月降百万急抛售 温州投资客上海集体大“逃亡”
第一财经日报2011/10/14 08:39
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“新湖明珠城的一套房源，最初挂牌620万元，接着房东主动降到540万元，后来见有购房者诚心想买又降到520万元，一个月时间降了100万元！房东私下告诉我，如果有客户真想买，价格还可以进一步商量！”
近日，德佑地产紫云店经理张麟向记者透露，在温州开投资公司的李老板由于公司资金链告急，一次性抛出了包括上述房源在内的7套沪上房产，开价均比市价低10%左右。
记者从沪上多家知名中介了解到，近期“温州客急抛房”的降价幅度大多达到10%以上，并且，多数业主表示若客户诚心购买，仍有进一步的议价空间。
温州投资客“断臂求生”
张麟次接到李老板的抛盘委托，是在今年9月。据介绍，李老板在其门店挂牌的7套房产中，4套位于新湖明珠城、1套位于嘉定、另两套则位于浦东。
张麟透露，前几年“玩资金”风生水起的李老板在2009年底时购入上述房产并持有至今。然而，近来由于温州民间借贷隐现崩盘征兆，部分民营企业资金链断裂，负债累累，李老板的公司亦不能幸免。
“由于当初买房时贷了七八成的房贷，巨大的还款压力加上近期资金链紧张，在上海拥有10余套房产的李老板，最终决定马上将7套手续齐全的房产抛售。除此之外，由于部分房产是用别人的名字购买，他决定在办好相关手续后，再将在上海的房产清仓。”张麟告诉记者，李老板挂牌的房产，多是位于小区中心地带的高层优质房源。“李老板现在的挂牌价就只要31000元/平方米，并且可能还有进一步的议价空间。”
记者从沪上一家知名机构获得的数据显示，新湖明珠城近期大部分成交房源的成交价约在35000~37000元/平方米。粗略估算，李老板挂牌的房源，确实都有至少一成以上的降幅。
越来越多的迹象显示，温州投资客开始从上海集体“逃亡”。
汉宇地产松江大学城分行的李经理透露，浙江温州等地投资客抛售的现象在7、8月份已出现，近期也还时有发生。国庆长假期间，他还接待了一位急于抛房的温州房东，一套保利西子湾的两房，开价同样比市场价低了10%。
除了松江新城之外，洋泾、金外滩、古北等板块也出现了类似的情况。德佑地产金外滩店经理廖敏表示，近期来挂牌卖方的温州客特别多。汉宇地产浦东区域张杨分行经理蒋船君亦告诉记者，其负责的板块，近期二手房挂牌中，温州客占了20%以上。
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“捡皮夹”者寥寥
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，现在的房价总体走势比较平稳，对于温州投资客来说，短期内套利空间已经不存在了。“按照目前的市场状况，现在抛和三四个月后卖，有可能是同样的结果，在资金紧张的情况下，当然越早出手越好。”
有业内人士指出，温州投资者已开始从“需求方”向“供应方”急剧转变，资金链紧张的程度表露无遗，这也是买房市场反应冷淡的原因之一。
“一下子抛出来好几套，给客户感觉太好，客户反而出不上价。”张麟对记者表示，由于“贱价抛盘”已经成为普遍现象，近期来看“急售房”的客户反而显得不紧不慢，不急于出手。
“现在来看房的大多是刚性需求或者是置换型需求的，并且普遍出手谨慎。房价越往下走，客户出手越犹豫，价格下来了，客户的心理也会发生一些变化，认为价格还可以继续谈。”蒋船君亦对记者表示，面对“急售房”的低价诱惑，来看房的客户普遍反应冷淡。近期少数几套成交的“温州客急售房”，也多是在房东的不懈努力下完成的交易。
据介绍，在温州经营贸易公司的杨先生在上海拥有多处房产，近期因为公司资金周转困难，不得不以抛售房产的方式来回笼资金，其中一套浦东洋泾板块明珠苑2房房源挂牌228万元。但得知买家购买意愿较低后，主动降价23万元至205万元。此后经过沟通，杨先生再次让价2万元，最终以203万元成交，降价幅度高达11%。
对于客户的冷淡反应，张宏伟表示，温州投资客此前购房青睐于大户型高总价，因此如今抛盘多数房源总价偏高，价格下调未必能引起刚需购房者的关注。而对于中小户型房源，在普遍看跌房价的背景下，购房者出现犹豫的心理也很正常。
暂难撼动市场
虽然“急售房”供应量“激增”，但由于成交案例有限，市场人士普遍预计，部分温州投资客的撤离对上海整体房价的影响有限。
汉宇地产市场研究部经理付伟介绍，温州投资客急抛急售房源的降价幅度较今年上半年明显扩大，许多降价已经超过10%。“但眼下多数房东并未跟进，房东心态保持观望，二手房的降价浪潮不会因为少数投资客的低价抛售而形成，除非这一趋势继续蔓延。”
