楼市渐入迷茫期 必须明辨的六大雷区

在楼市渐入迷茫期，买房过程容易触碰到许多陷阱，哪些雷区是我们需要明辨的呢？

一、不要以地价判断地段

房价是怎么定出来的呢？从开发商拿地之初来看，是以该区域商业繁荣程度以及区域物业可规划容积率来判断的，但当开发商将地王或可开发用地转化为房子的时候，其定价往往是通过控制房源基础上的博弈定价，即事先测定一个基价，储蓄客户的时候并不报价，而采取的是登记与选房号方式，然后根据掌握的一比三左右的准客户按照半数成交的原则来确定价格。通过这种即时告知的价格，可以屏蔽一部分客户，让其等待下一期释放房源，以不断提升可售房源的质量，并为后续各期项目修正户型提供基础。

判断地段的正确方式应该是结合需求进行，比如你是自住买房，交通通达时间与生活配套是主要判断标准，能够满足职场要求以及日常生活所及即可。

二、不要以城市功能区判断配套成熟与否

现在城市发达，功能区不断更新，商务区是否一定适合置业，这是一个重大的误区。

商务区，包括金融商务区，都只是经济增长点的设置而已，与买房关系不大。相反，开发商却把这些当作利好因素计入了房价，所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。

三、不要贪便宜，便宜确实无好货

买房看起来非常简单，到售楼处看看五证即可，但事实并非如此，有些五十年产权的小型多功能公寓，看起来非常划算，但你要懂得如何深入开发商内部来体会定价机制。往往这类公寓单价是高于住宅单价的。

再就是那些早期出让地块上现在开发的项目，更应注意其营销方式与折扣方式。这类项目如果归属于一个较大较有实力的开发商，其背景具备囤地可能，则可以大胆买入。但有些小开发商的项目，是因为多次辗转才获得上市销售的机会，便宜的背后是诸多的资金转入转出，需要谨慎购买。

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四、谨慎赠送产生的所谓附加值

为了消除消费者对公摊过大的顾虑，开发商可能实行免公摊销售，为了消除人们对电梯维护费的顾虑，开发商可能为了促销免除几年的电梯维护费用，为了消除人们对物业过高收费的顾虑，也可能赠送几年的物业管理费，这些都是短期行为的刺激销售政策，没有什么重大意义。

再比如买屋送装修，家具、电器等，事实上销售前计价稍微提升一点，就足以将这些支出打进房价，因此买房不要追求面子工程，即追求额外优惠，或者将这些赠送附加部分进行剥离，单纯就房价与相关房型进行性价比的对比，从而做出自己的选择。

五、不要参与卡式销售项目

博弈是的竞价销售手段，已为国内外营销实践所证明。如果每个买房人都能够理性认真地对待买房、选房，不急于表达自己的消费意向，开发商涨价的随意性将会下降许多。

最为常见的做法就是排队选房，通过需求集中来刺激价格上涨与调控房源。如果对地段、配套、销售中的一些做法，对开发商释放的便宜房，有深刻认识，也就不用追涨了。有合适的就买，没有合适的，也就不用到博弈队伍中去淘。就像坐地铁一样，等下一辆也许是的办法。

六、宣传图识与口头承诺要么坚持进入合同要么不作为考虑内容

由于广告法规的规定不一，开发商宣传信息管制，许多宣传的内容与实际买入交付时的标准会有出入，所以，宣传图识与销售人员的口头承诺不能信以为真，要么就写进合同的附件，要么就不考虑，独立思考。