网帖热议泉城房价 济南暂不出台楼市"限购令"
大众日报2010/10/14 11:17
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在9月29日国家多部委掀起本年度第二轮楼市调控风暴以来，尽管一则《济南在2010中国房价最该下降的八大城市中名列第二》的帖子在网上疯传，尽管深圳、广州、上海等一线城市纷纷出台“限购”等配套政策，但记者从济南市有关部门了解到的信息表明，除公积金贷款政策有所调整外，济南近期并无出台类似“限购”政策的打算。
据记者从济南市建设主管部门获得的消息，济南结合省城实际，将落实省楼市调控新政的重点，放在了加大对保障性安居工程建设的支持力度上，将逐步完善廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房等多层次租售并举的住房保障体系，确保2010—2012年新增保障性住房不低于230万平方米，其中新增廉租住房不低于40万平方米，新增公共租赁住房不低于120万平方米，新增经济适用住房不低于70万平方米。大力推进城市棚户区改造，确保年内拆迁棚户区80万平方米，解决13600户棚户区居民住房问题，基本完成市区集中连片棚户区改造任务。
济南还将保障商品房有效供给。济南市有关部门要求，要科学编制2010—2012年住房建设规划，明确保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地的70％。进一步优化住房供应结构，增加面向城市普通居民的住房供应。支持中小套型普通商品住房建设，加快对普通商品住房规划、建设和预售的相关审批，尽快形成有效供应。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。
济南市还提出，合理引导住房消费需求，加大差别化信贷政策执行力度，严格执行国家差别化住房税收政策。加强房地产市场监管，严格执行国有建设用地竣工申报制度及商品住房预售许可管理和新建商品房、存量房买卖合同网上签订和备案制度等，完善房地产市场信息披露和销售现场公示制度，继续整顿房地产市场秩序，规范市场价格和销售秩序。
另据了解，目前济南市正在制定有关房地产市场监管具体细则，涵盖商品住房预售监管、规范商品房销售现场、强化商品房买卖合同管理、商品房买卖网签管理以及实施房地产开发项目竣工综合验收备案等，进一步完善保持全市房地产市场平稳健康发展的长效机制。
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新版经适房细则实施 5种情形1年内不得再申购
本月1日起，经过修订的《上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则》正式开始实施。新办法总结了徐汇和闵行两区经济适用住房的试点工作情况，从原来的31条扩充到目前的44条，在许多细节上的表述更加明确且具有可操作性。
在申请和审核的申请材料环节，明确应当提交包括银行存单、证券对账单、债券凭证、定期自动转存明细单、商业保险合同、车辆登记证书、非居住类房屋的《房地产权证》等有效权属凭证或者《公有非居住房屋租赁合同》，以及《上海市经济适用住房申请家庭经济状况核对实施细则》规定的其他财产证明材料。在共同申请人章节，明确离婚人士，需离婚满三年方可申请经济适用房。
在户口年限环节，新办法也多了一些人性化操作。如夫妻原户口不在一处，且双方均符合本市城镇常住户口年限和提出申请所在地的区（县）户口年限条件，一方将户口迁到另一方的，迁移的一方不受提出申请所在地的区（县）户口年限限制。
在轮候和选房环节，明确了“五种登录证明和轮候序号作废，一年内不得再次提出申请”的情形。即不参加当期选房活动的；参加当期选房活动但放弃选房的；选定住房后不签订选房确认书的；不签订《经济适用住房预（出）售合同》的；因自身原因，签订的 《经济适用住房预（出）售合同》被解除的。参加选房活动的申请户因当期供应房源的房型套数有限等而未能选购经济适用住房的，其轮候序号不变，排列在下期房源供应的轮候序号之前。
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购房者对于得房率心存疑惑 得房率多高才合适
近日，山东省某楼盘出现“史上最牛”公摊面积，公摊系数高达52%，该事件引起了业界普遍关注。不少购房者对于得房率心存疑惑，得房率多高才合适?
