八月济南房地产市场月报分析 房价"欲跌还羞"

3. 住建部公布五项限购扩容标准

住房城乡建设部17日公布对各地列入新增限购城市名单的五项建议标准。

这五项建议标准分别是：6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

住房城乡建设部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。同时要求，各省(区、市)对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，在8月20日之前上报所辖区域内各城市上半年房地产市场调控工作情况。对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈；已实施住房限购措施的城市继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的尽快调整，从严执行。住建部在对信息汇总后将出台限购扩大范围名单。

中原视点：根据这5项标准，应纳入限购名单的二三线城市不在少数。最终的限购名单预计将在8月底前公布，这将压制可能出现的楼市“金九银十”市场反弹。限购政策抑制的是投机性需求，对刚性需求的影响不大，因此，限购前也不会引发恐慌性购房、房价大规模下降的局面。

4. 胡锦涛：严格界定公益性和经营性用地规范征地拆迁管理

中共中央政治局8月23日下午就完善我国土地管理制度问题研究进行第31次集体学习。中共中央总书记胡锦涛在主持学习时强调，完善和改革我国土地管理制度要重点抓好四项工作，其中之一是：切实维护群众土地合法权益，严格界定公益性和经营性用地，完善征地补偿机制，规范征地拆迁管理，加大土地督察和执法力度，维护被征地农民合法权益。

中原视点：“严格界定公益性和经营性用地”，为我国土地管理制度改革，特别是建设用地改革，指明了一条有别于我国传统的“计划经济和行政干预模式”的土地管理模式的新思路，这意味着我国将建立真正的土地市场，建设用地需要通过市场交易取得将成为一般原则，通过征收取得则将只是例外。

5. 住建部：开发商违法开发罚3万

国务院法制办公室网站发布了住建部关于《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》公开征求意见的通知。

根据征求意见稿，房地产开发企业在开发经营过程中，发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，经有关行政主管部门查实的；开发建设的项目工程质量低劣，出现重大工程质量安全事故的；在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；因存在严重违法开发行为应被追究法律责任的其他情形等四种情形之一的，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

中原视点：对房地产开发商违法行为处以3万以下罚款，威慑力度显然不够，处罚可建立在没收非法所得的基础上，处以违法所得一定百分比的罚款。

6. 济南拆迁进入“征收时代”

8月23日，济南市人民政府发布第1号《房屋征收决定公告》，对历城区招待所棚户区改造项目国有土地上房屋进行征收。这也标志着济南房屋拆迁进入“征收时代”。

征收是指国家基于公共利益需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给予公平补偿的行政行为。今年1月21日，国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确了公平补偿的原则，使被征收人参与权、知情权、决定权得到保障，这也是国有土地上房屋征收的依据。与老拆迁条例的本质区别在于，新条例规定征收必须基于公共利益的需要，且实施的主体是政府，强制拆迁主体是法院。根据新条例，济南市制定了《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》，明确济南市房屋征收部门为济南市城乡建设委员会，征收实施单位为各区拆迁主管部门。此外，进一步调整了征收补偿标准和优惠政策。此次公告涉及的历城区招待所棚户区改造项目，是房屋征收工作的试点。

中原视点：新规较之前的拆迁办法的本质变化体现在实施主体、法律关系、拆迁程序以及强制执行模式四方面。政府成为征收、补偿的主体，建设单位不再参与搬迁，只参与建设活动。与此同时，政府不得再责成开发商强制拆迁，而由政府申请法院强制执行。

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（三）济南市重大发展规划

1. 济南将建“两纵三横”金融商务圈

目前，济南区域性金融中心建设的蓝图已经完成。今后5年，济南将“发力”，建设成为立足山东、辐射周边省份、在有较大影响的黄河中下游地区金融中心。其中，要着力打造纬二路、顺河街和经四路、经七路、经十路构成的“两纵三横”金融商务圈；在经十路两侧汉峪燕山片区，还要规划建设济南东部金融新区。

18日，市政府就加快推进济南区域性金融中心建设发布了实施意见。意见确定了济南金融业空间发展的布局，即以济南金融商务中心区和济南东部金融新区为核心，以西客站金融后台服务区、济南高新区资本市场发展示范区、章丘市农村现代金融制度改革示范区为补充的“两核三区”金融业空间发展格局。