张宏伟亦认为，温州投资客比较特殊，流动资金、民间资本相对比较多，他们的撤离会对市场产生一定影响，但是形成连锁反应的可能性不大，从短期上看，市场应该还是会保持相对僵持的状态。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，从该公司一线门店反馈的数据综合判断，近期各板块温州业主卖房所占的套数大约在5%。因此，目前总体看来，在市场上温州业主房源所占据的比例并不很高，其交投行为本身不会对大市造成重大影响。但他预计，此次部分温州投资客的撤退也有可能成为楼市僵局的一个突破口。
“考虑到近期二手房价格的松动已经蔓延至之前一直颇为坚挺的小户型房源，降价的范围、深度都在扩大，因此，这些温州业主抛售的特价房，仍将加速局部二手房价格的松动。”黄河滔进一步指出，近来上海不少中介门店的二手房挂牌量还出现了10%~20%的增幅。网上房地产数据更是显示，目前上海二手房挂牌面积已经达到1858万平方米，较今年年初已激增150万平方米。“调控造成今年楼市长期的供销结构不对称，使得网上房地产一、二手商品住宅可售存量持续增加，达到历史高位，如此后几月供销水平继续不佳，楼市偏向于购房者的买方市场特征将逐步显现。”
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三季度济南楼市放量不见效 量价齐跌是主导
面对已经过去的第三季度，“下跌”占据了楼市的主导。根据搜房网数据监控中心统计，第三季度济南楼市住宅共成交8791套，环比二季度减少了387套，下跌了4.2%；第三季度商品房总成交量14800套，环比第二季度减少了416套，下跌了2.7%。
| 济南 | 4月 | 5月 | 6月 | 二季度 | 7月 | 8月 | 9月 | 三季度 |
| 住宅 | 2190 | 3420 | 3568 | 9178 | 3442 | 2484 | 2865 | 8791 |
| 总成交 | 4236 | 5719 | 5261 | 15216 | 5890 | 4176 | 4734 | 14800 |
随着楼市调控政策的不断收紧，第三季度的市场持续受挫。尽管楼市不断放量，优惠促销活动也大有楼盘在，但是购房者并不买账，对于楼市拐点的预期同时受到调控的压迫，使得买房的消费者举步维艰。
一方面是庞大的库存，另一方面则是持续下跌的成交，受限购影响的城市，压力越来越大。第三季度将是整个楼市价格的分水岭。进入市场的可售房源数量越来越多，与此同时，紧缩的银根导致融资成本大幅上升，房企资金链压力空前增加，房价拐点到来已经不可避免。
同时，第三季度的济南房价也是处于止步不前甚至下跌的势态。8月份济南新房价格首次出现了0.4%的下降，每平米大约下降了40块钱。这一信息发布后，济南房价立刻成为各方关注的焦点。在销售压力的打击下，各大楼盘陆续推出特价房、家电、装修等优惠活动，变相地实现了楼盘降价。尽管开发商还不情愿做出实际的让步，但是这已经显示出了房价的松动。
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三季度，多城市都出现了量价齐跌的现象。搜房网数据监控中心统计，65个大中城市2011第三季度商品房住宅成交套数环比下跌2.72%，同比下跌16.81%，七成重点城市成交量同比呈现不同幅度下跌。三季度住宅成交面积环比上涨2.18%，同比下跌41.04%。三季度实际开盘量环比上涨7.7%，同比上涨22.36%。11个重点城市成交均价环比下跌0.5%，同比上涨0.73%。
2011年第三季度楼市政策频出，年内第三次加息、取消首套房优惠利率、二三线城市开始限购等，保障性住房开工建设一定程度缓和了楼市的供需矛盾。一系列的政策促使楼市成交处于低迷态势。
2010年9月新政以来，多数大中城市陆续出台了限购令。随着2011年8月台州等城市限购措施的出台，二三线城市限购拉开序幕。加上信贷环境进一步收紧，房地产开发企业资金链更加紧张，开发商开始以价换量。2011年三季度成交均价下跌趋势越发明显，近七成城市价格已经出现松动，四成城市房价已经开始下滑。
上市量上涨去化成交低迷，使得各地开发商库存压力空前。面对新政，投资客一一退出，改善型购房者也在不断徘徊，刚需购房者成为支撑楼市的主要力量。开发商力求争取刚需购买力，降价跑量，花样百出。
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