公摊面积差距较大
记者最近在走访市区在售楼盘时，发现各家楼盘的得房率有很大的差异，山东鑫汇发地产开发有限公司总工程师朱利介绍，一般情况下，多层住宅的得房率在85～90%之间，小高层住宅的得房率在80～85%，高层的得房率相对较低，一般在80%左右。因为有豪华大堂和宽敞的走廊，酒店式公寓和写字楼的得房率相对较低。
记者来到福山奥林峰情楼盘，销售经理张磊介绍说，现在该项目主推小高层的130m2的户型，其中130m2户型有两个阳台，楼盘公摊比例为15%。这样算下来，使用面积就达到了110.5m2，得房率将近85%;中天盛世观澜营销部经理孙元波介绍，项目户型主要包括84-266m2的高层住宅，每层三部电梯，公摊比例为20%，楼盘得房率将近80%。
写字楼的得房率与住宅差距较大，南山地产策划部经理丁明坤介绍，南山世纪大厦为甲级海景写字楼，整层为1469m2，七部日立高速电梯、约克中央空调、新风系统、超大停车场等甲级写字楼配套，得房率近70%。
影响得房率的因素不少
不同楼盘公摊面积所占比例不同，影响得房率因素也很多。朱利介绍，影响得房率的主要因素包括楼房的建筑形态是板楼还是塔楼，墙体保温层的厚度，楼体电梯间、走廊等配套设施多寡等。
其中最主要的区别是建筑形式，如果是南北通透户型的高层板楼，得房率通常在77-83%，户型因为方正也更容易充分利用空间。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位。得房率通常在85-90%。
而塔楼结构可实现一梯多户，但得房率通常仅为77%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。
除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高得房率，在不额外增加公摊的程度上，尽量扩大同一楼层户型面积，撒手锏就是敞开式阳台和大飘窗。
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得房率多高才合适?
很多购房者认为房子的得房率越高越好，这也不完全正确。祥隆集团营销管理部经理别华滨介绍说，得房率往往跟小区的相关配套联系在一起，楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等，如果得房率特别高，只能说明房屋的配套不太好。得房率多高最合适，这没有固定的标准，主要涉及两个重要的方面:小区内的配套公用设施以及套型本身。
小区配套在地块开发的时候有规划控制文本，这个控制文本给出了这个小区需要配套的面积比率(如社区用房、物业用房、物业经营用房等)，开发商在应对这个比率的时候有自己的对策，有些开发商想开发一个档次高、配套齐、舒适的小区，就会做比较大的会所、休闲等公用的建筑，这些面积肯定超过规划控制的低限，最终这个小区总的住宅面积占的比率可能会略低一些，公摊的会高一些，但是小区整体档次高了，品质提升了，一样是好楼盘。
另外，对于套型本身也不能盲目强调得房率，要看套型设计得是否合理，有些套型的得房率虽然高，但是进深很大，有很多走廊、暗间等，这个得房率就高得没什么意义了。
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得房率：是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。套内建筑面积=套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积。销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在70%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
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购房辞典
容积率
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
五证
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
准现房
是开发商经常用的一个名词，指房屋主体已封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋，或者房屋已基本具备入住条件，但还没有取得建设工程竣工验收备案表，未做初始产权登记或未取得开发商名下的房屋所有权证。
小产权房
简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。
开间
即住宅的宽度。住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上规定:砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
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8城市出台住房"限购令"10月多地楼市开始降温
(来源:新京报) 12日下午，南京市政府出台了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，该意见明确规定，南京暂时限制购买第三套住房；同时取消自住改善型购房补贴；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。
这是继京沪杭等城市出台住房限购令后，又有一线城市出台限购令。
广州也将出台“限购令”
至此，据各地发布的房产调控政策汇总，已经有北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门八城市出台住宅限购令。与京沪杭等每户家庭只能购买一套房相比，南京、深圳政策稍显“温和”，即每家至多可以购买两套房。
此外，广州当地媒体称，广州楼市调控细则将在近期出台，同样涉及限购等措施。
此前，国家有关部委分别出台进一步调控楼市的“新国五条”,其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款，比今年4月出台的“新国十条”更为严厉。
昨天，上海市公积金贷款政策也随之调整。上海公积金管理中心暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款，对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金贷款限额为40万。
10月多地楼市迅速降温