中原视点：济南市对金融商务圈的新规划将带动区域经济发展，分散商务聚集地，全面提升各区域特色经济的互补发展。

2. 大观园东将再添近150万平方米商业金融面积

8月5日，济南市国土资源局发布大观园东项目五地块征集土地熟化投资人公告，5地块首期土地熟化资金总额达8亿元。5地块中，有3块商业金融业用地和2块居住用地，总面积225104平方米。从整体情况看，5地块建成后，大观园东片区将形成近150万平方米的商业金融业面积，以及高度为300米左右、100米左右的两大高楼，将进一步提升市中心的商业配套。

中原视点：加强商品房销售现场信息公示管理，目的在于减少商品房买卖双方因信息不对称所形成的矛盾和纠纷。

3. 全省保障房已开建26万余套

从省住房和城乡建设厅了解到，截至7月底，我省保障性住房开工建设达26.11万套（户），开工率达8成（不含新增廉租住房补贴户数）。今年国家下达我省的保障性安居工程建设任务是33.2万套。

目前，我省今年的保障性住房建设任务已全部落实到1073个项目。国家补助资金22.17亿元、省级奖补资金5亿元，已全部下达各市。省政府建立了住房保障工作约谈问责机制，对资金和土地不到位、政策不落实、建设进度滞后的市县，实行跟踪调度、挂牌督办，必要时约谈政府负责人，对未能如期完成保障性安居工程目标任务的，依据有关规定对相关负责人进行问责。

中原视点：抓保障房供应是下半年房地产调控的重点之一，6月以来，中央加大了保障房建设的督导核查力度，困扰保障房的融资问题开始逐步解决，各省保障房建设明显提速。

4. 二环西路将形成商业服务带

8日，济南市规划局进行了济南市美里湖东片区控制性规划深化调整公示。按照规划，美里湖东片区北至绕城高速北环线，南至小清河，西至腊山河路和京福高速，东至二环西路，总用地面积939.68公顷。而整个片区规划城市建设用地总面积727.03公顷，规划定位为中高密度区域，片区规划总居住人口约10万人。
片区总体布局可概括为“一轴、一带、四区”。其中，“一轴”指小清河生态景观轴；“一带”指二环西路商业服务带，沿二环西路一线，规划多处商业金融业用地；“四区”指的是产业园区、西沙美里片区、吴家堡片区和非遗郊野主题公园区。

5. 济南西部将新增一大型软件园

18日，从槐荫区企业家联谊会了解到，又一大型软件园将落户美里湖街道的槐荫工业园区，该软件园占地达1500亩，规模不亚于齐鲁软件园。目前软件园建设已完成初步规划。

6. 小清河畔将建400米高楼

随着《滨河新区核心区城市设计》通过专家评审并对外公示，位于规划中的省城北湖东南角超高层建筑浮出水面。该建筑规划高度超过400米，地上99层，与周围260米和300米超高层建筑呈“众星捧月”之势，打造小清河河岸新的城市标志景观。

北湖畔的400米新地标是省城继西客站片区400米地标性建筑之后的又一个突破400米高度的新地标。而目前我省已经建成的超高层建筑中尚没有超过400米大关的摩天大楼。

中原视点：济南“高楼”不断被刷新，随着济南市一城三区战略计划的实施，未来的奥体文博片区、滨河新区、西客站片区和汉峪片区中将有更多的高层摩天大楼不断刷新省城天际线，将促进济南市“长高长大”战略的推进。

7. 济南3块建设用地土地熟化人确定

7月7日，市国土资源局发布公告，为历城区招待所片区A、B地块和中山公园东片区等3块建设用地征集土地熟化投资人。

历城区招待所片区A、B地块东至洪楼南路、西至洪楼西路、南至山大北路、北至花园路。中山公园东片区地块位于市中区经三路南侧。目前，上述地块的土地熟化投资人均已确定，其中历城区招待所片区A、B地块土地熟化投资人为广厦集团宏海置业；中山公园东片区地块土地熟化人为融汇集团山东融汇房地产有限公司。

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（四）其他与房地产行业有关的重要信息

1. 国土部试点国有建设用地使用权网上交易

国土部日前印发《关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见》，要求在坚持国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度的基础上，开展网上交易试点。其中，宁夏回族自治区作为省级网上交易试点，湖南省长沙市、辽宁省大连市和抚顺市作为地市级试点，湖南省长沙县和宁乡县作为县级试点。试点期限为1年。省级国土资源主管部门要在试点期限结束后一个月内，开展总结验收工作。

