关门潮袭向行业龙头 中原地产关铺六十裁千人
每日经济新闻2011/11/04 08:48
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
楼市感冒，地产中介便开始打“喷嚏”。
继10月份深圳地产中介世华、中联等关闭近三分之一门店之后，行业龙头中原地产也未能独善其身，开始裁员同时关闭门店。
行业分析认为，二手房市场成交低迷，地产中介出现亏损，开始调整门店规模以求生存。
预期落空关停60门店
原先预计二手房市场会在10月份有所好转，但成交量回升的迹象并没有出现。李耀智无奈作出调整。而数日之前，李耀智还在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，中原地产没有关铺的计划。
目前，中原地产并未公开门店关停和裁员的计划。但李耀智透露，中原地产将在近期关停60个门店，并裁员1000人。
李耀智解释称：“主要将对各片区内重叠的门店进行调整，一些成交情况比较好的片区不会关闭。”他同时还表示，如果明年市场好转，关闭的门店会重新开业。
此前，中原地产在深圳拥有380家门店和7500名员工。调整之后，中原地产在深圳拥有320家门店，仍是深圳地产中介行业的老大。
中原地产市场监控数据显示，10月深圳二手房成交量仅为2133套，环比9月下跌9.6%，成交面积18.35万平方米，环比下降6%。这已是深圳二手房成交量自7月份以来的连续第三个月下滑。
对此，李耀智分析原因认为，一方面是开发商开始大规模降价促销，新房价格下降；另一方面，房租租金仍然较高，二手房业主捂盘惜售，不愿意降价，深圳部分地区出现一、二手房价格倒挂现象，购房者转而投向一手房市场。
僧多粥少中介断尾求生
今年“金九银十”销售季以悲剧谢幕。中原地产数据显示，10月份深圳新房成交2211套，成交面积18.35万平米，仍然处于市场低位。由于不少新推楼盘降价促销，导致成交均价环比9月下降4.5%。
实际上，从今年4月份开始，深圳中小型地产中介关门之声便不绝于耳。市场持续低迷，行业龙头也开始熬不住。
地产中介频频缩减门店数量，进行市场收缩和调整，难道中介行业的“冬天”真的来了？
10月份，深圳地产中介世华地产关闭深圳宝安、龙岗、布吉、龙华等片区近100家店铺，并撤出关外市场，另一家中介中联地产也将关闭30~60家左右。9月份，港置地产也关闭在深圳部分门店。
这是自2007年深圳中介中天引发行业地震之后，规模一次的地产中介门店数量收缩。
由于二手房成交量减少，包括中原、世联、世华、中联、美联、21世纪等众多深圳中介在内，近三个月以来地产经纪业务出现不同程度亏损。据悉，中原地产此次关停的60多家门店，每个月的亏损都在10多万元。
“市场成交低迷，出现亏损是肯定的”，21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧称，“现在深圳二手房成交量一个月只有2000多套，而中介店铺有4000多家，平均每个店铺成交不到一套，店铺数量比例过大。”
据统计，目前深圳市场上房产中介有登记备案的多达上百家，店铺数量多达5000家。中原地产、世联地产、世华地产等在内的行业巨头店铺数量均在200家以上。
“即便每个月有5000-6000套的成交量，中介店铺的数量还是过多。”杨创慧认为，中介市场已经严重饱和。
实际上，与去年每个月12000多套的平均成交量相比，今年二手房成交量下降幅度超过80%。
李耀智也坦言：“现在整个房地产行业都出现困境，房地产中介也不得不面对客观现实，采取保守政策。”
成交大幅萎缩 深圳中介门店关停3000家
（来源：财经日报） 楼市调控袭来，新建商品住宅市场首当其冲，但二手房代理商的日子也不好过，行业性生存难题不断迫近。
当地多家媒体接到报料称：“中原地产将裁员2000人。”对此，中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智向《财经日报》表示，公司确实准备调整门店数量和布局，目前还没有确定具体哪家门店关闭以及裁员，“裁员2000人”之说不实。
但无论裁员多少，深圳地产中介似乎正陷入2008年以来的困境。
在深圳店铺较多的世华地产，亦在接受采访时承认确有门店关闭，但没有透露具体数量。有业内传言，还有一家知名地产中介计划关闭店铺30到60家。
