也才达到预计的1/8，并未达到预期的人口规模，更不用说京津新城。
产业人口有限，当地消费能力不足，已经投下巨资的房地产开发商，却不得不让住宅楼不断拔地而起。这就形成了一个难解的二元对立。动辄几万套别墅带来的供需失衡，成为了让在天津“拓荒”的房企们蹙眉的难题。
为了加速新城的发展，当地政府也曾急迫地想办法，希望在产业规划上进行突破。公开资料显示，京津新城的定位是“以地热综合开发为特色，着力培育旅游度假、温泉疗养、生态居住、文化教育、会议会展、现代金融服务等新兴产业，建设目标是以现代服务业为特色的新型城市”。
记者在京津新城走访时也看到，“京津中关村科技新城”的巨幅宣传牌立于道路两侧，“温泉城”、“别墅区”字样也随处可见。但或许正是这种急迫，让方向显得有些许暧昧不清。
高级规划师、北京城市规划学会原秘书长高毅存10月22日接受记者采访时指出，天津的条件和基础不及上海、北京，经济基础、港口承载能力、基础设施等因素制约着天津的发展。
他说，天津不是“规划出的城市”，不像北京街道基本是正南北东西，天津“随弯就曲”、自发生长的道路，给交通带来不便，虽然后期经过了规划，但城市肌理已经成型。此外，天津也有一些先天不足，比如新城老城交杂在一起，牵制了产业规划和居民生活，不像巴黎，老城就是老城，新城就是新城，互不干扰。
高毅存说，在这样的环境下，新城的规划，更应该明确定位，各个新城的产业之间应该形成优势互补。在他看来，目前京津新城的定位尚不够清晰，是以高科技产业为主，还是休闲度假为主，抑或以地热综合开发或教育、金融服务为主，核心产业定位还需进一步明晰。
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