《通知》要求，承担试点任务的地区，应当建立国有建设用地使用权拍卖和挂牌网上交易系统，应利用互联网技术，实现竞买人网上报名、竞价，并实时确认成交结果。试点工作内容包括：开展拍卖和挂牌网上操作可行性研究；分析研究实现网上竞买申请、报价、竞价等环节信息化技术和方法，确定网上交易指标体系，研发网上交易系统软件；制定网上交易规范；建立网络运行安全和风险防范机制；研究建立网上交易监管机制，实现上级国土资源主管部门对下级网上交易的实时监控、监管。

中原视点：网上挂牌交易是制度和技术的创新，有利于土地交易更规范、更透明。

2. 浙江台州打响二三线城市新增限购“枪”

近年来，台州房价涨势迅猛。特别是在周边一线城市被限购后，投资客大量涌入，房价更迅速被推升。
台州市日前正式发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施：台州全市市域（含所辖县〈市、区〉）范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。

中原视点：与北京等城市相比，台州限购令显得宽松，限购力度打了折扣。尽管如此，台州限购令的出台标志着二、三线城市限购扩容的序幕就此拉开，预计最近一段时间将有一批二三线城市陆续出台限购令。

二、土地市场交易信息

（一）土地整体市场概述

8月政府供地速度加快，开发商拿地谨慎。

图2-1 济南土地出让公告面积（2010年8月-2011年8月）

注：数据单位：亩

数据来源：山东中原投资顾问部

8月，济南共公告土地13宗，公告面积1096.01亩，折合建筑面积326.88万平方米，环比上月分别增长22.65%、87.60%。

图2-2 济南土地出让成交面积（2010年8月-2011年8月）

注：数据单位：亩

数据来源：山东中原投资顾问部

2011年8月共成交8宗土地，占地面积1018.96亩，折合建筑面积212.74万平方米，环比上月分别增长272.3%、142.7%，成交面积达到2010年8月以来次高点。

图2-3 土地每亩单价、楼面地价月度趋势（2010年8月-2011年8月）

数据单位：万元/亩、元/平方米

数据来源：山东中原投资顾问部

8月，成交土地多底价成交，高新区编号2011-G065至2011-G069的5宗土地首次竞拍全部流拍，反应了开发商在目前市场条件下，拿地更趋谨慎。本月成交土地平均每亩单价为96.3万元/亩，平均楼面地价为461.4元/平米，为近一年来，这主要由于天桥区成交地块面积大、但位置偏远，成交地价低，拉低了整体成交均价。

（二）本月土地供应情况分析

表2-4 济南公告居住及商服用地情况（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

本月济南挂牌出让居住及商服用地13宗。其中，居住用地10宗，出让面积851.64亩，建筑面积238.75万平方米，占比77.70%；供应商服用地3宗，出让面积244.37亩，建筑面积88.13万平米。

表2-5 济南公告居住及商服用地区域分布（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

本月除历下区外，其余各区均有土地公告，其中高新区公告土地5宗，集中分布于体育南路延长线以南、凤凰路以西和孙村片区天马相城项目以东，孙村片区两地块单宗面积超过220亩，面积大；历城区公告土地4宗，容积率均高于5，集中分布于经十东路以北、唐冶大道以西，这4宗土地曾与今年4月8日初次出让，本次为二次挂牌，编号为2011-G076的地块容积率变动，由6.3下调至5.1；市中区公告居住用地2宗，分布于机一西路9号和二环南路双龙路南侧；天桥区、槐荫区各公告居住用地1宗，分别位于泺口片区和王官庄北街以北，西十里河街以东。

（三）本月土地成交情况分析

表2-6 济南成交居住及商服用地情况（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

本月济南成交居住用地6宗、商服用地2宗。今年以来，居住用地累计成交面积4338.25亩，商服用地累计成交面积1032.31亩，供应比为4.2:1。

表2-7 济南成交居住及商服用地区域分布（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

2011年8月成交土地分布于天桥区、市中区、历城区。其中，天桥区5宗土地集中分布于天桥区大桥镇104国道北侧，山东高速济南投资建设有限公司以6.65亿元全部购得，平均地价74万元/亩，这主要是由于地块远离中心城区、位置偏远，配套不完善，因此地价低；历城区成交居住及商服用地各1宗，分布于工业北路南侧、奥体中路东侧，济南信豪房地产开发有限公司以2.46亿元将两块地收入囊中；市中区成交居住用地位于机一西厂路9号。

