1月成都商业用地出让"打拥堂" 住宅用地"靠边站"

新的一年，限购、限贷等楼市调控政策依然无缓和趋势，受此影响导致不少城市的商品房成交量极限缩水，而更为重要的是楼市调控威力已经深入到了房地产上游的土地市场，流拍、撤拍比比皆是，有迹象表明目前土地市场陷入了深度晕迷。尽管土地市场极度低迷，商品房市场也没有任何好转迹象，但步入新年后的个月成都商业用地推量却创下了近年来之最。

据成都市国土局公告显示，截至1月31日，一月成都土地市场已经和将要出让的地块多达12宗，总面积1079.84亩，净用地面积高达71万方，这一体量刷新了近5年来同期推量记录。其中，有8宗商业用地分别已于1月5日、1月12日、1月13日成功出让，另外4宗，也将于1月18日出让。

无论宗数还是净用地面积，今年一月的商业用地推地量，均为08年以来历年同期之最，而一月份其他10宗挂牌土地均为商住混合用地，且商业用地面积均大于住宅用地面积。值得注意的是，截至目前，一月出让地块中住宅用地出让宗数仅为零。商业用地密集上量和住宅用地遇冷，会加速开发商转身商业地产的步伐吗？

商业用地为何整月集体亮相土地市场？

来自房天下的历史数据显示，2010年1月成都商业用地供应3宗，净用地面积35218.82平米，2011年1月成都商业用地供应9宗，净用地面积552704.88平米，待到2012年1月商业用地出现井喷，整月成都商业用地供应12宗，净用地面积719894.16平米，楼面地价也从2010年的623.63元/平米涨高至1126.18元/平米。

为何在土地和楼市都极度低迷的情况下，成都土地市场却出现了狂推商业用地的一幕？“，住宅市场限购将部分实力买家和投资者踢出出局，不少买家则将眼光放到了商业地产上，而开发商调控重压之下，选择商业地产避风也成为了众多房企躲避调控的逃生之术；第二，商业地产租金能够在未来提供稳定的现金流，让处于股市低迷期的社会游资涌入了不限购的商业地产；第三，大都市的城市化进程需要商业地产持续给力，商业用地供应和城市规划有必然联系”业内人士分析。

“乘热打铁”这是最近不少业内人士谈到成都商业地产用到的一个词，由于商业地产不受政策影响，2011年成都商业地产迎来了一个发展黄金期，土地市场上商业用地更是随之起舞，高溢价比比皆是，每每采访商业用地竞得者大家都是豪情万丈，壮志凌云。既然2011成都商业百花齐放，那2012年乘热打铁也是大势所趋，从1月土地供应情况来看，商业用地延续了去年12月的放量趋势，并出现井喷势态。“市场需求决定着供应变化，住宅地没人要，商业地被瓜分，今年一月出现商业用地整月集体亮相土地市场的现象相当正常”一位不愿透露姓名的开发商如是说。

商业地产不是想做就能做

近5年成都商业用地规划建筑面积与楼面地价

住宅市场愁云惨雾，商业地产热血沸腾。据有关统计数据显示，2011年成都的商业地产中，仅城市综合体项目就超过80个，2012年整年预计将新增270万平方米供应量，且新增供应量大部分位于天府大道沿线，按照这种发展势态，暂无政策压力的商业地产开发商们将极尽所能“攻城谋商地”，用商业地产项目产生的利润弥补住宅市场的盈利压力。

尽管现在商业用地成为了众多开发商垂涎的肥肉，但并非所有人都能吃得下。在限购令出台之前商业地产并不被开发商们看好与钟情，由于其投资大、回报期长、操作难度大将直接考验开发商的实力与经验，不少开发商将商业地产作为“禁地”从不跨入。但自从限购出台后，住宅市场受到了严厉打压，越来越多原来只做住宅项目的地产商把目光投向了商业地产，这样一来商业用地就成了大家疯抢的目标。

“不管地块好还是不好，只要是商业用地先拍下再说”这是去年一位参加土地拍卖会的开发商原话。

商业地产建设正如火如荼，但地产商一涌而上带来的鱼龙混杂却为商业地产的发展埋下了重重危机，缺乏商业地产开发经历、运营管理一窍不通，空置率、使用率更是屡屡出现在各大媒体之上，商业地产有没有泡沫、泡沫到底有多大成为了众多业内讨论的重点。

从近两年商业地产的疯狂不难看出未来它不会永远“波澜不惊”，当住宅市场泡沫被慢慢挤掉的时候，更大的泡沫却正在酝酿中，缺乏严谨、长远规划的商业地产必将走向失败，按照中国人的老话“躲得过初一，逃不过十五”。