中原地产代理(深圳)有限公司二级市场总经理玉家雄表示，房地产新政对深圳楼市的降温作用非常明显，成交大幅萎缩使不少中介扛不住了。
不少小的中介公司因资金薄弱而无法挺过这段艰难的时期，纷纷倒闭关门，一些大中型地产中介则在宝安、龙岗等成交量低的地方选择性关铺，并在以前集中开店的区域砍掉一部分门店，整合资源。
让中介老大也不得不走上关铺之路的主要因素，还是来自于低迷的成交量。受政策及大运会的双重影响，2011年8月，深圳市规划国土委统计的二手房过户量大幅下降，创下三年以来新低，量能水平下降至2008年月度成交量的低水平，仅2384套，环比下跌63.6%，同比去年8月下跌82.1%。
9月份，深圳全市二手房过户量有所回升，达3449套，比8月份上升44.7%，但仍处低位，同比去年9月下跌68.7%。
中原地产统计显示，10月份深圳二手房成交面积为18.35万平方米，环比跌6%，而成交均价为21077元/平方米，环比下跌12.3%，超过一手房。
记者调查发现，目前在一些区域，不少中介店铺店面大门紧锁、人去楼空，仍在营业的公司也是空空荡荡，有的只有两三个员工在苦苦留守。
9月下旬，港资地产中介“置业18”一次性在深圳关铺9家，引起业内震惊。孰料事件不过十余天，今年“十一”期间又传出中介海王地产关铺的消息。海王地产在深圳进行门店调整，关掉了位于南山前海、后海一带的数家门店。
来自中原地产对深圳中介门店分布情况的初步调查。年初深圳中介门店大约为8000家，主体是中小型中介。目前正常营业的只有5000家左右，中介门店关停了3000家。
不过，在李耀智看来，目前深圳地产中介未现“倒闭潮”。他认为，由于深圳目前二手房的成交量仍然没有反弹，很多地产中介只好转为代理一手房，但对于开发商不愿意找中小型地产公司代理自己楼盘，因此中小型中介的生存空间越来越狭窄，以至很多公司关门倒闭，这个局面的扭转需要成交量的反弹。
李耀智表示：“目前来看，即便政府对楼市调整政策有微调，但对严厉的房地产调控政策放松的预期，我们都不抱太大希望。随着房地产调控深入，与其死守亏损，还不如调整门店，保存实力求生存“。
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揭秘银行房贷路线图 对自愿加价贷款人留余地
（来源：长江商报）尽管有着稳定的收入、税单，工资流水清晰、之前也从无不良信用记录，但这样的贷款申请人，现在也都很难轻松地从银行拿到房贷了。
财力刚够首套房首付三成的陆小姐就是这样一位贷款人，她已经和本地多家银行来回绕了一个多月，按揭贷款却始终拿不下来。
一让再让的贷款人
陆小姐9月底开始，陆续咨询了工行、建行、交行、浦发、中信[简介动态]、招商[简介动态]等多家银行，她在网点，提出要按揭贷款时，得到的答案清一色是“没有额度”、“贷不出”或“明年年头再试试吧”。
陆小姐开始了步退让。她从房产中介处获知，部分银行对自愿“加价”的客户是留有余地的。于是，她开始和银行谈利率上浮，由此，她才得到了几家银行的业务接待。据陆小姐透露，期间，和她谈利率上浮限度的一家支行，甚至开出了上浮30%的高价。
几经周折，某家股份制商业银行的支行客户经理终于答应以上浮10%的贷款利率帮陆小姐“试试看送批贷款”。但是，在进入流程前，该经理告诉陆小姐，请她考虑将首付“至少提至四成、五成”。因为只有这样她的贷款申请才能“排得靠前、获批可能更大”。客户经理事先表态，正在排队的房贷申请很多，只能尽力，不能保证结果。
陆小姐第二次让步，东拼西凑出了四成首付后，她的贷款申请终于送审，并于上月末“审批通过”。但银行之后却又告诉她，没额度放款，请她继续耐心排队。
为什么房贷审核通过却放不出来？一头雾水的陆小姐实在搞不清楚，房贷在银行内部要走怎样的“路线”，才能落到贷款人手中。
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银行内部的房贷路线图
某商业银行一信贷业务负责人向本报介绍，和房贷申请直接对接的是银行的贷款审批部门，这一部门一般在银行的零售业务风险部之下，名头叫做“个贷审批中心”或类似称谓。
对于这个部门的职能，上述负责人的回答是：“只管批贷款，不合格的退回去，合格的就排队等额度”。也就是说，这个部门通常是“点对点”看个体申请是否合格合规，和“大面上”的支行总体可用放贷额度无关。