图2-8 济南成交居住及商服用地成交地价月度趋势（2010年8月-2011年8月）

注：数据单位：万元/亩

数据来源：山东中原投资顾问部

图2-9 济南成交居住及商服用地成交楼面地价月度趋势（2010年8月-2011年8月）

1.数据来源：山东中原投资顾问部 2.数据单位：元/平米

本月成交土地多底价成交。

2011年8月，成交居住用地每亩单价为88.3万元/亩，平均楼面地价为458.7元/平米，商服用地每亩单价202.9万元/亩，平均楼面地价477.8元/平方米，为近一来，主要是由于天桥区成交土地地价低所致。

三、报纸硬广告分析

（一）总体情况分析

表3-1 济南市媒体推广监测情况统计表（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

2011年8月报纸广告投放频次环比上月减少5.2%，较去年同期增长26.1%；投放版面数环比上月略降0.5%，但较去年同期增长15.6%。本月万豪国际项目报纸硬广投放，投放32频次、31.5个版面，主要诉求点在于投资价值、价格优惠、开盘和准现房。

（二）各城区楼盘广告投放情况分析

表3-2 济南市各区域媒体推广统计表（2011年8月）

注：各区域媒体推广统计仅指项目广告，不包含企业形象广告

数据来源：山东中原投资顾问部

本月报纸广告投放量的区域仍为历下区，投放108次频次、99.25个整版，较上月投放频次环比增加31.7%，版数环比增加36.2%，与5、6月投放量接近。高新区上月由于丁豪广场公寓、中铁汇展国际商铺推盘，区域报广投放量扩大，本月各项目正常销售，报广投放频次环比下降47.8%。市中区投放频次较上月下降35.0%，主要是由于鲁能领秀城报广投放减少所致。

（三）分物业类型报纸广告投放情况分析

表3-3 分物业类型媒体推广统计表（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

分物业类型来看，住宅项目投放报广180频次，较上月减少10.89%，占整体报广投放量的75.9%，占比较上月减少4.9个百分点；公寓项目投放报广15频次，较上月增加4频次，投放量占比为6.3%，较上月增加2.1个百分点；商业项目投放报广30频次，占整体报广投放量的12.7%，与上月基本持平；写字楼项目投放报广12频次，较上月增加6频次，占整体报广投放量的5.1%，增量主要是由启德国际金融中心投放带来。

四、商品住宅市场分析

（一）市场概述

受新增供应量及供应结构影响，济南房地产市场环比上月表现为“量跌价涨”的局面。

（二）商品住宅新开盘项目分析

1、开盘成交总量分析

图4-1 济南市房地产市场新增供应量月度趋势（2011年1-8月）

数据来源：山东中原数据库

2011年8月，济南房地产市场新增供应量为20.49万平方米，环比上月下降20%，整体开盘成交率为53%；其中，绿地国际花都推盘量，绿地卢浮公馆开盘成交率；

绿地•卢浮公馆自2010年开盘以来，一直保持较快的推盘速度和去化量，2011年以销售上年剩余房源为主，此次开盘为本年度首次加推。卢浮公馆之所以一直保持良好的销售业绩，跟其“低开平走”的销售价格策略有较大关系；上年开盘之际，正处于4.15新政颁布初期，面对新政初期的观望情绪，卢浮公馆以低于预期报价的价格开盘，之后房源加推都有不同程度的提价，但幅度较小，是性价比较高的楼盘；

绿地国际花都作为绿地集团济南的第二个项目，以价格和产品赢得市场；绿地国际花都元旦上市后，始终保持了较快的推盘速度，进而拥有了较高的市场关注度，热销、加推相互促进，促使项目成为2011年最为热销的楼盘。

