北京发文通知保障性住房暂不预征土地增值税
北京晨报2010/12/07 09:53
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
北京市财政局、地税局和住建委日前联合发布通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。
通知规定，自今年10月1日起，北京房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税。其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。
关于契税优惠政策问题，通知规定，凡按照《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定享受契税优惠政策的纳税人，在缴纳契税时，应向地税征收机关申报购房人及家庭成员情况，如实填写《购房人家庭住房承诺表》，地税征收机关应根据纳税人提供的《购房人家庭住房承诺表》，通过北京市房屋交易权属系统对购房人及其家庭成员购房记录进行查询和核验，查询结果显示纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网上签约手续的，此次再购房不属于家庭购房。
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北京试点集体土地建租赁房 方案已上报国土部
在今年1月北京“两会”召开时，成为关注焦点的唐家岭，已经渐渐淡去，重新再进入人们视野时，是11月两地块成交、楼面地价逼近2万元的唐家岭。
当时，围绕唐家岭而产生的主要讨论，除了“蚁族”，还有一个重要的议题是“在集体土地上建租赁房”，近一年过去了，虽没有明确的政策，但种种迹象表明，这一问题正在获得实质性的进展。
11月18日，北京市副市长陈刚在北京市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议上，透露了这样一个信息：“市国土局加强与国土资源部沟通协调，牵头编制在集体土地上建设租赁房的试点方案，已经市政府批准。”这意味着，试点方案已经由北京市国土局牵头编制出来，并且已获得市政府批准。目前，北京市政府已正式向国土资源部申报试点。
陈刚还表示，与此同时，北京市建委正在牵头研究，就农村集体经济组织利用建设用地，依据规划建设租赁住房问题，起草《关于加强农村租赁住房建设管理的若干意见》，这一文件有望于近期出台。
根据今年1月北京市人大代表的相关提案和陈刚在报告中提到的内容，试点方案出台的脉络已经很清晰。
陈刚在人大常委会上的主题发言是报告“推动城乡接合部建设，促进城乡统筹发展”议案办理工作情况。他也具体解释了这一议案的来历。
实际上，这一名为“推动城乡接合部建设，促进城乡统筹发展”的议案，正是来源于今年1月召开的市十三届人大三次会议，当时有110名（次）代表联名提出了6件关于城乡接合部建议的议案，后来这些议案全部被合并为“推动城乡接合部建设，促进城乡统筹发展”一项议案，交由市政府办理。
本报没有获得这份议案，但议案的核心内容是保护农民利益，涉及到完善拆迁补偿政策、发展新型产业等方面。
这一议案的产生，与唐家岭存在直接联系。
当时，市人大代表沈梦培、高扬、吴守伦都去唐家岭实地考察过，沈梦培还将他们拍摄的唐家岭实景图片送给市长郭金龙；1月26日下午，数十位代表联名提交了一份议案，关于《加大城乡接合部整治力度，加快推进城乡一体化建设速度》，联名人包括王纪表、高扬等人大代表，他们正是在对唐家岭等城乡接合部进行调研的基础上提出的议案，内容涉及到“应允许用集体土地，采取农民参股的方式在城乡接合部建设廉租房，以解决外来人口的居住问题、壮大集体经济”。
北京市随后开展了此项议案的办理工作，成立了由副市长陈刚负责，市规划委、国土局、建委等共25家单位和相关区县人民政府为责任单位的议案办理工作协调小组。集体土地上建租赁房的政策进展，正是这个议案办理协调小组的工作成果。