在此轮调控中,各地的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。
调控政策在楼市成交量上有所体现。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。
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虽然深圳楼市在国庆期间仍创下日均363套巨额成交量，不过在长假过后，深圳新房成交量骤降。10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套。
据有关数据显示,9月份30个大中城市中,有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨,其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。
- 观点交锋
限购令争议 “急剧降温”PK“应景之策”
对于各地出台的限购令，一些专家及业内人士对其效果存在争议。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受媒体采访时曾说，从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果。他预言，未来半年上海等城市的房价将会趋于稳定，部分城市楼市甚至“急剧降温”。
中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容昨日接受本报采访时指出，“信贷和税收政策才是关键，现在的信贷政策80%还没有落实好”，如果把现有的信贷政策落实好，已经足够，无需再出更多政策。对于限购令，他认为，这些措施只不过是地方政府出于对中央究责的担忧而出的应景之策，是否有效还有待观察。
财经评论员叶檀在媒体上撰文也表达了同样的观点，她认为，各城市出台的限购令没有区分已经持有的物业套数。不管是尚未购房的居民，还是拥有七八套住房的居民，一律可以再购一套新商品房，与其说这是对房地产投资的抑制，不如说是对投资者的鼓励。
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各地楼市纷纷限购 一手房成交量大减
(来源:广州日报 张忠安)继北京4月底出台限购令后，国庆前后包括深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州等多个城市也相继出台了不同程度的“限购令”，再次对市场需求予以围堵。
二手楼挂牌量激增
新一轮楼市调控中，各地方政府无一例外的拿出“限购”的令牌，这让此前暴涨的二手房市场受到重创。
国庆前夕，深圳突发商品房限购新政。业内人士表示，将有3000多套的二手房成交陷入“半拉子”交易，置业者持币观望情绪再现。数据也显示，“黄金周”后深圳一手楼市日均成交套数较黄金周期间萎缩逾七成，二手成交量也出现至少50%的锐减。
国庆刚刚结束，上海又推出商品房限购，引发了二手市场的强烈地震。新政公布刚刚第三天，网上房地产数据显示，二手住宅挂牌量已破14万套，让刚解冻的二手楼市一下子变成 “泥潭”。
各城市高调“限购”，市场反应最快的依然是二手房市场。如杭州在推出“限购令”后，有中介透露近几天二手房成交回落了近一半。
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一手楼
多个城市成交量大减
在一手市场方面，根据数据显示，2010年10月4~10日，多数城市市场成交量环比下跌，十大城市成交指数环比下跌了17.22点，其中，南京跌幅达到46.49％；二十大典型城市成交指数环比大幅下跌25.97点，其中福州跌幅为41.63%。
上海易居研究院综合部部长杨红旭表示，“上周可能成为成交量再次回落的一个拐点。”他认为，按此趋势，很多城市第四季度的成交量将比第三季度有所下滑。“但即便成交量再度持续下滑，多数一二线城市的成交量也不可能比5月更低。”
预测
限购令或难让房价大降
限购令到底能否平抑房价？多数专家给出了否定的回答：成交量拐点出现，但房价难言大降。有买家表示，政府“只堵不疏”的调控难以真正让房价平稳。
杨红旭指出，稳定房价是近几年房地产调控的重要目标，但他认为，只要地价不降，房价也很难抑制。
“我个人觉得没有可能会降。”经纬房产咨询主任朱健表示。他分析指出，从开发商的角度来分析，主要开发商在8~9月份和10月初，销售业绩完成非常好。“没有什么资金压力，房子就可以慢慢卖。”而且根据他们对开发商的了解，大多数房企对后市依然看好。
虽然广州“限购令”仍在酝酿，但多数人士并不看好该政策。满堂红研究部主任肖文晓坦言，无论是那种限购，都是压制需求。“将来万一这个政策放松市场的反弹可能又要随之而来。”资深房地产营销专家谢逸枫也表示，“限购令”也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。
房企拿地仍“挥金如土”
值得注意的是，在严令之下，部分开发商拿地依然毫不手软，挥金如土。
就在“新五条”出台后，10月8日，雅戈尔、华业地产和张江高科三家公司发布拿地公告，合计动用资金逾57亿元。记者从万科和保利地产的公告中也发现，这两大巨头近期抢地更是疯狂。
中投证券分析师李少明则认为，宽裕的资金环境将使得大型开发商在获取更多低价优质资源上游刃有余。万科前三个季度累计卖楼收入714.2亿元，已超出2009年全年的634亿元。保利地产上个月销售进账91.29亿元，前9个月收入也高达413.96亿元。
而中指研究院提供的数据显示，今年1~9月份，国内开发商在30个城市斥资8922.85亿元拿地。李少明还预计，二次调控也会让地价有所下降，大开发商目前手中“粮草”充足，未来半年又是巨头开发商拿地的好时机。
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各地相继出台限购令 深圳南京最严厉
(来源:上海证券报)国庆前夕，多部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。此后，深圳、上海、厦门等城市相继出台了限购令，宁波、杭州、南京等地近日也陆续跟进。中原集团研究中心高级经理刘渊表示，限购政策成为近期密集出台的地方细则中的重要砝码。深圳作为此次实施限购政策最为严厉的城市，其新房成交量在“十一”期间也出现了大幅下挫的现象。
10月11日，杭州市研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控 加快保障性住房建设的实施意见》，规定不论户籍，每个家庭都只能在杭州新购买一套商品住房（含二手存量住房）；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费。