2、开盘成交物业形态分析

表4-2 新增供应量物业形态分析表（2011年8月）

数据来源：山东中原数据库

2011年8月，济南住宅市场的新增供应量全部为普通住宅产品；

洋房、别墅产品在济南市区相对稀缺；

在售公寓项目较少，市场新增供应量有限，未来在成交商服用地入市后，预计将会有部分体量的公寓产品投入市场。

3、开盘成交区域分析

图4-3 开盘成交量区域分析表（2011年8月）

数据来源：山东中原数据库

2011年8月，从新增供应量分布区域来看，槐荫区的市场新增供应量，成交率高，这主要得益于绿地国际花都、绿地卢浮公馆的新增供应量；

其次为天桥区，鑫苑名家、南益•名泉春晓和发祥福邸为天桥区的新增供应主力，三个项目均保持了较快的推盘速度，增加了区域市场的在售房源量；

海尔绿城全运村本月推出锦兰园小高层产品，作为济南市的高端项目代表，在当前市场形势下，市场反应一般。

4、开盘成交价格分析

图4-4 开盘成交价格月度走势图（2011年1-8月）

注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格

数据来源：山东中原数据库

2011年8月，住宅产品的开盘成交均价为8513元/平方米，其中，高价项目海尔绿城全运村、黄金99和中端项目绿地国际花都、泉景园、连城水岸对市场相互影响，导致整体市场的开盘成交均价没有出现“一边倒”的现象，新增供应市场的成交均价较为稳定。

（三）整体市场成交分析

1、整体市场成交总量分析

注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格

数据来源：山东中原数据库

2011年8月，济南住宅市场共成交1789套房源，约20.74万平方米，整体市场成交均价为8824元/平方米；
受新增供应量下降的影响，8月成交量环比7月下降32%；而受新增供应结构的影响，整体市场成交均价环比上月上涨3%；

本月热销项目主要为以下几类：

一是楼盘性价比高、产品好、本月加推新房源，代表项目为绿地国际花都、绿地卢浮公馆；二是特价房源销售项目，代表项目为恒大城、恒大名都、中海国际社区和鲁能领秀城；三是连续两月开盘且成交较好的项目，如南益•名泉春晓、鑫苑名家；

2、各种物业形态的成交量和成交均价分析

注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格

数据来源：山东中原数据库

普通住宅产品的成交量，占到整体市场成交量的95%，成交均价为8515元/平方米，环比上月上涨3%，主要在于海尔绿城全运村、中海奥龙观邸等高端项目的成交量增加，而中端项目由于在售房源的减少，导致成交量环比上月下降，进而对市场成交均价的影响减少；

花园洋房产品的成交均价为11810元/平方米，主要在于尚品清河花园洋房的成交拉低了洋房产品的成交均价；

别墅产品的成交均价环比上月上涨25%，主要在于中海奥龙观邸别墅产品的高价成交。

3、成交均价区间分析

图4-5 整体市场成交均价分布图（2011年8月）

注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格

数据来源：山东中原数据库

从成交单价分析，单价在8000元/平方米以下和8000-10000元/平方米之间的房源成交量；之所以这两个价格区间的成交量较大，一方面在于新增房源的价格主要集中在此范围内，另一方面在于市场刚性需求的消费能力有限，价格、性价比成为客户选房的重要因素；

单价在8000元/平方米以下房源的成交量占到整体市场成交总量的42%，代表项目为绿地国际花都、恒大名都、恒大城、万象新天等；

8000-10000元/平方米之间房源的成交量占到整体市场成交总量的41%，除发祥福邸外，此区间的成交量全部集中在8000-9000元/平方米之间，代表项目为绿地卢浮公馆、南益•名泉春晓、鑫苑名家等；
单价在万元以上项目的成交量占整体市场成交量的17%，这主要在于当前单价在万元以上项目的存量房源少，且成交量受到限购、限贷政策的影响，销售速度及推盘量放缓。

