搭城镇化顺风车 未来十年楼市能否再现神话
经济参考报2012/12/28 08:04
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
进入四季度，房地产市场再现回暖迹象，而中央近期多次提及的“城镇化”也给开发商注入了一针强心剂，甚至有观点认为房地产将再迎“黄金十年”。在即将到来的2013年，搭上城镇化顺风车的房地产业真的能否再火一把？未来十年，房地产投资是否还能续写暴利神话？
城镇化给市场想象空间
12月25日住建部明确表态，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求。地方政府若放松调控导致房价上涨将被问责。此前，国土部曾在12月18日出面喊话严查地王、稳定土地市场。
业内人士分析认为，股市此轮上涨主要受益城镇化规划即将出台的利好影响。从十八大到中央政治局会议和中央经济工作会，城镇化被频频提及，被认为是扩大内需的潜力，未来经济主要增长点。
市场消息是发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿已编制完成，城镇化将在未来十年拉动40万亿投资，给市场以非常大的想象空间。
房地产界更是摩拳擦掌，跃跃欲试。
“很多人都说中国房地产的黄金十年过去了，我说不是，中国房地产市场最精彩的十年才开始”，业内人士认为，伴随着十八大召开，伴随着中央提出的城镇化进程和百姓收入倍增计划，2013年的中国房地产市场会非常热闹，至少比2012年、2011年热闹。业内人士说，“过去的个黄金十年我们靠广告语卖房子，第二个十年我们靠城市化布局卖房子。”
城镇化“馅饼”有多大
然而，城镇化真是天上掉下来的“馅饼”吗？
多年来每当提到“城镇化”的概念，人们就会把房地产市场仍有巨大的需求与之联系起来。但是，“城镇化提出不是始自今日，已经搞了很多年。未来房地产不会再出现过去那样的暴利”，吉林力旺房地产公司总经理惠大桥说。有机构测算，随着城镇化的加速，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年商品住宅销售面积的12倍以上。“这是一个持续性的利好，不会三两年见效”。
购房网总编辑马峻岭也表示，40万亿的大“馅饼”，摊到房地产业的究竟有多大，什么时候砸到头上，现在还很难说。他说，城镇化不是房地产化，有其发展有其自身规律和发展阶段。房地产超前会导致房屋闲置、资源浪费；滞后则会影响人口聚集和产业发展。因此，房地产业介入的时机很重要。只有与当地经济社会发展和百姓需求相适应，才能促进城镇化和房地产自身的发展。
与城镇化相比，一些业内人士认为，对当下房地产市场产生直接影响的还是楼市调控政策。据中原地产统计，截至12月中上旬，54个主要城市新建住宅签约套数达19万套，“暖冬”趋势仍在持续。业内人士认为，楼市如果继续出现明显上涨，不排除明年调控加码的可能。
住建部政策研究中心相关人士表示，明年楼市要看货币政策、城镇化政策和房地产业三大政策。但总的看来，中国房地产业还有潜力。该人士指出，中国房地产市场变化，更多要看货币政策的调整。明年货币政策预计不会过紧，因此对房地产市场而言，不会比今年更差。更关键的是要看接下来中央政府在城镇化推进中有何实质性政策。
谨防城镇化推高房价
最近，长春、合肥等二三线城市周边县区的房价开始上涨。吉林力旺房地产公司总经理惠大桥发现，他在农村亲友开始在县城买房，县城亲友开始在省会买房。原因就是“城镇化”。一些中介代理表示，随着城镇化进程加快，进城农民要解决居住问题，必然要买商品房。
数据显示，12月上半月，北京新建住宅签约和二手房住宅签约都达到年内同期高点，合计环比上涨了9.4%，11月，广州二手楼成交量环比增幅更是超过39%。在很多业内人士看来，这样的变化，与“城镇化”概念的热炒脱不了干系。
“城镇化首先要解决的问题，是产业承接和公共产品承接的问题，没想到炒作房价走高的群体却扯起了大旗。”中国社会科学院经济学博士马光远说。
“借城镇化之名推高房价，这种现象要引起注意”，长春市房地产协会常会副会长盛学永说。近几年有购房经历的人都该对2009年楼市的涨价记忆犹新。当年中央经济工作会提出放宽中小城市户籍限制推动城镇化，二三线城市房价应声而涨。其中温州、湛江等城市涨幅，今天也跌得最惨。
马光远认为，加快城镇化建设本身并不助长房价的暴涨。“中国的城镇化要完成，起码得有一个前提，就是房价一定要保持稳定，因为进入城市的农民根本买不起房子，政府也没有能力给这些进入城市的人全部解决保障性住房”。因此中央抑制房地产的政策没有改变。在投资需求被抑制的情况下，仅仅依靠自住需求，仅仅依靠目前没有房子人的购买力，要让房价暴涨也不可能。
马峻岭也表示，我国房地产行业经历了十年的高速发展，特别是近几年来不合理的上涨已经严重透支未来，市场短期内很难再出现上涨动力。
中国人民大学教授郑风田表示，房价继续上涨，只能阻碍城镇化进程，”打工者买不起房，城镇化就是一句空话。
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（来源：济南时报）12月5日至7日，全省城镇化工作会议在济南召开。记者在会议上了解到，山东省目前的城镇化发展已进入中期阶段，截至2011年底，山东省城镇化水平已达到50.95%。
山东省城镇化率到2015年力争达到56%以上，到2020年达到63%以上。山东省的城镇综合承载力将再上一个台阶，力争到2015年建成100公里以上城市轨道交通运营线路。
总体 2011年城镇人口总量超农村
截至2011年底，48个设市城市人口城镇化率均超过35%，其中有21个设市城市超过50%；在60个县中，有55个县人口城镇化率超过30%，其中有23个县超过40%。全省有10个城市进入综合实力前100名，26个县(市、区)位居百强。
未来 济南要形成总部聚集效应
城市群是推进城镇化的主体形态，也是提升区域发展竞争力的重要载体。积极推进山东半岛城市群、济南都市圈、黄河三角洲城镇发展区、鲁南城镇带的规划建设，是加快城镇化建设的有效途径。
济南市要拓展发展空间，提升城市功能，发展服务经济，形成总部聚集效应，提高在区域发展中的首位度。青岛市要充分发挥龙头带动作用，打造“蓝色硅谷”，实现蓝色跨越，建设区域性贸易中心、东北亚航运中心、高技术产业中心、旅游中心，加快建设宜居幸福的现代化国际城市。
同时，要进一步加快新型农村社区建设，力争到2020年建成1万个具有一定规模的高品质新型农村社区。
发展 济南等加快城轨交通建设
提升城镇化的水平，实现产业结构、承载能力、人居环境、公共服务均等的完善与提升是必要的发展途径。
首先，规划布局要突出城镇各自优势，展示地域特色。其次，城镇化的经济基础是推动城镇化的动力，因此，要构建现代产业体系，积极发展城市经济，优化提升城乡产业结构。
山东将加强重大基础设施建设，加强智能电网以及新型能源建设。完善现代综合交通运输体系，加快建设“四纵四横”铁路运输网络，优化港口布局，加快济南机场扩建和青岛机场迁建。
山东将加快青岛、济南等城市轨道交通建设，力争到2015年建成100公里以上城市轨道交通运营线路。建设中心城市城际快速交通网络，到2020年山东半岛城市群内主要城市实现城际轨道交通相连。
山东拟实施公交优先战略，优化公交线网和公交站场枢纽布局，努力构建现代化城乡公共交通体系，缓解大中城市交通拥堵。
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