10月12日，南京市住房保障和房产局在其官方网站公布了房产新政细则。与上海、杭州等城市限制新购一套住房不同的是，该市新政规定已有二套以上住房的家庭将暂时无法购房。南京“限购令”严厉程度出乎预料，与上海、杭州只能“新购一套住房”相比，南京打击炒房的力度更大。
此前一天，江苏省住建厅刚刚公布24条房产新政，要求房价过高或上涨过快的城市建立普通商品住房预售价格备案制度。南京细则对此明确规定，开发商在申报价格后须明码标价，“一套一标”，3个月内不得调高。此外，对个人购买不属于家庭住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。
中原集团刘渊认为，从已出台限购令的北京、上海、深圳、厦门、宁波、杭州、南京七城市的细则看，北京、上海、厦门、宁波、杭州五市的限购政策类似，只考虑了增量因素，而未将既有的存量住房考虑在内。限购令在短期内主要将打击投机炒作的需求，对当前“首套自住型”需求占主体的市场影响较小。尤其厦门的政策只征对今年第四季度，影响更是有限。而深圳、南京的限购政策相对严厉，同时考虑了增量和存量双重因素，将严格限定市场需求量，预计这两城市住宅市场成交量将迅速跌入低谷。
中原地产的成交数据显示，京沪等地市场均较为平稳，唯深圳新政效应最快显现。“十一”期间前4天市场延续了9月的“翘尾”趋势，成交近2000套；此后3天，“限购令”影响显现成交锐减，3天共计成交550套住宅。预计南京限购令的市场效力也会很快显现。
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中国多地出台楼市限购令 调控决心加重观望氛围
(来源:中国新闻网)“十一”黄金周前后，上海、深圳、厦门、福州、宁波、杭州等多个城市均出台调控细则，其中住房“限购令”成为关注焦点。另有消息称，广州近期也将出台楼市调控细则，规定相关限购政策。业内专家认为，“限购令”使房价下降预期增强，消费者在短期内必然选择观望。
“限购令”席卷
9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：其中深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)，限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。
厦门市国土房产、金融管理、税务等7个部门在十一当天联合下发了有关促进房地产业持续健康发展的意见，并决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。
继深圳、厦门之后，10月7日晚间，上海也出台“限购令”，具体为：“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。”
宁波市9日出台楼市调控细则，亦规定每户居民在本市只能新购一套住房。
10月10日，福州市新出台的房价调控补充细则规定，从即日起至2010年12月31日，本市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能在本市五城区新购买一套商品住房。细则还规定，暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有一套以上(含一套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购买商品住房。
10月11日，杭州市研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控 加快保障性住房建设的实施意见》，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴政策等相关收费，并提出落实差别化信贷政策。
另外，据媒体报道，广州市国土房管局相关负责人近日公开表示，广州是否限购，政策将在本周内讨论后见分晓。
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调控决心加重观望
各地政府接连出台住房“限购令”，显现杀跌高房价的决心。业内专家认为，“限购令”使房价下降预期增强，消费者在短期内必然选择观望。
另有业内人士表示，“限购令”对楼市的影响更多会体现在信心层面上。在短期内不仅打击购房者对房价上涨预期的信心，也会坚定部分人阶段性坚决不买房的信心。并抑制改善型住宅的购房需求，而且彻底扼杀了投机炒房的希望。因此相信交易量在短期内将出现大面积下滑。
“限购令”对楼市的抑制作用在成交数据上也有比较明显的表现。据深圳特区报消息，10月9日，深圳市规划国土委网上数据显示，全市新房成交仅53套，比10月1日的656套暴跌92%，比9月的日均180套也跌掉了70%。此外，国庆假期，万科在深圳的主要在售项目来访量和成交量相比去年同期，分别下降3成和5成左右；部分项目成交量环比节前也下降了五成。
国庆后，调控效果在北京楼市显现，北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。
在上海，二手房市场首先作出反应，不少区域已有二到三成购房者暂缓购房计划，开始观望。
另外，针对“四季度有出现报复性反弹的可能”这一看法，工商联房地产商会会长聂梅生11日表示，不管是“国十条”还是“国五条”，都有针对购房群体限制以及对投资和炒房部分的遏制，尤其是“国五条”关于第二套房、第三套房的限制更加清楚，房地产市场报复性反弹的问题是不会出现的。
调控楼市不能只“限购”专家建议多打组合拳
人们寄予“限购令”更多期望，希望“限购令”快速降温楼市，成为大中城市房价下跌的开端。但调控楼市的目的显然不应是“限购”，因此有专家及网友认为，出台“限购令”并不能一劳永逸，要促楼市健康发展应用不同的组合拳。
经济学家马光远指出，“限购令”不是楼市的退烧药，对于房价调控一定要有持久战的准备，是一场拳击赛，总共12个回合，而不是一个回合，要看最后的结果而不是个回合的表现。不能把真正的希望寄在“限购令”这些举措上，而应该连续出拳，并且用不同的组合拳。
业内人士认为，类似上海出台限购令的措施，不能根本解决房产供需矛盾，甚至可能是又一次购买力的积蓄。调控的关键在于供求的平衡，而非抑制需求的“限购”。不少网友也认为，要想抑制房价快速上涨，最根本的办法是提供更多的房子。
也有分析指出，“限购令”无疑是可以立竿见影的，但除此之外，差别化税收、“限贷令”等也是本次调控的重要举措，应该得到足够地重视与有力地执行。
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