（四）区域市场成交分析

1、各区域成交量分析

图4-6 区域市场成交区域分析图（2011年8月）

数据来源：山东中原数据库

从各区域成交量来看，2011年8月区域成交量的排名依次为槐荫区、历城区、天桥区、历下区、市中区及高新区；

槐荫区由于绿地国际花都、卢浮公馆的开盘成交量较大，拉高了区域市场成交量；

历城区由于恒大城、恒大名都及万象新天成交量的拉动，区域成交量排名第二位；东部以恒大项目为主，西部以绿地项目为主，逐渐形成了东、西两翼横向发展的郊区化趋势；

天桥区则由于鑫苑名家、南益•名泉春晓、发祥福邸的开盘成交，促使区域成交量排名第三位；

历下区受海尔绿城全运村•锦兰园的开盘、中海奥龙观邸成交量的增加影响，区域成交套数环比上月上涨51%，排名第四位；

市中区领秀城、中海国际社区以销售7月份推出的特价房剩余房源为主，成交量下降，导致区域成交套数环比上月下降76%，排名第五位；

高新区由于本月无新增房源，在售供应量少，导致区域成交套数环比上月下降90%，成为区域成交量的区域；

2、各区域成交均价分析

图4-7 区域市场成交均价月度走势图（2011年1-8月）

注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格

数据来源：山东中原数据库

2011年8月，各区成交均价排名中，历下区位居榜首，其次依次为市中区、天桥区、高新区、槐荫区和历城区；

历下区的区域成交均价为13088元/平方米，一方面在于海尔绿城全运•锦兰园、中海奥龙观邸的成交量增加，另一方面在于区域内在售项目价格普遍较高；

市中区的区域成交均价为10381元/平方米，环比上月上涨14%，主要在于中海国际社区、鲁能领秀城普通住宅产品成交量的下降，导致区域内高价项目，如万达公馆、中海国际社区•铂宫对区域成交均价的影响放大；

天桥区的区域成交均价为8863元/平方米，环比上月上涨5%；

高新区的区域成交均价为8262元/平方米，与上月基本持平；

槐荫区的区域成交均价为7682元/平方米，环比上月上涨4%，主要在于绿地卢浮公馆的开盘，一定程度上拉高了区域成交量；

历城区的区域成交均价为6273元/平方米，环比上月下降15%，原因在于保利海德公馆上月开盘，成交量较大，拉高了区域成交均价，本月正常销售，恒大名都、恒大城和万象新天等中端项目成为区域成交主力，促使区域成交均价下降。

（五）下月开盘项目预测

2011年9月预计新增供应量为28.24万平方米，约2645套房源，其中部分项目将根据蓄客情况、预售证的办理进度，调整推盘时间、价格及推盘量。

五、公寓市场分析

（一）公寓监测对象界定标准

1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；

2、建筑面积不少于1万平米，已开盘且销售率在90%以内；

3、产权年限为40年或50年。

（二）新增供应量分析

图5-1 济南市公寓新增供应量月度趋势（2011年1-8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

2011年8月无新增供应。

（三）在售供应量分析

图5-2 济南市公寓在售供应量月度趋势（2011年1-8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

本月公寓市场在售供应量为3.31万平方米，在售项目集中分布于高新区、历下区和槐荫区。

历下区在售项目三个，在售供应量为1.42万平方米，居各区域之首；

高新区在售供应量为1.15万平方米，较上月减少3.15万平米，这主要是由于丁豪广场7月开盘成交量大；槐荫区仍仅有发祥一号公馆项目在售，在售供应量，为0.73万平方米，较上月减少0.05万平方米。

（四）成交量分析

图5-3 济南市公寓成交量月度趋势（2011年1-8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

本月无新增供应，各项目正常销售，公寓市场整体成交量为0.441万平米，较上月下降87.5%。高新区丁豪广场上月开盘，本月正常销售，受此影响，区域成交量环比上月下降92.1%；历下区本月成交0.14万平方米，环比上月下降55.6%，主要是由于国奥城项目上月加推；槐荫区发祥巷一号公馆本月成交量仍为0.05万平方米，与上月情况相仿。

（五）成交均价分析

图5-3 济南市公寓成交均价月度趋势（2011年1-8月）

注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格

数据来源：山东中原投资顾问部

本月公寓市场整体成交均价为11484元/平米，环比上月增长28.4%，这主要是由于上月拉低公寓市场整体成交均价的丁豪广场本月正常销售，对市场整体成交均价的拉低作用减弱。

分区域来看，历下区成交均价为15070元/平米，较上有略降2.7%，区域项目售价高为，代表项目为华强广场；高新区成交均价为8263元，较上月降33元；槐荫区成交均价为7800元/平米。

（六）后市预测

数据来源：山东中原投资顾问部

六、写字楼市场

（一）写字楼市场月度情况概述

供应大幅下降，量跌价涨。

本月无新增写字楼项目。在售供应量为3.62万平方米，环比上月下跌52.53%；成交量为0.67万平方米，环比上下降幅度达83.24%；成交均价12333.04元/平方米，上涨3.12%，写字楼市场呈现量跌价涨态势。

