调控下济南楼市或现两极分化 中间价位楼盘尴尬
济南日报2011/05/26 13:43
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小户型备受青睐，大户型也不愁卖，处于中间价位的楼盘却遭遇尴尬，只好以各种手段促销。这是众多房产开发商最近一段时间共同的体会。
新政影响下，收入有限、置业要求不高的首次置业者和经济实力雄厚、置业要求高端的多次置业客户，是目前楼市消费的两大支撑。于是，市场也开始出现两极分化的局面。
小户型持续热销
尽管受楼市调控的影响，和其他城市一样，济南楼市的观望情绪正日渐升温，但是这并没有影响部分开发商加快销售的步伐，并取得不菲的销售成绩。这其中，最典型是那些主打小户型的项目。
前不久，西部一楼盘开盘，推出的房源以90平方米以下的中小户型为主，在很短时间内就被预订一空。“从目前的市场情况看，新政影响下，小户型的销售不但没有受影响，反而很受市场欢迎，产品出现热销局面。于是，我们将按照预先的计划节奏推广销售。”项目营销总监对记者说。同样是小户型，位于二环南路的一楼盘开盘也很火爆。“这样的销售速度超出了我们的预想，因此我们将尽快推出二期房源。”销售人员说。
在刚刚闭幕的第十五届现代生活方式展上记者调查发现，小户型以及一些处在学区内的房子、包括部分教育配套较好的新建小区户型适中的二手住房，仍然是消费者青睐的产品。不少参加展会的市民表示，限于购买能力，价格过高的楼盘无法承受，只能选择单价比较低的楼盘，而小户型正好满足这样的条件。
二手房市场的情况同样如此。济南限购细则出台后，二手房市场曾遭遇“寒流”。记者近日走访发现，受结婚等刚性需求和加息的影响，近期济南小户型二手房买卖持续升温，这类房屋交易成为不少中小房产中介生存的支柱。
历山路上一房产中介的负责人称，他们掌握的房源中，面积大多在60到80平方米之间，价格基本在50万到70万元之间，因为这个区间购房者关注得。“说实话，现在我们基本依靠小户型来维持经营。”
市场分析人士表示，现在的市场遭遇调控重压，让很多人都暂时放弃了买房的打算。但有些人，是无论如何都要买房的，比如，首次置业的刚需一族。这些人手头略有积蓄但不多，购买能力决定了他们要买的房不能支付太多的首付，月供也不能太高。而这些，正是小户型项目所能满足的。
此外，房产新政的出台也是促成小户型二手房走俏的原因。新政提高了二套房产的首付款，部分为孩子购买婚房的市民由于已经有了一套房产，二套房首付款压力比较大，所以更趋向于选择小户型、低总价的住宅。
大户型也不愁卖
“我们目前剩下的房子全是大户型，不愁卖。限购令一出来，只能新购一套房，大家都想一步到位，所以现在大户型很抢手。”某楼盘的售楼人员表示，虽然限购令制约了部分人的买房需求，使得看房人数有所减少，但现在部分首次置业的刚性需求者也开始瞄准大户型。
市民张先生对记者说，“本来想买套90平方米左右的小房子给儿子结婚用，等儿子结婚后有了孩子再换套大点的，但是现在只能新购一套房，与其折腾来折腾去，不如直接买个大户型算了。”他的话也道出了目前许多购房者的心声。
专家表示，大户型向来是改善型购房者的目标，尤其是限购令出台后，很多购房者只能新购一套住房，这就使许多置业者抱着“一步到位”的心态，加入到大户型购买队伍中。
超大户型需求旺盛
上个月，地处九曲的中海国际社区铂宫别墅开盘，推出的97套房源，全部为面积在300至355平方米的别墅。令人意想不到的是，开盘仅一，铂宫别墅即劲销八成。
分析人士表示，超大户型楼盘客户群以中产阶层为主，大部分是以换房置业、升级置业为目的，不仅需求呈现出刚性特点，这部分客户群在资金准备方面也更加充裕，因而购房需求保持上扬态势也不足为奇。
专家称，改善性需求的购房兼具自住及投资两种目的，在投资过程中，中产阶层和财富阶层一般将资产配置分为保守、稳健、积极三种类型。目前，房产投资还属于相对稳健的投资形式，因此受到部分人的喜爱，这也是超大户型需求旺盛的重要原因。
中间价位楼盘遭遇尴尬
与小户型、大户型相比，那些被卡在中间价位的楼盘正面临尴尬处境，不得不降价促销。
记者近段时间调查发现，现阶段打出降价牌的多是一些面积在90至120平方米之间的楼盘，总价不高也不低。这些楼盘即使不明着促销，也变相促销，方式包括折扣、赠送礼品、赠送车库以及装修等等。
业内人士指出，目前市场上购房主力为刚性需求和改善型需求，这两种需求导致其选择房源多集中在总价低的楼盘和品质楼盘，导致中间价位的项目处于尴尬地位。为尽快回笼资金，部分开发商不得不以促销的方式吸引买房人注意。
分析人士称，调控下，房产市场现两极分化的现象也属正常，而且，随着调控的不断深入，未来购房客户对房子的选择会更加苛刻。作为开发商，如果不将楼盘品质作为重点，不研究市场主动求变，势必会在竞争中处于劣势。“作为房地产开发企业，应该正确看待调控给企业带来的新机遇和挑战，顺应市场形势做出变化。”
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（来源：上海证券报）
三基本、两协调、一严控——我国房地产市场调控的下一步方向与目标已锁定。值得注意的是，投机投资型需求将被视为“严控”目标“一网打尽”。
24日上午，住建部住房改革与发展司司长倪虹做客中国网络电视台，就楼市调控、房价等备受关注的问题与网友互动。倪虹指出，针对部分城市房价过快上涨的现象，国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施已取得初步成效，但成果尚需巩固。
在回答网友提出的“制约中国房价平稳的因素究竟是什么”这一问题时，倪虹指出，房价的平稳是房地产市场健康发展的一个重要标志。影响中国房价平稳的因素主要有以下两点：，一般情况下，商品价格由供需关系决定。供需平衡，价格就稳定；供需失衡或者扭曲，价格就会波动。第二，商品的本质属性也会影响到供需关系，进而影响商品价格。住房具有消费品和投资品的双重属性，既有居住功能，也有投资功能。当投资型住房需求达到一定比例的时候，正常的住房供需关系被扭曲了，进而价格也可能被扭曲了。
因此，“要想让房价保持平稳，达到一个合理的水平，就要抑制投机投资性需求，鼓励和引导自住型和改善型住房需求。”倪虹指出。
“搞好房地产市场调控，是当前一项重要任务，也是一项长期任务。”在倪虹看来，要实现上述目标，就需要从增加供给、加大保障型住房建设力度，调节需求、完善差别化税收信贷政策，加强监管、规范房地产市场秩序等方面共同“给力”。（本报综合报道）