在资金面从紧之后，这个部门在审核房贷时有什么变化？记者从一家大行的相关业务人员处了解到，该行虽然不作明文规定，但一般对贷款人首付占比都要求适当提高；其次，银行对贷款人的财力审核也从严把关，对工资流水、交金交税记录都不能再“睁一只眼闭一只眼”，特别是一些无法用税单证明的收入来源已经无法计算进贷款人的财力状况中；此外，对于资信情况一般的部分贷款人，银行还可能要求其每月还贷额度不得超过其可被证明固定收入的50%；而对于利率，此前的优惠价早已成为历史。
审批部门只管审贷、不管额度，哪个部门负责额度发放呢？上述负责人告诉记者，每个银行的总行和分行都有一个类似的计财部门，在贷款“总量控制”的情况下平衡着各个部门的贷款额度。
于是，银行贷款的“四种平衡体系”进入了记者视野。
首先，是分支行间平衡：总行计财部门会根据总量在各个分行间分配可用贷款额度，各个分行再根据各支行历史业绩表现将额度分配到支行；
第二是贷款种类间平衡：在对公及零售各贷款种类中，“房贷”已不再是若干年前的“香饽饽”。某银行总行一高管近日在这一问题上暗示记者，房贷问题落脚点是政策导向问题，比如该行在平衡贷种时，对国家扶植的绿色信贷增长“不设上限”；房贷在总量控制下被挤占了生存空间。
第三是贷款期限上的平衡：每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配；
第四是利息上的平衡：一般而言，不被看好的贷种需要尽量争取相对较高的利率，因而对于房贷，那些自愿首付占比大、利率上浮多的申请，就容易在“候款大队”里排位靠前。
在计财部门之上，是什么指导着这一“平衡”的划归？“路线图”的最顶端是银行的总体风险控制管理部门和资产负债审核委员会。它们会根据央行的政策制定并调节银行的总体贷款政策，决定当年或当季新增贷款要向何处倾斜，也会根据存贷比状况和准备金收缴政策制定计算出可用贷款额度的总量。
陆小姐的疑惑到这里应该能得到解答。她的贷款通过的很可能是支行贷审部门的审批，而额度发放部门则在分行及以上，接受着总行风控部门和贷审委员会的政策指导。由于贷审和放额度严格来看其实走的是两条运作路径，在资金面从紧而总量又受控制的情况下，就不难理解贷款申请即使通过审核、放款流程还路漫漫的现状了。
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倒逼机制下的“以价补量”
陆小姐告诉记者，她打算用等额本息还款法从银行按揭贷出200万，期限30年。房贷利率上浮10%后，她总共需要多还款近35万，也就是每月多还近1000元；而相比一段时间前银行还普遍存在的85折房贷利率，她总共要多还近85万，每月多支出2300元。也就是说，在上浮10%的利率面前，房价下跌也被大打折扣。
总行制定整体的盈利目标后，会将其拆分发放到各分行、进而布置到各支行。根据14家上市银行的年报数据显示，即使近年来金融脱媒效应初现，利息差收入仍是中国银行业主要利润来源。
难以改变的“利息差依赖”近期遭遇资金面从紧、存贷比压顶。据央行统计数据，2011年前三季度人民币存款增加8.11万亿元，同比少增2.09万亿元；9月份人民币存款增加7303亿元，同比少增7259亿元。现金储备规模的缩小让银行越发“无钱可贷”。
各商业银行可用于放贷的总量“老本”减少了，对单位效益的压力也就随之增加了。上述内部人士分析，目前银行的“加价不加量”，完全是总量控制倒逼机制下的成本转嫁、“以价补量”。
中央财经大学中国银行业研究中心主任、金融学院教授郭田勇此前也表示，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。在规模受控的情况下，银行盈利的压力却并没有减少，以价补量、调高利率是必然的。
具体到支行，上述内部人士表示，他所在的支行每年可用的“三费”(财务费用、管理费用、营业费用)额度与完成的利润指标是成正比并逐年累积的，若该支行当年用完费用额度却没有产出相应利润，下一年的三费就会按比例被扣除；再具体到一个客户经理，他每年需要完成的存贷指标和创收任务也是额定的，而他也正是靠创收能力来获得业务提成。在这样的运作和考核机制下，对于“吃力不讨好”的房贷进行利率上浮，就在情理之中。据财经日报
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