但事项最终如何落实，当时参与提案的人大代表高扬对本报表示：“联名是年初的事，至于具体进展情况、试点方案的内容，我并不清楚。”
阻碍
既然试点方案已出，那具体内容是什么呢？
显然，集体土地权益是一个敏感而难以简单处置的事情。据悉，试点方案已申报国土资源部，但尚未有正式回复。
据陈刚表示，目前已经有5个集体经济组织申请建设租赁住房10000多套。唐家岭显然成为这一试点的不二人选，实际上，早在今年4月公布的唐家岭改造规划方案显示，农民回迁安置用房面积是37.62万平方米，集体产业用地建筑规模23.8万平方米，当时有消息表示，在集体产业用地上，将建设不低于10万平方米的租赁房。
本报记者联系了唐家岭村村长张卫东，他表示，关于租赁房的安排，由镇里统一安排，如果要了解具体情况，请记者与西北旺镇联系；随后，本报记者联系了西北旺镇负责新闻宣传的部门，该部门一位负责人表示：“我们只是执行政策，试点方案出来没有、内容是什么，我们并不知道，我们也是等市里面的通知，再按此执行就可以了。”到此为止，本报虽然辗转联系了多个相关单位，但对于试点方案的内容，无一能给予答复。
陈刚表示，集体土地租赁房建设涉及到诸多政策障碍，正在进行深入研究的内容，包括土地供应方式、规划建设内容、租赁房配租对象及租金管理等。政策障碍涉及到哪些方面，这会成为集体土地建租赁房方案迟迟不出的原因吗？
北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云认为，集体土地建租赁房的障碍主要体现在，一是对农民土地的补偿问题；二是为什么要拿农民的土地，而不是国有土地来建租赁房；三是理论上而言，建设租赁房，会对当地的住房价格、租金价格产生副作用。
“加大廉租房建设的方向是正确的。需要降低土地的价格才能降低住房的成本，如果能找到廉价的土地、在集体土地上建设租赁房，是一个值得讨论的想法。”满燕云认为，政府的政策需要创新，就一定要去试验、尝试，问题只有在尝试的过程中，才能找到答案。
本报记者在采访中了解到，集体土地建租赁房的一个重要障碍还在于，集体经济组织并不乐意在自己的土地上建设这种租赁房。
北京市提出要尝试在集体土地上建设租赁房，并不是从唐家岭开始，而是始于更早之前北京城乡一体化试点的北坞村。2009年，北京市城乡一体化改造首先试点了海淀区北坞村和朝阳区大望京村，2010年，才开始全面启动城乡接合部包括唐家岭在内的50个重点村的城市化拆迁改造。
北坞村试点开始后，政府就提出要在该村集体土地上建设“外来人口租赁房”，这一说法，当时得到了海淀区政府宣传处的确认，但是北坞村的尝试后来就不了了之。本报曾向负责北坞村回迁房和租赁房建设的北京颐泉房地产开发公司询问，被告知租赁房“不建了”。
据了解，村集体不愿意建此类租赁房，原因在于，集体产业用地是村集体的收入来源，如果能让集体组织自主经营，村集体更愿意建成更高的写字楼、商业等物业类型，而不是租金低于市场价、带有保障性质的租赁房。
土地成本怎么算、租赁房的建设投入是由市政府还是村集体来承担、租金收入如何分配，这些都是需要讨论的问题。
如何让市政府获得廉价的土地来建租赁房，又同时保障集体经济组织的利益化，这个问题将如何解决，现在还不得而知。
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业内人士话房价 "虚火过旺"仍是济南楼市病症
进入12月，济南楼市的销量延续了11月的上升趋势，似乎又有“虚火上升”的新表现，回顾2010年全年，这位“患者”面对着政策调控和开发商的拉锯争夺，愈发表现出缠绵难愈，有苦难言的症状。
一会儿退烧，一会儿又发热，济南楼市到底得了什么病？房价未来的走势又会如何？
患者：济南楼市
病史：退烧VS发热
回顾2010年前9个月，济南楼市的成交数据线以“新国十条”调控政策的实施为转折点，一度从高峰逐渐走向低谷。被称为“史上最牛调控政策”出台后，从2008年年底开始的楼市高烧被终结；“观望潮”再现购房市场；楼盘销售计划因此时而提前时而推迟；刚性需求成为支撑成交数据的主导力量。