（二）写字楼区域划分

按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为七大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、高新区板块、奥体板块、西部板块和北部板块。

（四）写字楼供应量

1、预售量

无

2、新增供应量

无

3、在售供应总量

图5-1 济南市写字楼在售供应量（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

8月份写字楼市场在售供应量为3.62万平方米，环比上月有较大幅度下降，达52.53%。

本月各板块均有不同幅度的下降。其中，西部板块写字楼在售供应量下降幅度尤为明显，环比上月下降87.5%，主要由于7月份银座中心写字楼开盘热销，导致其所在板块整体本月在售供应量出现大幅度下滑，在售供应量仅为0.5万平方米；泺源大街板块在售供应量为0.26万平方米，环比下降55.32%；高新区板块在售供应量下降幅度较小，供应量为2.7万平方米，位列各板块之首；北部板块写字楼市场无新增项目供应，在售项目处于消化阶段，因此本月该板块写字楼在售供应量环比上月下降8.39%，在售供应量为0.16万平方米。

（五）写字楼成交分析

图5-2 济南市写字楼成交量分析（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

8月份写字楼整体市场成交量为0.67万平方米，环比上月下降83.24%，主要受西部板块和高新区板块成交量明显下滑的影响。

本月西部板块成交量环比上月下降幅度，为90.57%，主要由于7月份西部板块银座中心开盘劲销拉升了所在区域乃至整个写字楼市场的成交量，而本月无新推写字楼项目，该板块本月成交量为0.33万平方米；泺源大街板成交量为0.3万平方米，也有小幅下滑，成交量位居各板块第二；高新区板块成交量环比上月下降达84.12%，源于高新区板块在售写字楼项目开盘时间较早，目前均处于正常去化中，7月份中铁汇展国际写字楼成交量较大拉高了所在区域的成交量，而8月份成交状况较惨淡；北部板块有小额成交量，与上月相比无明显波动，成交量为153平方米。

（六）售价分析

图5-3 济南市写字楼价格分析（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

本月写字楼整体市场的成交均价为12333.04元/平方米，环比上月小幅上涨，上涨幅度为3.12%，主要在于除西部板块成交均价有小幅上涨外，泺源大街板块成交量对市场影响较大。

泺源大街板块在各板块之中成交均价，为13000元/平方米，与上个月持平；西部板块成交均价为12121元/平方米，位居各板块第二，环比上月上涨1.01%；高新区板块和北部板块成交均价均无波动，分别为9400元/平方米、9000元/平方米。

（七）写字楼推广项目列表

表5-4 济南市写字楼推广项目列表（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

本月投放写字楼产品广告的项目有齐源大厦、启德国际金融中心和中铁汇展国际。启德国际金融中心和齐源大厦写字楼本月报广投放以形象为诉求。其中，启德国际金融中心共投放了5次广告，5个整版；齐源大厦投放1次广告；中铁汇展国际目前处于销售中，以投资为主要诉求点，共投放5次广告，2.5个版面。

（八）后市预测

济南市在售写字楼项目较少，销售也比较平稳。预计9月写字楼市场在无新增供应量的影响下，成交量、成交均价将无明显变化。

七、商业市场

（一）商业市场月度情况概述

本月商业市场环比上月表现为“量跌价涨”。售价继续上涨，市场供、需均下跌。

（二）商业监测对象界定标准

1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；

2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；

3、已开盘销售的写字楼和住宅的底商部分。

（三）商业监测区域划分

根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。

中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；

东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；

南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；

西部区域：东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；

北部区域：南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。

（四）商业供应量

1、新增供应量

2011年8月济南商业新增供应量为19263.03平方米，其中，纯商业本月无新增供应，底商新增供应源于保利大名湖名街、保利花园、祥泰森林河湾和鲁能领秀城。

2、在售供应量

（1）总体

图6-1 济南市商业供应总量（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

2011年8月济南在售商业供应总量约为104116.26平方米，环比上月下降0.4%。其中，纯商业项目供应量为14804平方米，占商业总供应量的14.22%，环比上月下降6.62%，主要由于本月纯商业无新增供应和加推，各项目均处于存量去化阶段；在售项目底商部分为89312.26平方米，占商业供应总量的85.78%，环比上月上涨0.66%。

