开发商不看好节后市场 多项目开盘时间“没谱”
新京报2012/01/31 13:24
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
龙年伊始，北京房地产市场尚无回暖迹象。业内普遍认为，在这样的情况下，开发商是否在春节长假之后抢先开盘、开盘定价多少，都让开发商“备感头疼”。
开盘时间和定价成未知数
可以看出，开发商的纠结心态明显地反映在开盘数量及定价上。据亚豪机构统计数据显示，2月份北京有23个项目计划开盘，较为确定开盘时间的项目却只有8个。而据北京中原地产市场研究部统计，预期在2月份开盘的项目仅有15个。此外，还有代理行提供数据显示2月份计划开盘的项目仅有9个。可以看出，各机构的统计数据的差异很大。
在项目的价格上面，不确定的表现也同样明显。据亚豪机构统计数据显示，在2月份北京计划开盘的23个项目中，仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外13个项目尚未公布定价。而中原地产统计的15个预计开盘项目中，除3个项目延续老项目定价外，其他项目也没有确定开盘价。
某代理行的一位市场分析人员告诉记者，现在越来越难问出楼盘的开盘时间和价格了。“有的项目每次给售楼处打电话都说下月开盘，都从去年年初说到年底了。价格上也是，都偷偷摸摸地降价，或者用赠送面积、送装修等形式来‘降低’房价。”
亚豪机构市场总监郭毅表示，在目前的市场情况下，开发商也在犹豫，因此很多项目的开盘时间都不确定。北京中原市场研究部总监张大伟指出，2011年惨淡的市场使得大部分开发商对龙年春节后的市场并不看好，大部分项目选择了“冬天模式”。
此外，2月份受春节假期的影响依然存在，大部分项目都处于延缓动工的期间，而多数购房者也仍处于观望中。
库存或涨到15万套创纪录
从目前北京市场整体情况来看，如何消化库存依然是2012年的楼市难题。
北京中原市场研究部提供的数据显示，目前在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，预期在2012年上半年，主要的35个热点城市供应量将明显上涨，合计潜在供应面积达到了2.56亿平米。其中北京预计在明年上半年可能的潜在供应面积高达1200万平米，将增加超过9万套住宅，库存可能上涨到15万套的历史位。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，2012年，北京房价的下行窗口已经打开，一旦进入下降通道，只要没有政策因素的转向支持，在“买涨不买跌”的心态影响下，本就被限制的购房需求将进一步降温，房价也就无法止跌企稳。
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（来源：每日经济新闻）
在住宅买卖市场一片寒意之时，北京的住宅租赁市场却在春节假期就提前迎来了开门红。
“往年这个时候基本上都签不了单，但今年春节后刚开始上班，就有不少客户过来咨询，有的还特别着急，提出两三天内就要入住，我们这个店初五、初六两天就签了五六单了。”我爱我家北京公司方庄店经理张智慧昨日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，与往年相比，今年明显感觉到房屋租赁市场回暖提前。
业内分析人士称，楼市的扑朔迷离使部分购房人“由购转租”，以及二手房业主“弃售转租”，都加速了租赁市场的升温。
成交量大涨191%
来自伟业我爱我家市场研究院的数据显示，1月26日~1月27日两天，北京租赁市场新增房源量比去年同期上涨了近一成，新增客户登记量比去年同期上涨了近两成，租赁市场交易量比去年同期上涨了22%左右。
该机构的另一数据显示，与春节7天假期的成交总量相比，节后首日（1月29日，正月初七）北京租赁市场成交总量大幅上涨了191%，新增客户登记量上涨了82%，新增房源登记量大幅上涨了118%。与去年同期（2011年春节后首日）相比，成交量上涨了25%，新增客户登记量上涨了95.7%，新增房源登记量大幅上涨了18%。
租金方面，节后首日北京租赁市场成交均价为2946元/月/套，与今年1月中上旬的租金均价相比下跌了4.9%，与去年同期相比基本持平。