然而，在经历了短暂的退烧后，10月、11月，济南楼市又突发低热。据济南市城乡建设委员会透明售房网的数据显示，济南新建商品房11月成交1843套，创今年以来第二大单月成交量，仅次于10月，不仅创下4月楼市调控以来第二大单月成交量，也是自去年12月以来的第二大单月成交量，延续了楼市成交逐步回暖的态势。
出诊：业内人士
名医把脉之葛金田(济南大学经济学院院长)
2010年济南房价与国家房产总走势是吻合的，房价稳定的同时呈现小幅上涨趋势。在房价上涨城市中，济南房价的涨幅算是比较大的城市之一。有不少人评价济南的房价属于“虚火”较旺，真正需要房子的人仍然买不起房。
名医把脉之吴双(世纪万邦房地产公司市场研究部经理)
先说市场，济南的房地产市场价格基本上是保持稳步上升的趋势，从数据上来看目前的市场供应量就很说明问题，基本上每个月的住宅供应量与销售量相差无几。再有房价敏感的主要原因是它是和老百姓的生活息息相关的，但它毕竟无法摆脱作为商品的本质，商品价格的波动是随着它的价值波动和供应量波动而改变的，所以房价的上涨与下调最终还是由市场本身来控制的，这就是为什么国家的政策只能治标不能治本的原因。
再说政策，今年出台的1月10日“国十一条”，4月17日“国十条”，9月29日“国五条”，这是今年出台的连续三个房地产调控政策。无论怎么解释政策，怎么执行政策，对于消费者来说首先要搞清楚，政策是干什么用的，也就是说国家制定政策的目的是什么，直白一点说就是“调控”，其最终目的可以归结为以下几个主要方面：一、打击投资，对二套房、三套房的房贷出了限定性政策；二、遏制部分城市房价上涨过快。所以说，从政策上来看，没有强行打压房价的意思，保持房地产市场的稳定才是国家出台政策的目的。
名医把脉之赵鲁梁(山房网总经理、著名房产评论人)
临近年底，不少市民十分关心济南的房价走势，2010年济南楼市经历不少波折，但济南的市场总体还比较顺利，多数企业顺利过关，也有实质性优惠，而百姓也从中有了一些收获。
针对“疯狂”的楼市，国家多部委分别于9月和11月出台新政，限制居民购房套数，禁用公积金贷款投机性购房，以此调控飞速上涨的房价。有调控是好事，总体看它还是有助于济南市场的健康发展，不然济南的房价可能会涨得更多。
房价更多地体现出超出买房承受能力，也就是大家通常所说的“泡沫”，但这已经是普遍存在的问题，想解决这个问题，时间是的办法，政府加强住房结构调整也是好方法。作为新兴经济体，经济高速发展，财富剧增，“泡沫”是特定现象，没办法的事。
名医把脉之网友观点
2010年即将翻过，房价没有狂飙突进的一路高歌，却留下了太多政策上的节点，跌跌撞撞地走过了11月，在调控的背景下却收到了意想不到的效果。年末，开发商的活动依旧热闹，开盘加推较往年有增无减，于是，事实推倒了那些房价下跌的预言。2010年卖房市场和买房市场在天平上有了很奇怪的表现，开发商在担心陆续出台的各项政策中积极改变营销策略，促销打折抵现却不见价格下跌；购房者一面因为政策的出台坚定观望的战线，却又逃不过刚需和房源紧缺带来的巨大困惑。为此，搜房网推出了2010年底济南购房者心态调查，想从买房人的真实想法入手，揭开济南楼市的真相。
结论：虚火过旺
葛教授表示，所谓虚火，指的是人民币、股市不景气导致消费者可投资的渠道和形式相对较少，而不少开发商和消费者对房产市场的预期比较高，认为房产的保值增值空间还很大，这就致使国家的调控政策对济南房产的影响不太大，房价依然小幅上涨，一些低收入的工薪阶层还是买不起房。
医嘱：去浮去躁
1.未来济南房价不具备下降空间
葛金田教授认为，一个月前，中国社科院发布报告称，一线城市房价将下降20%，而中国人民大学日前发布的研究报告则认为，楼价将暴跌两成。
葛金田教授不敢苟同，他认为，“济南目前的房价在省会城市中占中等偏下水平，仍存在进一步上涨的空间。未来济南的房价仍会呈现小幅增长，并不具备下降的空间。若能维持现状或有小幅下降就很不错了。”
