冯海宁:购房者承担个税 折射楼市扭曲
每日经济新闻2013/04/22 07:34
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近日，有媒体报道北京已有批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例出现，28万元个税由买房者承担。值得关注的是按照政策规定，本应由卖房者承担个税。显然，买房者承担28万个税，不是个案，将是普遍现象。
在地方版的“国五条”中，北京版本不仅严厉而且详细。以个税为例，其他地方细则要么不涉及20%个税，要么个税规定不具有可操作性，而且“国五条”落地后据说多个地方个税仍按照老办法执行。反观北京市，不仅“20%个税”征收规定相对明确，而且已经正式实施了新规定。这表明北京市的调控决心。
不过从北京个税政策的实施情况来看，并没有严格按相关规定执行——按规定，卖房者获利了，个人所得税应该由卖房者来承担，但结果却是由买房者承担了20%个税。如此一来，“卖房征收20%个税”政策就演变成了“买房缴纳20%个税”，完全变味了，非但没有让获利者缴税，反而增加了买房者负担。
一般来说二手房购买者大多数是刚性需求者，而部分卖房者则是投资投机者。如果“20%个税”由买房者来承担，等于误伤了刚需。尽管征收“20%个税”有利于遏制二手房价格的疯狂上涨，但买房者承担个税的现象并不是我们希望看到的。能否纠正这种现象，或者如何纠正这种现象，需要深刻的反思。
既然“20%个税”转嫁给购房者属于严重违规，按理说严重违规就应该受到严厉的处罚，以“杀一儆百”。但应该处罚谁呢，是具体经办部门还是卖房者？而且，既然承诺出台保护购房者利益的措施，为何又迟迟不见行动——究竟是嘴上说说而已，还是因为这种保护性措施根本无法实施而不出台呢？
在笔者看来，购房者承担个税是楼市扭曲的一种折射，涉及三个方面：其一，供需关系不平衡导致的个税转嫁。由于一线楼市目前还是卖方市场，即卖房者说了算，买房者只能承担个税。如果不改变供需失衡，不仅“20%个税”会被转嫁，房产税“扩围”后也会被转嫁。而税收被转嫁之后，就达不到调控、调节应有的目的了。
其二，政策设计似乎存在漏洞。房价之所以疯狂的上涨，主要原因在于供小于需，这个问题早就很明显了。但在设计“20%个税”的政策时，似乎没有充分考虑到供需失衡、个税容易被转嫁的这个现实。如果充分考虑到这些现实问题，应该在“国五条”中就有预防政策走样的相关措施，以避免转嫁个税。
其三，房屋中介扮演不好的角色。尽管供需失衡是个税被转嫁的主因，虽然由买卖双方协商谁缴个税，但由于二手房交易大多通过中介机构，中介机构为了促进交易获得利益，往往就会扮演不太光彩的角色，譬如忽悠买房者承担个税。据悉，中介行业协会打算引导买卖双方各承担一半的个税，笔者认为恐怕没有多少实际的效果。
毫无疑问楼市供需失衡不仅导致房价上涨等问题，而且给宏观政策调控楼市制造了不少的麻烦。所以，宏观调控必须围绕供需失衡做“文章”，既要让土地供需平衡，也要让房屋供需平衡。然而，“国五条”细则落地首周，十大房企半月拿地开支高达190亿元，购地热情丝毫不减——这至少说明宏观调控还没有让开发商心态平衡。
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（来源：新京报）新京报2013年4月17日报道 买房6年一直没有办理过户手续，结果遇上新“国五条”颁布实施。因涉案房屋非卖家住房，按照新规规定，过户要缴纳20%近十万的个人所得税。买房人认为卖房人不协助办理过户手续，导致“购房成本”增加，诉至法院，要求对方承担个人所得税。
16日，房山法院开庭审理了北京市首起新“国五条”20%个人所得税纠纷案。
买卖双方于2007年签订房屋买卖协议，但因为涉案房屋是经济适用房，需要房本满五年。五年期满后，房屋还没过户就遇到了“新国五条”出台。面对可能被征收的20%所得税，买卖两家谁都不愿意承担，闹上了法庭。
16日下午，房山法院燕山法庭审理此案。
曾先生称，签约后，他按约定期限向被告交付了全部购房款226000元。因为这套房子是经济适用房，需要在房产证满五年后才能办理过户。2012年7月，该房已取得房产证满五年，满足了过户条件。但因房价不断上涨，李女士以各种理由拒不协助办理过户手续。今年3月底，“新国五条”北京细则出台，细则要求出卖非住房上缴20%的个人所得税，且今年4月8日前一律不予办理此类房屋买卖的网签手续。
