济南部分区域楼价“一手”不敌“二手”
齐鲁晚报2011/10/28 13:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
9月以来，房地产市场并未像以往那样“有声有色”，平淡中商家的心理压力也更为沉重，以价换量的各种优惠活动在市场中频现。受调控影响，市场中出现了一手房与二手房价格倒挂现象。此现象的产生，出于何种原因？是否正常？记者采访了几家开发商和中介机构。
开发商：在售商品，价趋合理
“低开高走”是开发商惯用的营销手段，一是让房源尽快消化，二是给消费者一个购买前后的信心对比，显现不动产处于状态。采访中，济南诺贝尔城侯桂杰先生表示，济南乃至北京、上海、天津等城市，目前均已出现一二手房价格倒挂现象，这与市场供求，买房、投资受限不无关联。在济南，房价倒挂现象主要集中在市区，而章丘一带的房价就没有此现象的发生，这也说明从涨幅空间上，章丘的房源价格空间更小。
山东黄金地产旅游集团有限公司营销策划部经理李松年表示，此种现象主要体现在配套齐全的社区周边，
尤其是；市区老房产因户型小、单价高、总价低的特点，倒挂现象尤为明显；一二手房在按揭政策一致的情况下，二手房现房现住的特点更受购房者青睐。
中介机构：现房与期房的较量
齐鲁楼市不动产区域总监赵炜表示，目前济南一二手房价格倒挂的现象主要出现在一些新开发片区，原因很简单，二手房的现房属性，以及商品房的期房属性，使得两者相比之下二手房价格略高于新房价格。他举例表示，济南东部高新区黄金时代的二手房价格每平米已达到了九千元左右，而海信慧园二期目前在售价格仅为8000元/平米左右。黄金时代为现房小区，配套成熟，生活较为方便，而海信慧园短期还未能达到即买即住条件，对于部分刚性需求来说，购买二手房更实惠，这正是同一片区出现二手房与新房价格倒挂现象的主要原因。在济南南部区域，京鲁山庄均价已达到每平方米7600元，而同一地段的中海国际社区团购价在每平方米7300元左右，此种现象也是因期房与现房的差异而产生。需要强调的是，一二手房价格倒挂现象出现在某些区域，从济南楼市整体而言，并不是普遍现象。
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（来源：每日经济新闻）进入8月以来，原本被视作“敏感地带”的房价预判话题，突然之间被炒得热火朝天。万科董事局主席王石在8月初的一次公开演讲中提出，热点城市的房价有回调空间，开发商应顺应趋势合理定价。而号称对房价“封口”几年的SOHO中国董事长潘石屹也在日前举行的“2010金融地产峰会”上高调表态，房价将会跌至2009年初的水平，跌幅或有30%。
看空派
另一家央企地产公司内部人士告知记者，截至8月底，公司完成的销售额可能只及全年目标的三分之一，“新推楼盘肯定会比原先预期价格更低，至少与前期平价吧。”
远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙称，小开发商现金流会有一定压力，需要调整价格，预计房价下半年调整幅度不超过10%。
华业地产副总经理陈云峰认为，今年“金九银十”预计销售会出现小高峰，开发商可能会适当调低价格迎合市场。如价格下调到20000元/平方米以内，估计会出现成交量大幅上升。预计今年年内，北京房价降幅在10%~15%，下降区域主要是房山、大兴、通州，市区新增供应很少，价格不会轻易松动。
看多派
虽然两大地产名嘴——潘石屹和任志强看空后市，预言房价未来有10%甚至30%的跌幅，但市场中仍有其他开发商坦言，今年下半年房子不愁卖。
一家港资房企代表称：“现在市场已明显回暖，9~10月份能出货的都在赶工，因为我们觉得更严厉的打压政策应该要到年底才能出来。”
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，持续回暖的成交量为房价水平“托底”。“房价在年内再度大幅下滑的概率较小。”
“到今年年底时，楼盘售价较去年同期上涨3~5个百分点，我觉得是正常的。”国际物业顾问戴德梁行综合住宅服务华东区董事胡港文指出，在开发商调整价格后，华东地区大部分城市的销售数据都有明显回升，房产税实施时间可能不会在今年下半年。太平戴维斯方面亦认为，全球经济状况将制约政府对房地产的调控。全球经济的放缓将对目前暂时恢复的出口和中国经济的增长产生不利影响，这或将迫使政府不得不放松房地产市场的紧缩政策，以刺激投资和就业。
宝龙地产控股有限公司首席执行官许华芳昨天认为，下半年中国房地产市场再出台较大政策的可能性不大，对二、三线的住宅市场持审慎乐观态度，但并不希望房价再涨。“二、三线城市的刚性需求是很强劲的，而且二、三线城市的商业地产正处于高速发展阶段，商家向这些城市的拓展力度很强。我们很看好国家‘城市化’和‘内需’这两项大的政策。”他判断，9月、10月房产市场的供应量会大幅增加，价格不会有太大波动。
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