山东将推广"限房价竞地价" 土地竞拍前先限制销售均价
济南时报2011/06/09 08:32
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
前一段时间，各地频现“地王”，让地价与房价的关系成了人们讨论的焦点。今年，山东将推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，以控制建房成本、降低房价水平。
省政府办公厅提出，今年要积极推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。各地要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，合理确定限价商品住房的控制销售价位和建设规模，落实到具体地块，并在合同中明确相关要求。同时，限价商品住房的建筑套型面积应严格控制在中小套型，供地结果要向社会公开。房价过高、上涨过快的城市，要适当提高限价商品住房用地供应比例。
据悉，早在去年4月，北京为抑制地价和房价过快增长，就开始试点“限房价、竞地价”的土地竞买方式。相关部门在拍地之初就对项目的销售均价进行限制，开发企业通过竞地价，取得土地开发权。目前，国内部分城市已经施行“限房价、竞地价”的方式。而国土资源部相关负责人日前也公开表示，在原有“招拍挂”出让方式不变的情况下，将探索推广在北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式。
业内人士认为，这种土地出让方式限制了未来上市商品房的价格，也在一定程度上制约了开发商“疯狂拿地”的行为，从而通过遏制地价实现调整房价的目的。
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我们可以把地方政府和开发商看作是外部法律关系，而地方地府和当地农民是内部法律关系，而地方政府通过“以租代征”的错误方式来征用农民的土地，显然，这个内部法律关系就已经是不成立的，开发商和地方地府的外部法律关系更是不可能成立。
圈地获暴利
据报道，河北省廊坊市香河县从2008年以来，打着城乡统筹的旗号，通过“以租代征”等方式，大规模“圈占”耕地。据当地农民反映，政府违规圈地高达万亩以上，这些耕地被“低价”租用后，经政府层层“包装”，改变土地用途，以高价“倒卖”给开发商获取暴利。
政府是利益链条的一端，而低价拿地、高价售房的开发商则是另一端。就拿万科来说，该公司在2010年9月获得的香河2010—35—40号地块，建筑面积约42万平方米，经过测算以后，该幅土地楼面地价每平方米不到1000元，而在此地块上开发的欢庆城一期别墅均价为11000元每平方米；又如万通地产2009年7月17日，以47979万元获得香河县4宗土地，有效出让面积为533093平方米，楼面地价每平方米仅为900元左右，而其在此地块上开发的紫藤堡项目首期推出的别墅，均价9100元每平方米。
按照业界关于地价与房价比例，一般都认为地价、和建安、税费成本各占房价的1/3左右；如果按此计算，开发商在香河以每平方米1000元左右获取的土地，房屋售价应当在3000元左右，但是，目前“欢庆城”和“紫藤堡”两个项目售价都在9000—11000元每平方米，比较后可见开发商的暴利是如此之大。
惩治需狠手
当然，香河只是当前房地产暴利路径的一个样本。国土资源部公布的数据显示，2010年发生的违法用地行为5.3万件，涉及土地面积41.8万亩（其中耕地16.4万亩）。国土资源部执法监察局局长李建勤指出，地方政府主导的违法违规用地问题严重。仅今年季度，发现违法违规用地行为9832件，涉及土地面积7.3万亩（其中耕地2.6万亩）。
“开发商追求经济利益，地方政府追求政绩和地方经济发展，合力推动了类似土地违法事件的发生。”复旦大学房地产研究中心主任宋颂兴对《国际金融报》记者表示，如果不对这样的违法乱纪事件下狠手的话，同类事件会更加放肆蔓延。
目前，相关部门已经叫停了各大开发商在香河的项目，对比，开发商大喊“冤枉”。他们认为，自己证件齐全，是通过公开交易市场获取土地，程序合法。
“我们可以把地方政府和开发商看作是外部法律关系，而地方地府和当地农民是内部法律关系，而地方政府通过‘以租代征’的错误方式来征用农民的土地，显然，这个内部法律关系就已经是不成立的，开发商和地方地府的外部法律关系更是不可能成立。”东南大学法学院律师张马林对记者表示，事实上，很多情况下，开发商与地方政府间都存在暗箱操作的行为，让一些本来违法的行为披上了合法的外衣。
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