吴双也表示，未来济南房价走势如何，作为房地产业内人士，给消费者一个比较明确的答复就是，房价会涨，至少目前从各个方面分析，房价基本上没有回落的趋势。
2.买房来应对通胀存在一定隐患
虽然房产的空间比较大，但投资者以买房来应对通胀还是存在一定隐患。葛金田教授表示：首先，以买房做投资，还是会导致没房的仍住不起房。其次，投资房地产会导致房地产价格信号扭曲，“哪些是用来住、哪些是用来投资，不是很明显。一旦房地产泡沫破灭，不但对投资者和开发商的财富有影响，对银行来说，也有一定的损失，贷款还不上，社会不稳定因素也会随之增加。”
○新闻链接
名嘴激辩买不买房
中央电视台财经频道《对手》节目中，房地产开发商、财经评论员、专家学者激烈交锋，就“当下我们该不该买房？”进行辩论。
第二轮辩题为：房产税能抑制房价上涨吗？在本轮中出现戏剧性变化，原红方嘉宾袁岳改变立场，跑到蓝方阵营，这样变成了华远地产股份有限公司董事长任志强一人在红方阵营，对阵由潘石屹、袁岳和财经评论员叶檀三人组成的蓝方阵营，任志强坚决认为房产税不会影响到房价，蓝方则认为房产税的开征会促使房价下降。
第三轮辩题为：目前，我们该买房吗？在本论辩论中，袁岳再次回归红方阵营，潘石屹也从蓝方变为红方，加上任志强和国金证券首席经济学家金岩石共4人组成红方阵营，他们认为现阶段该买房，由中国房地产研究会副会长顾云昌和叶檀组成的蓝方阵营则认为：无论是投资还是改善住房，投资都需要慎重。
嘉宾精彩言论：
袁岳：实际上它的问题在于今天并不需要你降价，我觉得不是需要你降价,而是在目前这个阶段，要配合制造一个不要弄得大家还是继续跟进，要买很多套、很多套，把这个市场搞得政府根本没有时间实施结构优化，你就是挣了那么多的钱，连一个过渡时期的配合都不愿意干，我觉得政府不仅要下狠招，而且开发商成为人民公敌的形象会进一步加强。
潘石屹：这跟袁岳的职业有关系，因为他是媒体人，不看市场基本面，不看供应、需求，就说市场氛围是什么样，不能看追涨现象，追涨是暂时，如果市场真正供应量大，价格就会下来，不过今天我跟你作为对手，我吃亏了，你是靠说话吃饭，我靠建房子吃饭，我肯定输给你。
叶檀：德国人口负增长问题，我想提醒的是，按照你们这儿的数据，中国的房屋自有率非常高。如果是刚性需求的话，必须要跟房价收入比挂钩，不应该支撑现在的房价，对不对？算算现在北京平均工资有多少，上海公司平均工资多少？拿海南为例，每个月已经上涨很多，两千元不到可支配收入，反正很低。但是这笔钱，现在海南的房价到什么程度了，所以这已经完全不是城市化所造成的，完全是一个货币的投机炒作所造成的。
任志强：，先把前头的设计减了，降低门槛，如果不降低前面门槛，后头就不该收。因为我们预先收了，和国际接轨，别人持有税，别人没有前提进入门槛那么多税，而且别人个人买房减个人所得税，我们没减，我们多种税收叠加，比别人多好几倍，还加税，不成掠夺了吗？政府抢老百姓钱包里的钱，这是非常不好的。我还是不同意袁岳说的，如果降低房价，临时性措施最简单，用不着减少负担，税不用，取消按揭就够了。不要以为靠一次性付款，再多人买得起，完全可以不用税收的办法，可以解决临时性措施和房价上涨，那么多好办法，干吗用最烂的办法，让所有人担心，很多穷人买房子要纳税吗？
金岩石：无论是政府、开发商，还是每一个家庭，每一个个人，永远记住顺势而为，趋势如潮汐，周期如海浪，而人的努力不过是浪花而已。
顾云昌：自住的需求，无论是初次置业还是二次置业都应该买。为什么？因为初次置业可能是丈母娘在后面，不买房子结不了婚。为什么投资性需求要慎重。政府说一定要把投机需求控制住，刚才讨论的物业税、房产税对你起这样一种作用。另外，政府我看到了，房价不稳它不罢休，如果这一段不稳它就出手，特别是在一些热点城市，房价上涨已经很快，这种情况下很可能有市场波动，出现泡沫，市场就会波动，所以作为投资者如果有其他的投资渠道可以比较，到底是买房投资挣得快，还是其他的挣得快，要做一个比较。特别是不要借银行的钱来搞投资，这事很麻烦。（经济观察网）