曾先生称，其间他曾多次与李女士联系、协商，无果后决定“走法律程序”。他要求法院判令被告协助办理过户手续、支付违约金1万元及承担“国五条”北京细则实施导致增加的个人所得税等。
“原告说找不到我的陈述不符合事实。”昨天庭审时，李女士称，2012年6月30日房屋就可以过户，自己也曾找过原告，都没找到。没有在新“国五条”前办理过户，双方都有责任，“不是因为我这一方违约，不同意支付1万元的违约金”。因此，她只同意协助原告办理房屋过户登记，不同意支付新规规定的20%个人所得税。
因双方争执不下，未能达成调解意见，法庭将对此案择期宣判。
-追访
法官：“避税攻略”可能失去房产
房山法院法官卢涛称规避20%个税可能遭遇司法制裁或交更多税
自从新“国五条”颁布后，关于如何规避20%所得税的招数应运而生。这些招数是否真能派上用场，房山法院法官卢涛就此作出了解读。
招数1
假离婚假结婚过户房产
【举例】
这种避税招数分为：步，欲买卖房产的夫妻离婚；第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；第三步，原买卖双方夫妻各自复婚。这样，二手房过户总费用只需要办理结婚、件的费用和房产证更名的费用，几百元即可搞定房产交易过户。
【解读】
法官称，假结婚假离婚在实际操作中很可能会发生“弄假成真”、“假戏真做”的情形，离婚时约定房产后，离婚后拒不复婚；或者与对方家庭异性结婚并在房产证上加名，任何一方拒绝办离婚手续并提出其他财产要求……这些均将给婚姻与家庭带来巨大危害，会得不偿失。
招数2
签订阴阳合同
【举例】
一套原价50万、实际成交价200万的二手房，按新规应计征“增值”部分20%个税，即30万。如买卖双方签署阴阳合同，将成交价写成100万，个税将为10万。
【解读】
法官指出，貌似双方皆大欢喜的阴阳合同，在审判实践中，常会引发诉讼：房主想按“阴”合同的实际价收钱，按“阳”合同的较低价纳税；购房者则称“阳”合同才是真实合同价。法院一旦查明存在阴阳合同，会认定目的为规避纳税的合同无效，还将建议相关部门追究当事人逃税的法律责任。
法官称，即使购房人按阴阳合同少缴了税款，但日后再卖房，房屋高于实际差价，将多交部分税款。
招数3
新规实施前将房卖子女
【举例】
赶在新“国五条”正式实施前，到派出所开出子女关系证明，到房管部门把房子“卖给”并过户给孩子。孩子只需缴纳契税和按目前税率计算的个人所得税。
比如一套市价100万的房子，如当初购买价为10万，那么增值部分就达到了90万，按新“国五条”规定需缴纳增值部分的20%的个人所得税18万元。而按此招数，仅需按照总价款的1%缴纳1万元个人所得税。日后，如孩子仍以100万出售该房时，无需缴纳个人所得税。
【解读】
法官称，如果日后孩子私自将房屋出售，而未将房款交给老人，会给老人日后的居住、养老等造成重大影响。如果孩子遭遇离婚，该房产将作为孩子家庭的共同财产被分割。如果孩子存在债务，房产可能被法院执行。
同时，法官指出，目前各大城市对于二套房、三套房的限购力度比较大。父母将房产过户给孩子，孩子如日后自身有购房需求，将会受到影响。
招数4
假借债务纠纷骗取以房抵债裁决
【举例】
按照房屋成交价，二手房买卖双方伪造欠款事实，由买方持房主出具的欠条向法院提起诉讼，要求房主偿还欠款。庭审时，卖方承认欠款数额及事实，并表示没有其他财产用于还债，愿意以房抵债。最终，法院将二手房判给买方抵债。
【解读】
法官指出，新实施“民诉法”对当事人试图以合法形式掩盖非法目的的企图加大了打击力度，一经查实，将受到严厉的司法制裁。另外，法院也不会支持当事人所谓的“以房抵债”约定，当事人如果自愿用除现金外的其他财产还债，也将由执行阶段通过司法拍卖程序解决。如因为房价涨跌，购房方对法院裁决反悔，不再要求买房，而是故意“弄假成真”持判决向卖房人要求返本付息，或房主“将错就错”自愿“还款”而反悔不再卖房，另一方往往会向法院自曝虚假诉讼真相，从而通过司法程序撤销生效法律文书。这样，双方均将受到严厉的司法制裁。
招数5
借用公司名义售房
【举例】
以公司名义售卖二手房并无缴纳20%个人所得税的规定，因此可以借用公司的名义将房屋出售出去，从而达到避税的目的。
【解读】
法官指出，借用公司名义售房，当事人首先需要将自己的房屋过户到公司名下，转让时要按15%的税率缴纳企业所得税，避税效果并不明显。此外，房屋登记在公司名下，可能被公司进行抵押、担保、买卖等处置，实际房主权益将受到损害。公司财务状况出现问题，该房产可能被作为公司固定资产遭遇法院的执行。
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