（2）各区域

图6-2 济南市各区域供应量分析（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

本月有两个区域商业供应量较上月有所增加，为中部和南部。其中，中部商业供应量环比上月增加21.69%，源于保利大名湖名街的开盘；鲁能领秀城新推底商使所在区域南部商业供应量有所增加，环比上涨16.98%。其余各区域商业供应均有不同幅度的下降。

本月中部商业供应量仍居各区域之首，为59153.38平米；西部位居第二，为15322平米，环比上月下降36.78%，主要由于本月该区域无新增供应项目以及在售项目的清盘和消化；东部虽有保利花园和祥泰森林河湾底商的推出，但是由于中铁汇展国际7月份底商的热销直接影响了本月该区域商业的供应，因此东部商业市场供应量环比上月下降11.4%；北部本月无新增供应，且该区域在售项目均处于正常消化阶段，因此该区域环比上月有所下降，幅度为15.6%。

（五）商业成交分析

图6-3 济南市各区域成交量分析（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

2011年8月济南各区域商业成交量均有不同程度的下降，商业成交总面积为23654.38平方米，环比上月大幅度下降，降幅达77.4%。

其中，北部下降幅度，为98.9%，主要由于7月份鑫苑名家底商开盘便售罄，而本区域其它在售项目均处于消化阶段，成交量较少，从而使本区域8月份商业成交量环比上月有明显下降；

其次为西部区域，下降幅度为90.3%，源于7月份卢浮公馆玫瑰坊高成交量拉升了西部商业7月份整体成交量，而8月份本区域除了凯旋新城有较大成交量外，其它在售商业项目成交量很少，因此本区域成交量也有较大幅度的下降；

东部商业成交量环比上月下降67.6%，成交量为4431.12平方米，在各区域商业成交量中位居第二；
南部成交量为3953平方米，主要是鲁能领秀城新推底商成交的贡献；

中部成交量也有比较明显的下降，下降幅度为73.6%，但其成交量仍位列各区域商业成交量之首，为12810.26平方米，主要在于保利大名湖名街开盘。

（六）售价分析

1、底商售价

图6-4 济南市在售供应底商价格变化表（2011年8月）

注：该价格为一、二两层联体销售加权均价

数据来源：山东中原投资顾问部

济南市2011年8月份底商整体销售均价为25442.26元/平方米，环比上月上涨29.61%，本月各区域成交价格涨跌不一。

中部底商成均价为30041.35元/平方米，位列各区域之首，环比上月下降10.91%；

其次为东部区域，底商成交价格为25667.73元/平方米，环比上月上涨19.28%；

另外，北部和西部成交价格也有不同程度上涨，成交均价分别为25000元/平方米、18123.8元/平方米；

南部成交价格有明显下滑，为15000元/平方米，环比上月下降32.91%，因为鲁能领秀城底商成交价格较低，而其他在售项目本月无成交，因此南部成交均价即鲁能领秀城底商成交价格，拉低了该区域整体成交价格。

2、在售纯商业项目价格列表

表6-5 济南市在售纯商业项目价格表（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

8月济南纯商业无新开盘项目，各项目以招商、消化为主，中部区域售价，以开元广场为代表，销售均价为46000元/平方米；其他区域在售纯商业项目首层价格集中在20000-30000元/平方米之间。

（七）商业推广项目列表

表6-6 济南市商业推广项目列表（2011年8月）

数据来源：山东中原投资顾问部

本月商业项目推广以开盘、投资、形象为主要诉求点。保利大名湖、保利花园以开盘为推广诉求点，而红尚坊、泰府广场•尚街以地段形象为主要诉求点，其它项目以投资、产品为推广诉求点。

（八）商业市场总结及后市预测

本月济南商业项目市场供应和成交较上月均有下降，成交量下降尤为明显，总供应量为104116.26平方米，总成交量23654.38平方米。在售商业集中在中部和西部，中部以特色商业步行街为主，西部以综合型购物商业为主，多数商业项目处于清盘阶段，导致整个商业市场销售速度比较缓慢。

从商业市场看，纯商业项目楼盘多数正逐步转入招商和运营阶段，后期新增楼盘较少，各项目主要去化存量；底商市场供应相对充足，成交情况受地段、推盘量影响。预计后期成交情况会随着推盘量的增加有所增加，但各月成交量会受推盘量和地段双重因素的影响出现波动，价格仍然会有所上涨。

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