楼市迷离加速租赁回暖
租赁市场的暖意更衬托了房屋买卖市场的冷意。北京住建委网站数据显示，今年截至1月28日，北京新建住宅签约套数为4319套，二手房住宅签约仅2510套，总成交仅6829套，创造了有网签记录以来的值。
分析人士指出，楼市的扑朔迷离与租赁市场提前回暖不无关系。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，节后房屋租赁市场需求量和房源量的大幅增加，加速了节后租赁市场的快速回暖。需求方面，未来楼市扑朔迷离，使得部分购房人“由买转租”。此外，北京周边省市人口进京务工求职，也加速了节后租赁需求量的快速上升。供应方面，房价的节节回落，以及近两年租金价格的上涨，使得部分二手房业主“弃售转租”，有效增加了租赁市场上的房源供应量。
胡景晖分析表示，虽然节后租赁市场的客户需求量涨势凶猛，但可供租赁的房源量也在快速增加，大大缓解了租金价格上涨的压力。胡景晖预计，2012年北京租赁市场的客户需求量、房源供应量、成交量都或将再创历史新高，由于租赁房源量的增加，投入运营的公租房项目数量的逐步增多，2012年租金将总体保持平稳，同比涨幅或将再创新低。
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业内反应不一
另一名在北京地区拥有5年房地产经纪从业经验的人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前来看，还没有明显感觉到今年房屋租赁市场的成交数量同比有太大的上涨，“我所在的劲松区一直都是北京租赁市场最活跃的区域，每年春节过后这个市场都很火爆。就我在的区域而言，春节之后的成交量可能会比之前一个月高出至少一倍。”
该人士还告诉记者，虽然目前来找房的客源已经很多，但是房价还是1月中旬的房价。按照惯例，房价的上涨应该在正月十五之后，“但是个人感觉不会涨太多”。
来自链家地产市场研究部的消息称，因为大假刚结束，目前还没了解到旗下门店成交量同比有大幅的上涨，“目前的统计中，客源量确实是比春节之前有很明显的增长，但跟往年相比，仍属于正常情况。”
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土地多流拍地价仍坚挺 地价让利决定房价降幅
新的一年，想买房的市民除了关心去年房价降了多少，也关心作为房子“面粉”的地价降低了没有，做为判断今年房价走势提供相应依据。业内人士综合前两年济南土地市场的总体情况后认为,去年济南地价总体保持了稳定，虽然地价未降，但也不代表今年房价没有了下降空间。
2011年11月份，位于长清区大学科技园区的9宗土地集体流拍，让不少人感觉意外，不得不直面土地市场的惨淡。
土地市场的冷清似乎表明济南的地价可能降了，但统计数字显示实际情况恰恰相反。
2010年招拍挂土地每亩成交均价约合312万元。从楼面地价来看,住宅的多在1000多元/平方米。而2011年招拍挂土地的总成交价格折合每亩约在317万元,两年相比,地价基本保持了稳定,甚至有“小涨”。
业内人士认为,虽然2011年地价没有下降,甚至许多地块价格还有上升,并不代表调控没有对土地市场起到作用。恰恰是调控使得企业压缩投资,拿地积极性下降,才使得土地市场价格较为平稳。
在房地产市场火热的时候,地价和房价之间形成一种相互“助涨”的关系,在新一轮的调控过后,人们希望两者之间形成一种相互“助跌”的关系,但实际上在2011年,这种关系仍未形成,许多人担心,“面粉”的价格没动,“面包”怎么降价呢?
世联怡高山东市场部经理梁伟告诉记者,去年开发商所拿的土地,房源上市大部分要到明年,今年开卖的占少数,今年市场上销售房源的多数楼盘,拿地时间都较早,楼面地价其实已经定了,至于楼价能降多少,还是要看开发商肯让多少利。
业内人士告诉记者,一块住宅用地,去年能盖20层,而今年则可以盖到26层,这大大压缩了开发商的土地成本。因此对某些开发企业来说,虽然拿地的价格没降低,但实际上在开发过程中土地成本是间接降低了。
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